Căn cứ khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 và Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, từ ngày 1/8, việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ (xây dựng từ năm 1994 trở về trước) nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
- Trường hợp 1: các căn hộ tại tầng một thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ một đến hai lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.
Căn cứ hệ số k nêu trên, UBND cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng một có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt, thì ngoài việc được bồi thường theo quy định này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh.
Giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên một m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận.
Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư.
- Trường hợp 2: đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ một đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ (chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở).
Căn cứ hệ số k trên, UBND cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
- Trường hợp 3: đối với trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại trường hợp 1 và 2 nêu trên nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại trường hợp 1 và 2.
Đối với phần diện tích khác không thuộc trường hợp này thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại trường hợp 1 và 2 nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k quy định tại trường hợp 1 và 2 được nêu rõ trong phương án bồi thường, tái định cư.
- Trường hợp 4: nếu theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại trường hợp 1, 2 và 3 thì chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư. Chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.
Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại trường hợp 1, 2 và 3 thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc tính giá trị chênh lệch diện tích trong trường hợp này được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch m2 nhân với giá nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.
- Trường hợp 5: nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo cơ chế quy định tại trường hợp 1, 2, 3 và 4 nêu trên.
- Trường hợp 6: nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại trường hợp 1, 2, 3, 5 thì được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư. Việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
- Trường hợp 7: nếu căn hộ chung cư đang là tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng thì việc xử lý căn hộ tái định cư sau khi xây dựng lại hoặc việc xử lý khoản tiền được bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM