Trong thập kỷ qua, đà tăng của giá nhà ở trên khắp thế giới được hỗ trợ bởi một yếu tố chính là lãi suất thấp. Điều đó khiến thị trường bất động sản bùng nổ, người mua nhà đông đảo, nhu cầu lớn và kéo theo đó là giá cả cũng leo thang liên tục. Tuy nhiên, thị trường 2022 đã chứng kiến nhiều thay đổi.
Thị trường bất động sản bước vào năm nay với giá nhà nằm ngoài tầm với nhiều người. Mua một căn hộ 60 m2 hiện vượt quá ngân sách của những người có thu nhập trung bình trong lĩnh vực dịch vụ lành nghề ở hầu hết các thành phố trên toàn cầu, theo "Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu" năm 2022 của UBS (Thụy Sĩ).
Giá nhà danh nghĩa tăng ở các thành phố được phân tích đạt 10% từ giữa 2021 đến giữa 2022, mức cao nhất kể từ năm 2007, một năm trước cuộc khủng hoảng tài chính. Mức tăng giá cao nhất là trên 15% ở các thành phố Bắc Mỹ.
Tại các thành phố mà báo cáo của UBS mô tả là "khu vực có nguy cơ bong bóng", giá cả tăng trung bình 60% đã điều chỉnh theo lạm phát trong giai đoạn này, trong khi thu nhập thực tế và tiền thuê nhà chỉ tăng khoảng 12%.
Bản đồ một số thành phố thuộc "UBS Global Real Estate Bubble Index 2022". Trong đó, màu đỏ là có rủi ro bong bóng, màu vàng là giá vượt quá hợp lý và màu xanh là giá hợp lý.
Toronto (Canada) và Frankfurt (Đức) dẫn đầu "đặc điểm bong bóng". Rủi ro cũng tăng cao ở Zurich, Munich, Hong Kong, Vancouver và Amsterdam. Lần đầu tiên Tel Aviv và Tokyo gia nhập nhóm các thành phố nằm trong vùng rủi ro bong bóng.
Tuy nhiên, từ nửa cuối 2022, lãi suất cơ bản tăng đã "ngấm đòn" thị trường. Giá nhà cao không còn đi cùng với nhu cầu mạnh. Lãi suất thế chấp vay mua nhà tăng gần gấp đôi ở 25 thành phố được UBS phân tích.
Một lao động lành nghề trong lĩnh vực dịch vụ có thể mua được không gian nhà ở ít hơn một phần ba so với trước đại dịch. Với những người muốn bán nhà vào năm 2022, "những kỳ vọng phấn khởi nhất đã đi qua", dẫn đến sự mất cân bằng ngày càng trở nên nghiêm trọng.
Năm 2021, công ty bất động sản lớn nhất Auckland không thể bán nhà đủ nhanh để đáp ứng nhu cầu tại thành phố lớn nhất New Zealand. Đơn cử, một ngôi nhà đã được bán với giá cao hơn một triệu đôla New Zealand (610.000 USD) so với giá khởi điểm trong một cuộc đấu giá kéo dài 8 phút.
Nhưng theo Viện Bất động sản New Zealand, thời gian cần thiết để bán một bất động sản ở New Zealand đã tăng trung bình khoảng 10 ngày kể từ tháng 10/2021. Doanh số đã giảm gần 35% và giá nhà trung bình giảm 7,5% trong năm qua.
Lãi suất tăng đang thúc đẩy sự thay đổi mạnh mẽ. Các ngân hàng trung ương trong cuộc chiến chống lại lạm phát đã đưa lãi suất lên mức chưa từng thấy trong hơn một thập kỷ, tạo tác động lan tỏa đến chi phí đi vay.
Lãi suất vay thế chấp của Mỹ đã vượt mức 7% vào tháng 10, lần đầu tiên kể từ năm 2002, trước khi giảm nhẹ vào tháng 11 khi lạm phát giảm bớt. Tại EU và Anh, lãi suất thế chấp đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm ngoái, đẩy những người mua nhà tiềm năng ra khỏi thị trường.
"Nhìn chung, đây là triển vọng thị trường nhà ở đáng lo ngại nhất kể từ năm 2007-2008", Adam Slater, chuyên gia kinh tế tại Oxford Economics, cho biết.
Giá nhà đã giảm ở hơn một nửa trong số 18 nền kinh tế tiên tiến mà Oxford Economics theo dõi, bao gồm Anh, Đức, Thụy Điển, Australua và Canada, nơi giá giảm khoảng 7% từ tháng 2 đến tháng 8/2022. "Chúng ta đang ở giai đoạn đầu của một cuộc suy thoái khá rõ ràng và câu hỏi thực sự duy nhất là nó sẽ dốc đến mức nào và kéo dài bao lâu", Slater nói.
Giá nhà ở Mỹ - vốn tăng cao nhất trong thời kỳ đại dịch kể từ những năm 1970 - cũng đang giảm. Các nhà kinh tế tại Goldman Sachs dự kiến giảm khoảng 5-10% so với mức đỉnh đạt được vào tháng 6 đến tháng 3/2024. Trong kịch bản "bi quan", giá nhà ở Mỹ có thể giảm tới 20%, theo nhà kinh tế học Enrique Martinez-Garcia của Fed Dallas.
Doanh số bán nhà ở Anh trong tháng 9 thấp hơn 32% so với cùng kỳ 2021. Tại Mỹ, doanh số bán nhà tháng 10 đã giảm hơn 28%, mức giảm hàng tháng thứ chín liên tiếp, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia.
