Sau hàng chục năm hành nghề tư vấn quản lý và giám sát xây dựng, gần đây, về sống cùng gia đình ở chung cư, tôi mới thấy rõ thực tế quản lý, sử dụng nhà chung cư có tài sản lớn còn nhiều lỗ hổng, dẫn tới nhiều hệ lụy cho dân, như chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì và diện tích chung...
Ban quản trị (BQT), vốn được bầu ra cho có, thường thiếu năng lực, hoạt động tùy tiện, và dù liên tục bị thay trước hạn, vẫn mắc sai phạm triền miên, kể cả trục lợi. Đây là lỗi hệ thống của mô hình "BQT hình thức do cư dân bầu".
Lỗi hệ thống này cần nhận diện cho đúng thì mới có cách khắc phục. Nếu cứ để thế mà tăng thù lao cho BQT thì chỉ làm tăng số người yếu kém nhưng "giỏi diễn" chen vào chiếm chỗ trong BQT để trục lợi, còn người có năng lực và đàng hoàng, vốn đã hiếm, có lọt được vào BQT cũng sẽ bị cô lập và vô hiệu.
Dưới đây, tôi xin tổng hợp và phân tích các sai phạm đặc trưng có thật của các đời BQT ở chung cư tôi để nhận diện rõ hơn lỗi hệ thống nói trên và từ đó đề xuất cách khắc phục.
1. BQT hoạt động tùy tiện, lạm quyền hội nghị nhà chung cư (HNNCC)
Chung cư tôi có thang máy, nên phải có đơn vị quản lý vận hành (QLVH). BQT cũ đã cài vào "Quy chế hoạt động của BQT" và "Quy chế thu, chi tài chính của BQT" quy định trái luật rằng, BQT có các quyền "Tự thu hoặc ủy quyền cho đơn vị QLVH thu phí QLVH" và "Tự chọn đơn vị QLVH nếu được HNNCC ủy quyền".
Rồi theo kịch bản đó, HNNCC đã ủy quyền, và BQT cũ đã tự chọn đơn vị QLVH, tự thu phí QLVH, tự thuê nhiều nguồn nhân lực để làm các công việc QLVH, tự chi trả theo công nhật. BQT mới thì cũng đã lạm quyền HNNCC và UBND Quận khi tự ý ra quyết định giao chức danh Quyền Phó BQT, rồi Quyền Trưởng BQT cho một thành viên BQT.
Và vì BQT cũ đã tự chọn đơn vị QLVH không thông qua HNNCC, nên UBND Quận đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính BQT với số tiền phạt là 55 triệu đồng, nhưng đã qua mấy năm mà cũng không thấy cơ quan nào thu khoản tiền phạt này.
Tuy vậy, sai phạm của BQT đã làm rối, nát thêm chung cư như sau: Chọn phải đơn vị QLVH yếu kém, công việc bị xé nát và làm kém chất lượng; Một số cư dân và chủ đầu tư thấy BQT tự thu phí QLVH là sai quy định, và không xuất được hóa đơn VAT, nên đã không nộp phí QLVH, để nay, BQT và đơn vị QLVH đã qua mấy lần bị thay thế, kiện cáo nhiều, nhưng vẫn không thể quyết toán, bàn giao xong công việc và tài chính...
2. BQT không đủ năng lực thiết lập hệ thống hồ sơ làm khuôn thước chung
Muốn tròn phải có khuôn, muốn vuông phải có thước. Khuôn thước để đưa chung cư vào ổn định chính là hệ thống hồ sơ theo quy định, mà tối thiểu phải bao gồm Bộ Quy chế nội bộ đã được HNNCC thông qua, các bộ hồ sơ hợp đồng, kế hoạch bảo trì, các báo cáo hoạt động và tài chính...
Thực tế thì BQT thường chỉ làm hồ sơ một cách hình thức, đối phó, không công khai, viết văn bản thì thiếu căn cứ, sai thể thức, lủng củng, số liệu tài chính thì mập mờ...
Thậm chí đến nay, BQT vẫn chưa hủy bỏ nội dung trái luật trong các Quy chế đã công bố và cũng chưa thay Nội quy chung cư năm 2016, mà căn cứ xây dựng là Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, vốn đã bị bãi bỏ năm 2017. Ngay hồ sơ PCCC cũng đã nhiều lần BQT không thể trình ra cho cơ quan chức năng kiểm tra với cùng lý do là "thành viên BQT đi vắng không có chìa khóa tủ".
3. BQT vi phạm nghiệp vụ đấu thầu và giám sát gây nguy cơ lãng phí, tham nhũng
Khoản 2 Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/BXD quy định nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau: "Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội".
Như vậy là ngoài pháp luật về nhà ở và Bộ Luật dân sự, khi phát sinh các công việc chuyên môn (mà phần lớn là đấu thầu và giám sát hợp đồng), thì BQT còn phải tuân thủ pháp luật chuyên ngành, mà theo đó, BQT phải có trách nhiệm giao các công việc chuyên môn cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện chức năng và năng lực quy định.
Chính vì thế mà pháp luật về nhà ở không bắt buộc BQT phải có chuyên môn, và các chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ cho BQT cũng chưa bao gồm nghiệp vụ về đấu thầu và giám sát.
Tiếc là Thông tư số 02/2016/TT-BXD chưa viện dẫn, cụ thể hóa "pháp luật có liên quan" cùng quy định về năng lực phải có trong đấu thầu và giám sát, nên Thông tư dường như chưa thật đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ. Ví dụ như Mẫu hợp đồng dịch vụ QLVH kèm theo Thông tư, phần căn cứ có 03 lỗi, còn phần nội dung thì thiếu quy định về hình thức, hiệu lực và điều kiện chi trả của Bảo đảm thực hiện hợp đồng; thiếu quy định để giám sát chặt chẽ.
Có một thực tế phổ biến là BQT và rất nhiều cư dân thường ít đọc, không biết pháp luật chuyên ngành và quy định về năng lực chuyên môn, chỉ đọc duy nhất Thông tư số 02/2016/TT-BXD, rồi vốn quen với "tư duy tiểu nông", từ đó hiểu nhầm (hoặc cố tình nhầm để trục lợi), rằng mọi thứ của chung cư, kể cả công việc chuyên môn, đều là "của nhà mình", mà BQT là chủ nhà, có toàn quyền tùy tiện xử lý.
Chung cư tôi cũng vậy, khi có đấu thầu thì BQT vẫn tự lập hồ sơ mời thầu, rồi mời cư dân ngoại đạo cùng mở thầu và chấm thầu rầm rộ, dẫn đến hồ sơ không hợp lệ và kết quả thầu sai lệch, có rất nhiều lỗ hổng và sai phạm.
Ví dụ, hồ sơ mời thầu bảo trì hệ thống PCCC do thành viên BQT ký đã không hợp lệ, lại chỉ lập cho các thiết bị nhìn thấy được mà không căn cứ hồ sơ hoàn công, bỏ qua các cánh cửa thoát hiểm đã hỏng, bỏ qua tính liên động của hệ thống PCCC đã hỏng và yêu cầu giám sát, nghiệm thu...
Hồ sơ hợp đồng QLVH cũng có nhiều lỗ hổng, tạo cạm bẫy cho chính mình: Không có quy định cụ thể về bảo đảm thực hiện hợp đồng và về giám sát; Thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng ký sau hợp đồng QLVH 3,5 tháng; điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là "có điều kiện"; hiệu lực bảo lãnh là đến ngày kết thúc hợp đồng,... Hậu quả là sát ngày kết thúc hợp đồng BQT mới phát hiện đơn vị QLVH còn nợ nhiều nhà thầu phụ và chưa có báo cáo quyết toán... từ đó phát sinh tranh chấp ba bên khó tháo gỡ, dù có kiện nhau ra Tòa án.
Thực tế giám sát hợp đồng thì BQT chỉ có một lần đơn phương ra quyết định thành lập tổ giám sát bảo trì PCCC gồm 03 cư dân, nhưng các cư dân này đã ngay lập tức xin rút vì không có chuyên môn.
Và chính BQT cũng không công khai mọi hoạt động, hợp đồng (QLVH và bảo trì) và thu, chi tài chính để cư dân giám sát, kể cả các biên bản kiểm tra PCCC định kỳ mà qua đó, và qua các vụ cháy gần đây, đều thấy rõ là chung cư luôn có các sai phạm nghiêm trọng. Cư dân quá bức xúc, đã nhiều lần góp ý, mà BQT vẫn không khắc phục; đã từng có đơn thư gửi UBND Quận, nhưng cũng chỉ có cuộc họp giảng hòa, mà không có kiểm tra, xử lý, để BQT nhờn luật, còn cư dân thì chán nản và thất vọng.
Như vậy, có thể thấy sai phạm triền miên của BQT là lỗi hệ thống của mô hình "BQT hình thức cư dân bầu", có nguyên nhân đầu tiên và rõ ràng nhất là cơ chế bầu BQT dân chủ hình thức, thiếu kiểm soát năng lực của các ứng viên, tạo cơ hội cho nhiều cư dân yếu kém, thiếu chuyên môn, chen vào BQT phá nát chung cư và trục lợi.
Tôi đề xuất:
Thứ nhất, BQT cần phải hình thành ý thức làm việc theo chức năng và năng lực quy định
BQT cần phải biết về pháp luật có liên quan, để hình thành được ý thức làm việc theo đúng chức năng và năng lực quy định; phải có hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và trang thiết bị của chung cư, về hồ sơ hoàn công, về các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan; về nghiệp vụ đấu thầu và giám sát; có kỹ năng soạn thảo văn bản.
Thứ hai, các cơ quan chức năng cần hoàn thiện văn bản hướng dẫn pháp luật về nhà ở
Cần có quy định/viện dẫn, hướng dẫn rõ ràng, dễ hiểu, "cầm tay chỉ việc" để BQT không thể hiểu sai và không thể làm sai về năng lực, nghiệp vụ đấu thầu và giám sát; về thành phần hồ sơ và các biểu mẫu hợp đồng...
Đồng thời cần bổ sung quy định bắt buộc các thành viên BQT phải học kiến thức tối thiểu về nguyên tắc, nghiệp vụ đấu thầu và giám sát, để BQT hiểu rõ khi nào cần phải thuê và làm sao để chọn thuê hiệu quả tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát chuyên nghiệp.
Đình Luyến Vũ
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.