Tôi thấy quảng cáo như thế này (và nhiều quảng cáo khác tương tự): Chính chủ cần bán 700 m2 (sẵn thổ cư 240 m2) đất ở Bình Chánh, TP HCM với giá 31,5 tỷ đồng (45 triệu đồng/ m2).
Lời rao bán này nhấn mạnh nhiều ưu điểm do vị trí mang lại như: sổ hồng riêng, nằm trên mặt tiền đường lớn, ôtô ra vào thuận tiện, đường đang thi công mở rộng, gần tiện ích như nhà thi đấu quần vợt, trường mầm non, cấp I, siêu thị, trường cấp II cách 500m, cách cụm y tế 1,5 km, khu vực dân cư hiện hữu. Ngoài ra còn có các ưu điểm khác như gần trung tâm thương mại lớn, Bệnh viện Nhi đồng, thuận tiện đi quận 1, hầm Thủ Thiêm...
Theo dõi các thông tin về góp ý sửa Luật Đất đai trên báo chí, nhận thấy vấn đề "định giá đất" là một chủ đề được trao đổi rất sôi nổi, xôm tụ... nên tôi cũng tìm hiểu về nó như thế nào.
Nhiều phương pháp định giá đất được trao đổi nhưng câu hỏi: Thế nào là giá thị trường? giá thị trường mà hai bên mua và bán ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có đúng là giá thị trường không, hay đó là giá thấp hơn giá thực mà hai bên đã thỏa thuận để đóng thuế ít?
Xét cho cùng chưa trả lời câu hỏi trên thỏa đáng thì khó có thể áp dụng phương pháp định giá đất nào thỏa đáng. Mà chưa thỏa đáng thì dẫn đến Nhà nước thất thất thu, dân bị thiệt nặng, mâu thuẫn xã hội phát sinh, các dự án phục vụ an sinh, phát triển kinh tế, xã hội bị đình trệ...
Dù xuất hiện câu hỏi đó nhưng lại thấy ít trao đổi về giải pháp làm sao "để người dân khai báo trung thực về giá thỏa thuận trong mua bán quyền sử dụng đất, nhà".
Ngoài ra còn nhiều câu hỏi khác chắc cũng làm đâu đầu các nhà tư vấn và cơ quan nhà nước, như: Tại sao miếng đất toàn lau sậy, đường xá khó đi, tiện ích chưa có gì mà người ta giao bán hàng chục triệu đồng trên một mét vuông. Thậm chí còn nhiều hơn cả chục lần so với cách tính giá của cơ quan Nhà nước?
Qua các quảng cáo rao bán nhà đất như trên và thực tế bản thân hoặc của nhiều người mua nhà khác, có thể đưa ra một quan điểm chung, mấu chốt như sau:
Giá trị đất (hoặc hiểu như "giá đất") phụ thuộc rất nhiều vào vị trị địa lý của nó. Hay nói cách khác: Mối quan hệ không gian địa lý của các đối tượng địa lý đối với miếng đất là các yếu tố tác động đến giá trị đất.
Và tất nhiên còn nhiều yếu tố phi không gian địa lý khác cũng tác động đến giá đất (như chính sách tín dụng cho vay để mua nhà, sức sống nền kinh tế...) nhưng trong khuôn khổ bài viết này tôi không nói về các yếu tố phi không gian địa lý tác động đến giá đất.
Một điều hiển nhiên, miếng đất gần đường giao thông tốt, gần trung tâm kinh tế-xã hội của địa phương, gần trường học, gần bệnh viện, gần nhiều tiện ích, không bị ngập lụt, cao ráo, nhiều cây xanh... sẽ phải có giá trị cao hơn miếng đất toàn cỏ, lau sậy, trũng thấp như đã nói.
Vấn đề đặt ra là: Các yếu tố trên có phải yếu tố khách quan để xác định giá trị đất hay không? Nếu đúng là yếu tố khách quan chúng ta cần suy nghĩ bằng cách nào đó để tính toán nó. Đơn giản đã là khách quan thì không thể tránh được tác động của nó.
Dù tính toán bằng cách nào cũng phải từ dữ liệu liệu quá khứ (tức từ những giá đất chúng ta đã biết qua mua bán, qua đấu thầu...) để xác định giá trị đất hiện tại và tương lai. Giá trị đất hôm nay qua giao dịch lại là cơ sở để xác định giá trị đất trong thời gian sau này.
Nhưng liệu giá trị đất hôm nay qua hợp đồng mua bán có khai báo đúng giá trị thực mà người ta thỏa thuận mua bán không? Lại phải quay lại câu hỏi cũ và cần có giải pháp để người dân khai báo trung thực. Có thể đưa ra vài ý kiến sau:
Thứ nhất, cần phải chọn lựa một phương pháp định giá đất dựa trên sự thay đổi của các yếu tố không gian địa lý tác động đến giá trị đất. Vì liên quan đến dữ liệu không gian địa lý nên phương pháp được chọn phải có GIS (Hệ thống thông tin địa lý). Các phương pháp này không thiếu trong thời đại ngày nay, thậm các mô hình tính toán AI để định giá trị đất cũng đã xuất hiện.
Thứ hai, yếu tố tác động đên giá đất thì nhiều, đa dạng... vậy chọn yếu tố nào đại diện (tác động rõ nét) đến giá đất là một việc khó và phải dựa trên khoa học và thực nghiệm cho từng vùng miền khác nhau.
Thứ ba, cơ quan nhà nước (Ví dụ: Hội đồng Nhân dân, UBND cấp tỉnh) phải là người ra quyết định chọn lựa số yếu tố và tiêu chuẩn đối với từng yếu tố tác động đến giá đất và lựa chọn, vận hành mô hình tính toán.
Thứ tư, mọi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng cần phải lưu vào cơ sở dữ liệu cho lần tính toán bằng mô hình lần sau (định kỳ 3 tháng, 6 tháng... tùy vào tình hình biến động của vùng miền). Chính vì thế, mô hình tính toán sẽ ngày càng hoàn thiện theo thời gian khi miễn là mô hình được chọn đáp ứng được tính khoa học, công nghệ và yêu cầu của thực tiễn.
Nếu giá trị đất được xác định bởi mô hình như trên thì:
- Giá trị đất được tính toán sẽ làm cơ sở để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá hợp đồng, dù cao hay thấp, vẫn tính thuế theo giá tính toán. Như vậy người dân sẽ trung thực khai báo trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Cần công khai, minh bạch việc tính toán giá trị đất qua mô hình để người dân tiếp cận thông tin bất kỳ vị trị mảnh đất nào trên vùng miền: giá được tính là bao nhiêu? Tại sao có giá đó? Người dân có thể tham khảo giá trị trong quá khứ, diễn biến giá đất trong khu vực qua từng năm, tình hình quy hoạch, kế hoặc sử dụng đất... Mọi chuyện công khai, minh bạch thì sẽ được lòng dân, tránh giá ảo...
- Giá trị đất được dùng làm cơ sở ban đầu để tính toán chi phí đền bù, giải tỏa, tái định cư và có thể áp dụng trong nhiều chính sách khác liên quan đến đất đai như thế chấp, cho vay, thu thêm giá trị gia tăng từ đất, đánh giá hiệu quả sử dụng đất ... một cách rõ ràng dựa trên dữ liệu chứ không phải dựa trên cảm tính, phỏng đoán.
Như vậy có thể nói rằng: giá đất thị trường là giá thông qua chuyển nhượng, thông qua đấu thầu... cho một miếng đất cụ thể. Giá trị đất được tính toán qua mô hình dựa trên các yếu tố tác động đến giá đất và tập hợp các giá thị trường trong khu vực xem xét hoàn toàn đáp ứng được nguyên tắc "theo cơ chế thị trường".
Cơ chế thu thuế qua giá trị đất được tính toán như trên sẽ phần lớn giảm tình trạng khai báo không đúng với giá thực tế trên hợp đồng. Vì khai báo không đúng không mang lại lợi ích gì cho người mua và người bán. Nhưng sẽ phát sinh vấn đề cho cơ quan thuế: giá trị tính toán thấp hơn giá trị được ghi trong hợp đồng thì thu thế nào? Nên thu thuế dựa trên giá trị tính toán từ mô hình, vì các lý do sau đây:
- Do công khai, minh bạch về giá trị đất nên người mua có sự tham khảo để thương thuyết một cái giá thích hợp với người bán nên độ chênh lệch giữa giá giao dịch trên thị trường với giá được tính toán sẽ không cao hẳn (outliers). Sẽ khó có tình trạng ra giá 2,4 tỷ/m2 như ta đã thấy.
- Nếu giá giao dịch trên thị trường cao hơn giá tính toán không phải là số ít mà thực sự được điều chỉnh bởi thị trường thì tính toán lại mô hình dựa trên giá thị trường thu thập được trong khoảng thời gian. Sau khi tính toán, giá trị đất sẽ đáp ứng theo nguyên tắc thị trường. Điều này dễ dàng thực hiện bởi mô hình tính toán trong thời đại ngày nay.
- Cần có biện pháp hành chính để tránh "thổi giá" làm rối loạn thị trường và có cơ chế xử phạt khi khai báo không đúng giá trị thực tế trong giao dịch.
Một mô hình tính toán ra đời, không chỉ phục vụ xác định giá trị đất theo nguyên tắc thị trường mà còn có thể làm điểm tựa để hỗ trợ ra quyết định. Mô hình tính toán dựa trên các yếu tố không gian địa lý tác động đến giá đất do đó khi mở một con đường, mở một trung tâm thương mại... các đối tượng địa lý mới này sẽ tác động đến giá trị đất của vùng lân cận. Việc tác động đến thửa đất nào? Tác động như thế nào? (giá trị đất tăng thêm bao nhiêu?) đều được mô hình chỉ rõ. Một mô hình tính toán tốt còn chỉ ra rằng: khu vực này cần phát triển giáo dục, khu vực kia thì mở đường giao thông, ... sẽ tác động tích cực đến giá trị đất nhiều hơn.
Tất cả những điều đó sẽ giúp ích rất nhiều trong việc hoạch định chính sách, chọn lựa phương án phát triển đất phù hợp với từng khu vực. Có thể là cơ sở để tăng thêm nguồn thu từ thuế đất hàng năm một cách hợp lý, hợp tình và đạt đồng thuận cao. Mọi quyết định đều khách quan dựa trên dữ liệu. Không có mô hình hoàn hảo mà chỉ có mô hình dựa trên khoa học, đáp ứng được đa số trường hợp trong thực tiễn và đạt được sự đồng thuận cao trong nhân dân.
Là một người dân, tôi mong muốn được có nhiều thông tin minh bạch liên quan đến miếng đất mình đang sống, tôi muốn được giải thích một cách tự nhiên khách quan về giá trị miếng đất của tôi, tôi muốn được mỉm cười, tự hào khi vào cơ quan thuế được đóng thuế đúng tinh thần "nộp thuế là yêu nước" chứ không phải "bị đánh thuế".
Bùi Hồng Sơn
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây