Đầu năm 2020, công ty anh mua hai mảnh đất vốn là cơ sở sản xuất nước mắm bỏ hoang và một nhà hàng tiệc cưới xuống cấp tại tỉnh Hòa Bình. Quy mô mỗi khu đất khoảng 3 ha. Mục đích của anh - một giám đốc công ty bất động sản - là chuyển sang làm dự án nhà ở thương mại để bán.
Đến cuối năm 2021, sau nhiều thủ tục pháp lý, cả hai khu đất đã được đưa vào quy hoạch của tỉnh để chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại. Khi anh báo tin này, tôi chúc mừng nhưng không quên nhắc anh khó khăn về thủ tục vẫn còn trước mắt. Anh nói sẽ cố gắng đến cùng vì các khảo sát của công ty cho thấy nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập trung bình ở quê hương anh hiện rất lớn.
Tuy nhiên, trong cả năm qua, tôi đã rất nhiều lần nhận những cuộc gọi xin tư vấn pháp lý của anh, tham dự các cuộc họp cùng anh với các sở ngành trong tỉnh, thậm chí các Bộ để tìm hướng tháo gỡ. Cuối cùng anh thừa nhận không thể theo đuổi mục tiêu chuyển đổi thành dự án nhà ở được vì vướng mắc nhiều vấn đề về pháp lý.
Câu chuyện pháp lý dự án mà chủ doanh nghiệp bất động sản tại Hòa Bình đang gặp phải cũng là vướng mắc của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản trong cả nước. Luật Nhà ở (sửa đổi năm 2020) tại Điều 23 quy định hình thức sử dụng đất của các dự án nhà ở phải có sẵn toàn bộ hoặc một phần "đất ở".
Nếu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở theo hình thức đấu giá, đầu thầu thì sự việc không có gì đáng bàn. Vấn đề phức tạp nảy sinh với các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không có một phần là "đất ở" mà muốn chuyển sang thực hiện dự án nhà ở (tức chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang mục đích thành đất ở). Mặc dù, Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư có đất (các loại) được chấp thuận đầu tư (không qua đấu giá, đấu thầu) nhưng Luật Nhà ở lại chỉ công nhận nếu dự án của họ xin chuyển mục đích đã có (toàn bộ hoặc một phần) đất ở.
Mục tiêu của các nhà lập pháp là hướng đến hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá. Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Muốn hạn chế doanh nghiệp chuyển các dự án sản xuất kinh doanh, dự án nông nghiệp sang làm nhà ở đã có công cụ hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch (xây dựng, đất đai, đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở). Doanh nghiệp không thể chuyển sang dự án nhà ở nếu không phù hợp với quy hoạch đã duyệt.
Với mối lo thất thoát ngân sách có thể phát sinh do chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, tôi thấy không thật sự thuyết phục. Mấu chốt để chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư. Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không có thất thoát tiền sử dụng đất.
Với quy định của Luật Nhà ở từ 1/1/2021 cho đến nay, nhiều nhà đầu tư sẽ không có "cửa" để thực hiện dự án nhà ở nếu phần đất họ đang sử dụng không có một phần là "đất ở". Điều đáng bàn nữa là pháp luật cũng không định lượng phần "đất ở" hiện hữu này là bao nhiêu để được công nhận là nhà đầu tư nên mỗi địa phương hiểu và có thể áp dụng khác nhau.
Theo thống kê, trong 5 năm (từ 2015 đến 2020), chỉ một số ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Khoảng 99% dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp hoặc có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì không được công nhận chủ đầu tư, dẫn đến hơn 300 dự án bị tắc nghẽn. Điều này góp phần khiến thị trường bất động sản thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, gián tiếp làm cho giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua.
Các chính sách mới tạo đà cho sự phát triển của doanh nghiệp và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội luôn là mục tiêu của các nhà lập pháp. Tuy nhiên, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý sự phát triển của nhà ở như hệ thống các quy hoạch, kế hoạch. Do đó theo tôi việc quy định thêm điều kiện về hiện trạng sử dụng đất "phải có đất ở" như hiện tại có thể không thật sự cần thiết, vừa khó khăn trong khi thực thi cho cơ quan áp dụng, vừa khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai.
Trong Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét và dự kiến thông qua vào cuối năm 2023, tôi hy vọng các vấn đề trên sẽ được sửa đổi phù hợp tạo điều kiện vừa phát triển kinh tế xã hội vừa bảo đảm các mục tiêu quản lý của cơ quan chức năng.
Phạm Thanh Tuấn