Trước đây khi mua, tôi có tính phương án xây căn hộ cho thuê lâu dài, tuy nhiên nếu bây giờ đầu tư xây dựng thì chi phí khá lớn, trong khi tôi không ở gần để trông coi. Do đó, hiện tôi băn khoăn hai phương án.
Một là giữ lại mảnh đất đó đợi thời gian tăng giá sẽ bán. Tôi kỳ vọng mảnh đất sẽ tăng giá gấp đôi trong khoảng 10 năm, tuy nhiên trong hơn chục năm bỏ trống lô đất khá lãng phí.
Hai là bán mảnh đất đi và đầu tư chung cư mini tại Hà Nội. Tôi dự định mua chung cư xây sẵn, tập trung ở khu vực gần trường đại học, đông sinh viên và người đi làm. Diện tích căn nhà khoảng 70-80 m2, thu nhập trong khoảng 70-100 triệu đồng mỗi tháng.
Mong chuyên gia và bạn đọc kinh nghiệm tư vấn tôi nên lựa chọn phương án nào?
Độc giả Võ Hoài Nam
Chuyên gia tư vấn:
Lô đất của bạn có lợi thế ở khu vực ven biển với nhiều bãi tắm đẹp, gần một số khu nghỉ dưỡng. Từ năm 2019, khu vực này từng diễn ra sốt đất nên mặt bằng giá bất động sản đã ở mức cao. Bạn cần xem xét lô đất khoảng 200 m2 của bạn mua vào ở thời điểm nào, trước hay trong sốt đất để có thể cân nhắc tốc độ tăng giá trong thời gian tới.
Với phương án một, ưu điểm là lô đất nằm trong khu vực còn tiềm năng tăng giá. Lý do là khi vùng lõi du lịch (khu phố Tây An Thương) quá tải, hướng phát triển của thành phố sẽ mở rộng về phía Nam và Đông Nam, khu vực còn nhiều dư địa và quỹ đất. Khu vực này có hạ tầng giao thông và tiện ích hoàn tiện như VV Mall, Đại học FPT nên đảm bảo tính lấp đầy cao trong 3-5 năm tới.
Khi du lịch phát triển mạnh về hướng này, bất động sản sẽ tăng giá nên mức kỳ vọng tăng giá gấp đôi trong khoảng 10 năm của sẽ khả thi, thậm chí vượt mức mong đợi khi quy hoạch sông Cổ Cò là trục phát triển mới, gắn với đô thị và du lịch nghỉ dưỡng của Đà Nẵng, Quảng Nam hoàn thiện. Ngoài ra, lô đất của bạn có diện tích khá lớn, điều này khá hiếm ở khu vực ven biển.
Tuy nhiên nhược điểm là mảnh đất này không tạo được dòng tiền từ khai thác kinh doanh hay cho thuê khiến chủ sở hữu phải "ngồi nhìn" tài sản trong thời gian khá dài. Du lịch Đà Nẵng hiện phục hồi được khoảng 65% so với năm 2019, trong khi thị trường bất động sản đã tạo đáy song khó tăng trưởng mạnh, ít nhất trong năm 2024. Do vậy, thời gian tới, mảnh đất của bạn có thể sẽ chưa sinh lợi nhuận khiến dòng tiền bị ứ đọng.
Với phương án hai, cũng trong khoảng 10 năm, nếu đầu tư chung cư mini, bạn sẽ nhận được dòng tiền ổn định hàng tháng với giá cho thuê tăng trung bình khoảng 3% mỗi năm. Việc sở hữu lô đất ở Hà Nội về lâu dài có khả năng giữ giá tốt, dễ thanh khoản nếu nằm ở khu vực trung tâm, gần trường đại học.
Nhược điểm là loại hình này tăng giá vốn rất chậm. Bởi với bất động sản dòng tiền, giá trị mảnh đất tăng theo thời gian nhưng công trình trên đất sẽ bị khấu hao, trong khi các khu đông dân cư gần như không còn sự đột phá về hạ tầng hay quy hoạch để tăng giá trị sản phẩm. Bất động sản khu này sẽ tăng giá theo thời gian dựa trên lạm phát và trượt giá của đồng tiền. Bạn cũng cần lưu ý khả năng thừa nguồn cung và mức độ cạnh tranh trong tương lai. Vì những tòa chung cư mini diện tích nhỏ sẽ khó cạnh tranh với các tòa có diện tích lớn trong cùng một khu vực, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy.
Ngoài ra bạn cần tính toán lại khả năng tạo dòng tiền 70-80 triệu đồng mỗi tháng (tỷ suất lợi nhuận trên 8,4% một năm). Vì trên diện tích 70-80 m2 đất, để tạo được dòng tiền như vậy, bạn phải xây tối thiểu 7 tầng, thêm cả diện tích dành cho cầu thang bộ thoát hiểm và thang máy. Dòng tiền hàng tháng sẽ phải trừ thêm chi phí bảo trì, nhân sự, môi giới mới ra thu nhập bỏ túi. Ngoài ra, bạn sẽ tốn nhiều công sức và thời gian để tìm bất động sản phù hợp, kiểm tra quy hoạch, tính toán phương án khai thác hiệu quả.
Từ ưu và nhược điểm của mỗi phương án, có thể thấy về lợi nhuận, đầu tư chung cư mini không bằng việc chờ mảnh đất ven biển tăng giá. Xét về sự bền vững thì tòa chung cư mini có lợi thế hơn bởi có giá trị sử dụng thật, ít rủi ro vướng quy hoạch, đem lại dòng tiền hàng tháng. Do đó bạn cân nhắc lựa chọn phương án phù hợp với khẩu vị đầu tư của bản thân.
Trong trường hợp vừa muốn sở hữu đất ở khu vực tiềm năng tăng giá vốn, vừa đem lại dòng tiền hàng tháng, bạn tham khảo thêm phương án vay vốn ngân hàng để xây một căn biệt thự du lịch có hồ bơi trên mảnh đất ven biển tại Đà Nẵng. Một căn biệt thự khu vực này có giá thuê trung bình khoảng 4,5 triệu đồng một đêm. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 70% một năm, nếu thuê công ty vận hành thì lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ 30/70. Thu nhập từ khai thác một căn như vậy có thể đạt khoảng 800 triệu đồng một năm.
Ông Trần Trọng Vũ
Đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung