Ngày 27/9/2024, UBND Hà Nội ban hành Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội (được ban hành kèm theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND.
Liên quan đến diện tích tối thiểu khi tách thửa tại địa bàn các phường, thị trấn, Điều 14 văn bản nói trên quy định đất ở tại các phường, thị trấn thì phải đảm bảo diện tích để được tách thửa là không được nhỏ hơn 50 m2 với chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông cũng phải từ 4 m trở lên nếu chỉ tách thửa mà không hình thành lối đi mới. Quy định này có hiệu lực thi hành kể từ 7/10/2024.
Ngoài ra, sau khi tách thửa thì đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.
Theo khoản 4 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trường hợp muốn dành một phần diện tích để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
- Đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
- Lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5 m trở lên (nếu đất ở các phường, thị trấn) và từ 4 m trở lên đối với các xã còn lại;
- Diện tích thửa đất ở đó không bao gồm diện tích lối đi phải đảm bảo đồng thời các điều kiện về loại đất tách trong thửa đất đó được quy định tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
Với quy định nói trên, thửa đất của gia đình bạn chỉ rộng 70 m2 thì không đủ điều kiện để tách thành 2 thửa mỗi thửa 35 m2.
Về xây dựng, Điều 12 Luật Xây dựng nghiêm cấm tổ chức, cá nhân khi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp; Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình...
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, Điều 93 Luật này quy định:
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, Điều 95 quy định hồ sơ bao gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Ngoài các quy định nói trên, chủ đầu tư còn phải tuân thủ các quy định tại Quyết định 07/2022/QĐ-UBNDcủa UBND thành phố Hà Nội hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố.
Việc cấp phép cũng tùy thuộc hình thế thửa đất. Ví dụ, chiều cao công trình tùy thuộc diện tích, độ rộng (vững chắc) của thửa đất và quy hoạch đô thị khu vực đó.... Do đó, chỉ dựa vào thông tin bạn cung cấp, chưa đủ dữ liệu để trả lời chắc chắn có thể xây hai căn nhà 35 m2 hay không.
Do đó, bạn cần xin cấp phép xây dựng kèm theo đầy đủ các giấy tờ nêu trên để được xét duyệt.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội