Tôi năm nay 42 tuổi, hiện sống cùng gia đình ở Hà Nội, sở hữu một lô đất nền 200 m2 tại vùng ven Hưng Yên. Lô đất này tôi mua cách đây hơn 6 năm với giá trên một tỷ, nay thị trường lên giá, có thể bán ra khoảng 2,5 tỷ đồng. Gần đây, tôi nghe bạn bè gợi ý nên "chuyển trục" dòng tiền vào TP HCM, nơi thị trường căn hộ vẫn sôi động, vừa có thể khai thác cho thuê, vừa kỳ vọng tăng giá trong vài năm tới.
Tuy nhiên, ý định này khiến tôi phân vân, một phần do chưa từng đầu tư xa, cũng không có người thân quen ở TP HCM để hỗ trợ quản lý. Tôi băn khoăn nếu bán đất quê để mua một căn hộ chung cư trong Nam, liệu dòng tiền cho thuê có đủ ổn định. Liệu tiềm năng tăng giá có đáng để đánh đổi sự an toàn của khoản đất nền quen thuộc. Và với ngân sách hơn 2 tỷ đồng, tôi có thể mua ở đâu để vừa dễ cho thuê, vừa có cơ hội sinh lời trong dài hạn.
Mong chuyên gia cho lời khuyên để tôi có một cái nhìn rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Bất động sản khu đông TP HCM, thuộc phường Dĩ An. Ảnh: Quỳnh Trần
Độc giả: Nguyễn Minh
Chuyên gia tư vấn:
Với kế hoạch bán lô đất 200 m2 ở Hưng Yên được khoảng 2,5 tỷ đồng để vào TP HCM mua chung cư vừa cho thuê vừa chờ tăng giá, bạn đang hướng đến chiến lược song song giữa lãi vốn và dòng tiền. Đây là mô hình đầu tư bền vững, nhưng "đầu tư xa bờ" cũng đi kèm nhiều rủi ro nếu thiếu sự chuẩn bị.
Trước hết, khoảng cách địa lý sẽ làm việc quản lý tài sản trở nên phức tạp. Bạn cần cân nhắc liệu có người thân, bạn bè hoặc đối tác uy tín tại TP HCM để hỗ trợ hay không, bởi số vốn hơn 2 tỷ chưa đủ lớn để thường xuyên bay vào kiểm tra, giám sát. Từ khâu khảo sát dự án, ký hợp đồng đến quản lý cho thuê, bảo trì hay xử lý thủ tục hành chính, nếu thiếu sự hỗ trợ tại chỗ bạn sẽ gặp nhiều bất tiện, dễ bỏ lỡ thông tin thị trường, biến động giá hay quy hoạch hạ tầng mới.
Với ngân sách hơn 2 tỷ, lựa chọn của bạn tại TP HCM chỉ xoay quanh các căn hộ cũ hoặc tái định cư diện tích 50-60 m2 ở khu vực xa trung tâm như Bình Chánh cũ, Thủ Đức cũ, quận 9 cũ hay quận 12 cũ, với giá khoảng 40 triệu đồng mỗi m2. Nếu mở rộng sang giáp ranh như Bình Dương, Long An cũ, bạn có thể mua căn hộ mới mở bán, diện tích tương tự, đầy đủ tiện ích hơn. Căn hộ giá hơn 2 tỷ thường cho thuê được 5-7 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi trừ phí quản lý, môi giới, bảo trì, lợi nhuận ròng khoảng 50-70 triệu đồng một năm, tương đương tỷ suất 2,5-3,5%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm. Ngoài ra, chu kỳ 2-3 năm bạn sẽ phải chi thêm để sửa chữa, tân trang khi đổi khách thuê.
Kỳ vọng chính sẽ nằm ở tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, với chung cư cũ phân khúc bình dân hoặc tái định cư, chất lượng xây dựng không cao và đã đạt mức giá 40 triệu đồng mỗi m2, nên khả năng bứt phá mạnh trong 5 năm tới khá hạn chế. Trong khi đó, căn hộ mới bàn giao tại vùng ven có triển vọng tăng 20-30% giá trị trong 3-5 năm đầu, nếu dự án đúng tiến độ và lấp đầy tốt.
Bạn cũng cần lưu ý thêm về việc vay vốn. Do thu nhập, hồ sơ tín dụng chủ yếu ở miền Bắc, việc thế chấp căn hộ tại TP HCM có thể khiến ngân hàng đánh giá rủi ro cao hơn, hạn mức vay thấp hơn hoặc lãi suất cao hơn.
Tóm lại, đầu tư xa không phải là không thể, nhưng để hạn chế rủi ro, bạn nên có người hỗ trợ quản lý tại địa phương, ưu tiên căn hộ mới ở vùng ven với tiềm năng tăng giá, thay vì chung cư cũ trong nội đô TP HCM.
Chúc bạn đầu tư thành công!
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tài chính, bất động sản