Đó là giải pháp kỹ thuật cho bài toán giao thông và nhà ở; và khai thác giá trị tăng thêm từ đất cho đầu tư cơ sở hạ tầng.
"Phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông", xuất phát từ cụm từ tiếng Anh "Transit Oriented Development - TOD", nên được hiểu là "phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng".
TOD là cách thức phát triển đô thị nhằm tối đa hóa diện tích không gian ở, kinh doanh và sinh hoạt trong khoảng cách đi bộ đến các tuyến giao thông công cộng. Nó thúc đẩy mối quan hệ cộng sinh giữa đô thị nén, mật độ cao và việc sử dụng phương tiện công cộng. TOD đặt mục tiêu tăng lượng hành khách sử dụng giao thông công cộng và giảm sử dụng phương tiện cá nhân, thúc đẩy tăng trưởng đô thị bền vững.
TOD liên quan đến việc sử dụng đất hơn là khai thác giá trị của đất. Khai thác giá trị tăng thêm của đất là một vấn đề khác.
Khai thác giá trị tăng thêm từ đất để phát triển cơ sở hạ tầng, từ lâu, đã là một cách thức phổ biến trên thế giới. Khi các hạ tầng được xây dựng thì các bất động sản được hưởng lợi sẽ tăng giá. Nhà nước sẽ sử dụng công cụ để lấy lại một phần giá trị gia tăng này, bù đắp một phần hay toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng. Nhà nước có thể thu hồi hoặc không thu hồi đất.
Ở mô hình thu hồi đất, nhà nước có thể tổ chức xây dựng các cơ sở hạ tầng sau đó khai thác phần đất dôi ra hoặc kêu gọi sự tham gia của khu vực tư nhân. Đổi đất lấy hạ tầng với các nhà đầu tư tư nhân; thành lập liên doanh; và nhà nước tự xây các hạ tầng và khai thác đất là ba cách thức của mô hình có thu hồi đất.
Việt Nam nói chung, TP HCM nói riêng đã áp dụng cả ba cách thức trên. Tuy nhiên, hiện chưa có đánh giá tổng thể để rút ra kinh nghiệm nhằm triển khai tốt hơn. Trong đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng bị biến tướng thành xây dựng - chuyển giao (BT) với nhiều tiêu cực và đã bị cấm. Xã hội đã và đang rất dị ứng với mô hình BT.
Đối với phương thức không thu hồi đất, nhà nước sẽ tổ chức xây dựng các hạ tầng và sử dụng một số công cụ để những đối tượng hưởng lợi đóng góp một phần lợi ích tăng thêm. Các công cụ phổ biến gồm: quyền phát triển, phí tác động và thuế cải thiện.
Quyền phát triển. Theo cách này, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang giá trị sử dụng cao hơn thì người sử dụng sẽ phải đóng góp một phần giá trị tăng thêm này. Phổ biến nhất là mật độ xây dựng. Ví dụ, mỗi tầng tăng thêm chủ đầu tư sẽ phải nộp một mức phí nhất định trên mỗi m2. Hệ số mật độ K được đề cập ở TP HCM thời gian qua là một dạng của quyền phát triển.
Phí tác động. Phí tác động được thiết kế để bù đắp cho nhu cầu cơ sở hạ tầng cần xây thêm khi một dự án được xây dựng. Nguyên tắc thu phí này dựa vào gánh nặng tăng thêm mà dự án gây ra. Ví dụ, một dự án đầu tư tạo ra các gánh nặng hạ tầng 100 tỷ đồng thì phải nộp khoản kinh phí này để nhà nước tổ chức cung cấp các hạ tầng cần thiết.
Thuế cải thiện. Đây là phương thức dùng để thu hồi một phần giá trị tăng thêm của bất động sản bằng cách áp thuế một lần vào giá trị tăng thêm. Ví dụ, khi đường vành đai 3 của TP HCM được xây dựng sẽ tạo ra tác động tích cực cho các bất động sản xung quanh. Khi đó, nhà nước sẽ sử dụng thuế cải thiện để những người hưởng lợi đóng góp một phần giá trị tăng thêm.
Dự thảo Nghị quyết hiện tại mới chỉ đề cập đến cách thức có thu hồi đất, cần giải tỏa. Điều này có thể không khả thi với những nơi liên quan đến nhiều người. Do vậy, cần đưa thêm phương thức không cần phải thu hồi đất.
Hơn thế, trong dự thảo có nội dung triển khai các dự án theo phương thức BT. Nếu tiếp tục dùng khái niệm này, khả năng rơi vào vết xe đổ trước đây là rất cao. Trên thực tế đổi đất lấy hạ tầng, nếu áp dụng đúng cách, sẽ rất tốt. Điều kiện tiên quyết để áp dụng nó là giá trị các mảnh đất mà đơn vị xây dựng hạ tầng được nhận phải gắn liền với hạ tầng đó. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và đường Nguyễn Văn Linh là một ví dụ điển hình. Trái lại, đất một nơi, hạ tầng một nơi như dự án đường Phạm Văn Đồng của TP HCM trước đây là không nên áp dụng vì xảy ra hai lần không minh bạch dễ gây thất thoát tài sản công.
Phương thức có thu hồi đất thường chỉ phù hợp với chính quyền quyết đoán như Trung Quốc hay Nhật Bản và Hàn Quốc. Trái lại, phương thức không thu hồi đất có thể tránh được áp lực và sự phức tạp của việc giải tỏa trắng. Cách thức này đang phổ biến ở các nước Mỹ Latin nơi mà tiếng nói và áp lực của người dân rất lớn và năng lực của chính quyền ở mức vừa phải. Các địa phương ở Colombia, đặc biệt là thủ đô Bogota, đã rất thành công với cả TOD và phương thức không thu hồi đất.
Tóm lại, tôi cho rằng Nghị quyết chỉ nên tập trung vào những vấn đề mang tính chiến lược. Trong đó, nên tách riêng nội dung phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và khai thác giá trị từ đất thành hai phần riêng biệt. Phần khai thác giá trị tăng thêm từ đất nên bao gồm cả nội dung về BT và mật độ xây dựng.
Huỳnh Thế Du