Dù chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng vợ anh vẫn rất lo lắng, gàn chồng "kiếm nhà tử tế mà mua, đừng ham rẻ".
Anh Phúc trấn an vợ rằng một khi ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm về các thủ tục pháp lý. Nhưng chính anh cũng không giấu nổi bất an, vì không biết thực sự chủ nhà đang nợ ngân hàng bao nhiêu. Trong trường hợp xấu nhất, nếu vợ chồng anh đặt cọc đủ 500 triệu đồng mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán?
Căn nhà tuy rộng, còn mới và giao thông, buôn bán đều tiện, nhưng anh phân vân liệu việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, thoả thuận đặt cọc mua có được công nhận? Hay có những rủi ro pháp lý nào mà vợ chồng anh không lường trước được?
Mua nhà đất thế chấp ngân hàng sẽ gặp rủi ro nhưng đều có thể tránh được. Ảnh: Ngọc Thành
Luật sư Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội) phân tích, theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, chủ sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng có quyền được bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Bình, đúng như lo ngại của vợ chồng anh Phúc, việc mua bán nhà, đất thế chấp tại ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thứ nhất, nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.
Thứ hai, có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn...
Và rủi ro tiềm ẩn cuối cùng là thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng.
Khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, luật sư Bình khuyên vợ chồng anh Phúc, tức bên mua, cần xác định nhà, đất có thực sự là đang thế chấp ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác nào không?
Có ba cách để xác định điều này. Thứ nhất, anh Phúc có thể yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ bản photocopy và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà, đất đó.
Cách thứ hai, anh Phúc có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Theo luật sư, đây là cách xác minh tối ưu nhất.
Cách thứ ba, yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Bởi trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân...
Từ đây, anh Phúc sẽ xác nhận xem đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà, đất đó thật hay không? Khi xác minh theo cách cuối cùng, luật sư Bình lưu ý cũng có thể gặp rủi ro, do giấy tờ có thể bị làm giả.
Sau bước xác minh trên, vợ chồng anh Phúc cần tiếp tục xác định nhà, đất đang thế chấp có được mua, bán không?
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý.
Luật sư Bình khuyên, trong trường hợp ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, vợ chồng anh Phúc và bên bán có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng số nợ ngân hàng. Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong, đôi bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên sổ đỏ như bình thường.
Hải Thư