Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 (Bộ luật Dân sự) quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự khi có đủ các điều kiện sau:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2014 (Luât Đất đai) quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Bên cạnh đó Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Do bạn không nói rõ tình trạng pháp lý khi các bên giao kết hợp đồng, do vậy căn cứ các quy định nêu trên, chúng tôi chia làm ba trường hợp dưới đây:
Trường hợp thứ nhất, khi ký Hợp đồng các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 117 nêu trên và hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là hợp đồng) giữa các bên có giá trị pháp lý. Việc bên bán đòi lại tài sản trong trường hợp này là không có căn cứ.
Trường hợp thứ hai, khi ký hợp đồng, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện, không bên nào bị ép buộc hay lừa dối. Tuy nhiên, hợp đồng lại không được công chứng theo quy định của pháp luật nhưng bên mua đã thanh toán ít nhất hai phần ba giá trị hợp đồng thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự. Việc đòi lại tài sản trong trường hợp này cũng là không có căn cứ.
Trường hợp thứ ba, các bên chuyển nhượng nhà đất vi phạm một trong các quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự nêu trên thì về nguyên tắc, giao dịch sẽ vô hiệu. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đối với phần tài sản do bên mua tu sửa, cải tạo sẽ được toà án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật, nếu có yêu cầu.
Luật sư Đỗ Trọng Linh
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội