Độc giả: Hoàn
Chuyên gia tư vấn:
Trước khi bước vào giai đoạn xây thô và hoàn thiện nhà, bạn cần lưu ý 5 hạng mục chính gồm: Lập kế hoạch, xin giấy phép xây dựng, bổ trợ thi công, xử lý hiện trạng, gia cố nền đất. Trình tự thực hiện như sau:
Bước 1: Lập kế hoạch
Tùy thuộc quy mô, loại hình căn nhà, việc lập kế hoạch thường chia làm 3 bước cơ bản:
| Khảo sát hiện trạng |
Khảo sát địa điểm thi công giúp đánh giá hiện trạng công trình, định vị khu đất, đánh giá địa chất, kết cấu công trình cũ (trường hợp nhà cải tạo). Từ đó, chuyên gia sẽ tư vấn giải pháp phù hợp. Chi phí có thể không tính, hoặc cân đối tùy vào yêu cầu của đơn vị thực hiện và quy mô của dự án. Nếu quy mô công trình trên 2 tầng và diện tích sàn sử dụng trên 250 m2 hoặc khu đất ở cạnh đường có nhiều xe tải trọng lớn di chuyển hay gần sông, rạch..., chủ nhà cần thực hiện khoan địa chất để có số liệu chuẩn xác cho việc tính toán kết cấu căn nhà. |
| Thiết kế |
Ngân sách cho một bản thiết kế chỉ chiếm khoảng 3% - 5% tổng ngân sách làm nhà, nhưng nếu bạn bỏ qua thì có thể bạn phải chịu những phát sinh còn nhiều hơn thế. Thậm chí việc nhận lại một căn nhà không chuẩn chỉnh về thẩm mỹ, sai tỷ lệ, sai bố cục, nặng hơn là lỗi kết cấu khiến cho gia chủ "Đập không nỡ - ở không an". Vậy nên, nếu bạn muốn tiết kiệm thời gian, công sức, tiền của mình thì tôi khuyên bạn hãy đừng tiếc cho khoản chi này. Tùy thuộc vào nhu cầu của bạn mà bạn có thể chọn thiết kế trọn gói hoặc chỉ thiết kế kiến trúc, nhưng dù là gói nào thì cũng hết sức chỉnh chu để đến lúc thi công đỡ phải cực bạn nhé. |
| Lên dự toán và kế hoạch thi công |
Một số đơn vị có cả chức năng thiết kế và thi công thì có thể bạn sẽ không mất thêm khoản tiền này. Đối với một đơn vị thi công độc lập thì bạn sẽ phải chi hoặc tạm ứng một khoản nhất định tùy vào thỏa thuận cả hai để họ triển khai công đoạn này. Công đoạn này thường bao gồm: Bóc tách khối lượng thi công - Chọn vật liệu - Báo giá thi công từng hạng mục - Lên phương án thi công - Lập tiến độ thi công. Nhiều đơn vị thường dùng phương pháp "đơn giá trọn gói" x "diện tích sàn nhà" để dự toán chi phí thi công trong đó bao gồm đơn giá của các hạng mục vật liệu rất cơ bản trong mỗi gói thầu. Tuy nhiên, việc đó khá rắc rối và làm gián đoạn thời gian và phải điều chỉnh phát sinh trong quá trình thi công vì phải chọn lại các vật liệu thi công phù hợp với thiết kế. Mà hơn hết, cách làm này khiến bạn không thể biết chính xác giá trị gói thầu. |
Gia chủ lưu ý, quan trọng nhất vẫn là chọn được một đơn vị tư vấn thiết kế uy tín để cùng đồng hành trong quá trình xây nhà.
Bước 2: Xin giấy phép xây dựng
Giai đoạn xin giấy phép xây dựng thường tiến hành song song với việc thiết kế. Gia chủ có thể tự xin, ủy quyền cho đơn vị thiết kế hoặc phối hợp với bên thứ 3 để hoàn thành công việc này.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ theo thứ tự từ Bộ xây dựng - UBND cấp tỉnh (Sở xây dựng) - UBND cấp huyện. Với loại hình nhà ở dân dụng từ cấp 4 - cấp 1, biệt thự, công trình tư nhân thì được phê duyệt bởi một trong hai cơ quan: UBND cấp tỉnh (Sở xây dựng) và UBND cấp huyện. Bạn có thể mang giấy tờ ra UBND địa phương để xin hướng dẫn.
| Loại giấy phép |
2 loại giấy phép thông dụng gồm: Giấy phép xây dựng mới (có thời hạn) và giấy phép sửa chữa - cải tạo. Trường hợp nhà cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu công trình cũ, thay đổi hệ kỹ thuật âm gây ảnh hưởng tới công trình bên ngoài nhà thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng mới. Cụ thể, phải xóa bỏ hiện trạng nhà cũ thì mới xin được giấy phép mới. |
| Thời hạn | Thời hạn khởi công xây dựng không quá 12 tháng và phải xây dựng đúng nội dung được cấp phép. |
| Thời gian có giấy phép | Thường không quá 30 ngày với hồ sơ đúng và đủ. |
| Chi phí | Chi phí thường khoảng 10-15 triệu đồng. Nếu muốn tiết kiệm, bạn có thể tự đi xin giấy phép, hoặc phối hợp với đơn vị thiết kế thi công để được hỗ trợ. |
Bước 3: Bổ trợ thi công
Thường bao gồm các đầu việc và khoản chi phí tương ứng như sau:
- Di dời đồng hồ điện hoặc xin cấp điện nước trong trường hợp đất mới.
- Hóa đơn điện nước trong quá trình thi công, hóa đơn internet phục vụ camera giám sát.
- Thuê mặt bằng phục vụ thi công trong trường hợp công trình không đủ điều kiện tập kết máy móc, vật tư.
- Chi phí đo đạc, định vị lại mốc tọa độ của dự án (nếu có).
- Thuê giám sát thi công (nếu có).
- Phí bảo hiểm công trình (nếu có).
- Bao che giàn giáo, phí lắp đặt, sử dụng vận thăng, cầu trục, thuê bảo vệ, nếu công trình có quy mô lớn.
- Di dời vật cản ảnh hưởng đến mỹ quan trước nhà như: nắp cống, cột điện, cây xanh...
- Đấu nối nước thải vào cống thoát nước.
Bước 4: Xử lý hiện trạng
Không phải lúc nào mặt bằng hiện trạng công trình cũng sẵn sàng cho việc thi công. Những khoản này không bao gồm và cũng không thuộc phần trách nhiệm của nhà thầu chính, mà thường do một đơn vị độc lập thực hiện. Nhà thầu có thể giới thiệu hoặc tư vấn, giám sát thay cho chủ nhà.
- Giải phóng mặt bằng: Giải phóng hiện trạng nhà cũ, cây dại, cấu kiện ngầm cũ (móng, cọc, hầm, bể phốt), hút hầm cầu, khai phá địa hình tự nhiên của khu đất để tạo mặt bằng thi công.
- San lấp đất: Nếu khu đất thấp hoặc cao hơn so với tiêu chuẩn của cốt xây dựng, cần múc bớt hoặc bổ sung thêm.
- Tháo dỡ nhà cũ: Phần này thường khá cồng kềnh và nhiều rủi ro, chủ nhà nên cân nhắc lựa chọn đơn vị có năng lực tốt, máy móc đầy đủ, phòng khi cần chịu trách nhiệm trước những sự cố liên quan đến các công trình xung quanh.
Bước 5: Gia cố nền đất
Công đoạn này sẽ quyết định tuổi thọ của ngôi nhà và hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra với công trình và các hộ lân cận. Hai trường hợp phát sinh chi phí gia cố nền đất cho nhà ở dân dụng:
- Chi phí bao chắn đất để bảo vệ lớp địa chất cho công trình và nhà lân cận (trường hợp xây nhà có hầm).
- Chi phí khoan ép cọc để tăng cường lực cho phần móng (với công trình có nền đất yếu hay quy mô lớn).
Lưu ý, khối lượng khoan ép cọc phải được nghiệm thu để xác định chi phí thực tế, nên thường không bao gồm trong khoản báo giá của của gói thi công thô như nhiều người hay hiểu nhầm. Ngoài ra, hai trường hợp phát sinh chi phí gia cố nền đất trên không bao gồm trong đơn giá thi công phần thô. Việc sử dụng biện pháp nào, chi phí sẽ do tùy từng nhà thầu quyết định dựa trên điều kiện địa hình thực tế.
Nguyễn Anh Tú
Founder Công ty thiết kế - xây dựng - thi công nội thất Kiến Phát Home