Tôi hiện có hai tài sản gồm một mảnh đất ở TP Vinh, Nghệ An, giá khoảng 3-3,3 tỷ đồng và một căn chung cư tại Hà Nội giá khoảng 2,5-2,7 tỷ đồng. Hiện gia đình có thêm thành viên nên vợ chồng tôi muốn chuyển sang căn nhà rộng hơn, giá khoảng 4 tỷ đồng ở khu vực phía Tây Hà Nội.
Tôi tính bán đất để thêm tiền mua nhà mới, số tiền dư sau khi bán đất khoảng 1,5 tỷ đồng, tôi sẽ mua một mảnh đất khác.
Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn tôi có nên bán đất ở quê để chuyển sang căn nhà rộng hơn tại Hà Nội không hay nên chọn một phương án khác?
Độc giả phamngockcdav
Một dãy tòa chung cư phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy
Chuyên gia tư vấn:
Hiện bạn muốn chuyển sang căn hộ rộng rãi hơn, giá khoảng 4 tỷ đồng tại Hà Nội và cần bù thêm 1,3-1,5 tỷ đồng. Bạn dự tính bán thửa đất tại trung tâm tỉnh để bù khoản này. Nếu vợ chồng bạn dự định sinh sống, làm việc lâu dài ở Thủ đô, việc chuyển sang căn nhà rộng hơn là điều cần thiết.
Ưu điểm của phương án là gia đình bạn có nơi an trú thoải mái hơn, đáp ứng tiêu chí sống của các thành viên. Việc bán đất ở tỉnh cũng giúp bạn không phải áp lực trả nợ từ việc dùng đòn bẩy tài chính.
Nhược điểm của phương án là danh mục tài sản của bạn sẽ thu hẹp từ hai bất động sản (một để đầu tư, một để ở) còn một căn nhà để ở. Việc bán mảnh đất ở tỉnh cũng có thể khiến bạn bỏ lỡ triển vọng tăng giá khi thị trường khu vực này hưởng lợi từ các thông tin tích cực trong tương lai.
Nếu nhu cầu chuyển đổi căn nhà rộng rãi của gia đình bạn rất bức thiết, tôi cho rằng phương án trên khá phù hợp. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý để mua một căn hộ diện tích lớn hơn, bạn cần phải bán cả hai tài sản trên để thu về tiền mặt. Trong khi tốc độ thanh khoản của hai phân khúc khác nhau. Thông thường, thời gian chốt giao dịch một mảnh đất sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Điều này có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mua nhà mới của bạn.
Ngoài ra, hai bất động sản đang được định giá dựa trên kỳ vọng của bạn. Nếu cả hai không bán được giá như dự tính, ngân sách 1,5 tỷ đồng để đầu tư mảnh đất mới sẽ bị thay đổi, khiến kỳ vọng giữ danh mục hai tài sản của bạn khó thành hiện thực.
Giả sử bạn vẫn có khoản dư 1,5 tỷ đồng sau đổi nhà, bạn nên cân nhắc tìm mua đất xung quanh TP Vinh, chấp nhận diện tích nhỏ hơn, vị trí xa hơn lô cũ. Việc chọn mua đất cần ưu tiên lô có vị trí giao thông thuận tiện, gần tiện ích như trường học, chợ, có sổ, không dính quy hoạch treo. Còn tại Hà Nội, phương án mua đất nền có pháp lý chuẩn chỉnh, tiềm năng tăng giá tương đối khó khăn kể cả ở huyện ven. Bởi thời gian qua, bất động sản khu vực này đã tăng giá khá nhanh và mang tính đầu cơ cao.
Một phương án khác bạn có thể cân nhắc là bán lô đất tại tỉnh, vay thêm ngân hàng 700 triệu đến 1 tỷ đồng để mua một căn hộ diện tích lớn hơn. Căn nhà hiện tại chuyển sang cho thuê và bạn có thể dùng dòng tiền này để trả một phần lãi vay ngân hàng.
Ưu điểm của phương án là bạn vẫn giữ được danh mục hai tài sản. Về lâu dài, chung cư tại quận trung tâm Hà Nội vẫn có triển vọng tăng giá đồng thời mang đến dòng tiền cho thuê. Đây là lợi thế mà lô đất tại tỉnh khó đem lại bởi lợi nhuận chỉ nằm ở kỳ vọng tăng giá vốn.
Nhược điểm là bạn sẽ phải bù thêm khoản nợ ngân hàng hàng tháng, sau khi trừ tiền cho thuê. Nếu chọn phương án này, gia đình bạn cần tính toán và cân đối bài toán tài chính để đảm bảo khả năng trả nợ.
Ông Phạm Đức Toản
CEO EZ Property