Doanh số bán cũng đang trượt dốc ở những nơi khác, khi các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay và những người có nguyện vọng mua nhà trì hoãn việc mua nhà do chi phí vay cao hơn nhiều và triển vọng kinh tế xấu đi.
Một người đi bộ trước các tòa nhà dân cư ở Thượng Hải, Trung Quốc vào ngày 24/2/2022. Ảnh: Reuters
Riêng với Trung Quốc, thị trường bất động sản năm qua đi xuống nghiêm trọng. Trước đó, vào tháng 7, làn sóng ngừng trả nợ vay mua nhà bùng lên tại Trung Quốc. Chỉ sau một tháng, người mua tại 100 thành phố, liên quan đến hơn 300 dự án bất động sản, đã tẩy chay việc trả nợ ngân hàng. Nguyên nhân là các dự án bị chậm tiến độ và giá nhà giảm mạnh.
Bắc Kinh liên tục tung ra biện pháp can thiệp, từ lập quỹ cứu trợ, thu hồi đất dự án bỏ hoang, thúc giục các tổ chức tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản, công bố kế hoạch 16 điểm với sự tham gia của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC)
Đến tháng 12, giá nhà tại Trung Quốc đã có dấu hiệu chạm sàn. Doanh số bán nhà đã giảm 43% trong năm nay, theo China Index Academy.
Vậy thị trường bất động sản toàn cầu 2023 sẽ về đâu? UBS lưu ý rằng việc điều chỉnh giá đáng kể sẽ xảy ra "ở phần lớn các thành phố có mức định giá cao", đồng thời "chúng đã bắt đầu hoặc dự kiến bắt đầu trong các quý tới."
Dù vậy, những chuyên gia trong ngành không cho rằng sẽ có sự lặp lại của vụ sụp đổ thị trường nhà đất năm 2008. Các ngân hàng và hộ gia đình đang ở trong tình trạng tài chính tốt hơn và nguồn cung nhà ở ở một số quốc gia vẫn còn eo hẹp.
Thị trường bất động sản của Trung Quốc chiếm khoảng 28-30% GDP. Tại Mỹ, đóng góp nhà ở vào GDP thường trung bình 15-18%. Vì vậy, bất động sản chậm lại sẽ tác động đến nhiều bộ phận khác của nền kinh tế do thị trường nhà ở có mối liên hệ với các nhà xây dựng, luật sư, ngân hàng, công ty chuyển nhà và nội thất.
Trong trường hợp xấu nhất - khi giá nhà giảm mạnh hơn dự đoán, sự sụt giảm trong đầu tư và cho vay chặt chẽ hơn của các ngân hàng - Oxford Economics dự báo rằng GDP thế giới sẽ chỉ tăng 0,3% vào năm 2023, đúng hơn là hơn mức 1,5% mà nó hiện đang mong đợi.
"Một yếu tố tiêu cực khác, so với khủng hoảng tài chính toàn cầu, là thị trường nhà ở Trung Quốc cũng đang trong thời kỳ suy thoái. Vì vậy, thay vì bù đắp tác động, lĩnh vực nhà ở Trung Quốc đang góp phần vào sự sụt giảm", theo Slater.
Trong khi đó, "Báo cáo Triển vọng Đầu tư toàn cầu 2023" của Colliers cho rằng thị trường sẽ dần ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối vào giữa năm sau.
Lạm phát và lãi suất hiện tại làm tăng chi phí vận hành và xây dựng, vốn đã trở nên trầm trọng hơn do các vấn đề về chuỗi cung ứng và giá năng lượng tăng cao. Theo báo cáo, lãi suất là mối quan tâm hàng đầu (88%) trên toàn cầu, tiếp theo là lạm phát (74%) và gián đoạn chuỗi cung ứng (68%).
"Quan trọng là cần nắm rõ và quản lý được các áp lực chi phí gia tăng gây ảnh hưởng đến bất động sản. Chi phí sử dụng vốn chỉ là một phần trong đó. Tuy tình hình trước mắt là vậy, vẫn có một số cơ hội đầu tư dài hạn khá hấp dẫn trong bối cảnh môi trường kinh tế ngày nay", ông John Howard, CEO, Trưởng bộ phận Thị trường Vốn quốc tế, châu Á - Thái Bình Dương Colliers, nhận định.
Thị trường biến động khiến các nhà đầu tư tập trung vào các nguyên tắc cơ bản và chiến lược phòng thủ. Cùng với đó, châu Á - Thái Bình Dương là khu vực lạc quan nhất về tăng trưởng kinh tế.
Nhìn chung, trong năm 2023, các nhà đầu tư được Colliers dự báo ưu tiên ba phân khúc là văn phòng (68%), công nghiệp & hậu cần (I&L) (65%) và nhà ở đa gia đình/nhà xây sẵn cho thuê (42%).
Nhóm tài sản cốt lõi ở các đô thị lớn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Cùng với đó, các loại tài sản liên quan đến sự thay đổi hình thái kinh tế và nhân khẩu học như nhà ở đa gia đình, nhà cho người cao tuổi tại các thành phố nhỏ và đang phát triển được lưu tâm.
Các nhà đầu tư cũng ngày càng quan tâm đến phân khúc bán lẻ với 52% nhà đầu tư ở châu Á - Thái Bình Dương có ý định đầu tư vào các trung tâm thương mại ở ngoại ô và 48% vào tài sản bán lẻ ở khu trung tâm (CBD) và các trục đường chính.
Phiên An