Cách đây gần 10 năm, dự án cải tạo khu tập thể cũ Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, được UBND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương với mục đích cải thiện chỗ ở cho hơn 7.000 người trên diện tích 33 ha. Chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) - dự kiến phá dỡ nhiều nhà tập thể cũ để xây mới các tòa nhà cao tối đa 26 tầng, mật độ xây dựng 65%. Dự án đã được điều tra xã hội học, lấy ý kiến người dân, song bỏ ngỏ.
Ông Đoàn Châu Phong, nguyên Phó tổng giám đốc Vinaconex, chia sẻ dự án vướng mắc nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ dân tầng một muốn được đền bù cả diện tích lấn chiếm vốn là đất lưu không, lối đi. Nhiều hộ có diện tích đất bất hợp pháp còn lớn hơn diện tích hợp pháp. Hoặc có nhà lấn chiếm đất lưu không đã bán cho 2-3 hộ khác nên rất khó xác định nguồn gốc đất. Nhiều hộ dân này đã được cấp quyền sử dụng đất nên doanh nghiệp không thể cưỡng chế. Chưa kể nhiều căn hộ có 2-3 thế hệ sinh sống, mật độ dân cư lớn.
"Số hộ dân ở thực tế đã tăng gấp 2-3 lần số căn hộ nên chi phí đền bù, giải tỏa phát sinh rất lớn. Thêm vào nữa là quy định chủ đầu tư phải lo nơi ở tạm cho dân làm tăng chi phí cho dự án", ông Phong giải thích. Nguồn thu không đủ chi, cộng với vướng mắc giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư đành từ bỏ, mặc dù có nhiều người dân đồng tình, thành phố cho phép khu Thanh Xuân Bắc xây cao tầng vì nằm ngoài vành đai 3.
Nhìn tổng quan, ông Đoàn Châu Phong cho rằng các cơ chế chính sách định hướng cải tạo chung cư cũ chưa rõ ràng, như chưa có quy định giải tỏa với hộ dân lấn chiếm đất, đền bù cho hộ tầng một khác với các hộ tầng cao, thiếu quy định chung khiến chủ đầu tư luôn phải đi thỏa thuận với dân.
Khu tập thể C8 Giảng Võ, một trong những nhà chung cũ được xếp hạng D có nguy cơ sụp đổ, cần di dời dân ngay. Ảnh: Phạm Chiểu
Từ năm 2004, khu tập thể Văn Chương, quận Đống Đa, đã được UBND TP Hà Nội quyết định cải tạo, dự kiến trở thành khu nhà ở cao tầng với các tòa nhà 5, 15 tầng. Nhưng nhiều năm qua, người dân ở khu tập thể này vẫn phải sống trong cảnh xập xệ, thiếu thốn.
Nguyên lãnh đạo doanh nghiệp từng đầu tư cải tạo khu Văn Chương cho biết, UBND TP Hà Nội chỉ cho phép cải tạo xây mới trên diện tích 4 ha khu lõi giữa Văn Chương. Trong khi đó, đường vào khu này rất nhỏ, cả khu duy nhất có ngõ Văn Chương là ôtô vào được nên rất khó khăn cho công tác thi công.
Lý do khác khiến dự án này không thực hiện được là tòa chung cư mới được thiết kế trên 25 tầng thì mới khả thi, trong khi thời điểm đó khu Văn Chương trong vành đai 1 bị giới hạn chiều cao dưới 15 tầng. Chủ đầu tư đã lấy ý kiến người dân nhiều lần, thi tuyển phương án kiến trúc chung cư mới, song cuối cùng đành bỏ dự án.
Nguyên cán bộ này cho rằng để cải tạo khu Văn Chương thì cần làm đồng bộ cả khu vực rộng đến đường Tôn Đức Thắng, nối thông ra đường Xã Đàn. Nếu thực hiện đồng bộ, Hà Nội có thể huy động nguồn xã hội hóa từ đất đai để xây dựng tuyến vành đai 1 Xã Đàn, thay vì đầu tư ngân sách với chi phí lớn.
"Bây giờ số người sống trong các khu tập thể cũ mật độ còn cao hơn 10 năm trước, việc cải tạo xây mới càng khó hơn", ông nói.
Hành lang đơn nguyên 3 tập thể C8 Giảng Võ phải chống đỡ bằng những thanh sắt đan chéo nhau. Ảnh: Phạm Chiểu
Các quy hoạch chung của Hà Nội qua nhiều thời kỳ đều đặt nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, song thời gian qua mới thực hiện được 1,2% (19 nhà). TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra một trong những nguyên nhân là các khu tập thể cũ như Trung Tự, Kim Liên, Thành Công, Nguyễn Công Trứ... mật độ xây dựng tăng từ 35% lên 75-80% do người dân cơi nới, lấn chiếm đất lưu không, khoảng không, lối đi.
Nhiều nhà tập thể cũ được người dân mua lại theo Nghị định 61 và được nhà nước cấp sổ đỏ chứ không phải sổ hồng theo niên hạn nhà chung cư. Vì được công nhận quyền sở hữu đất nên người dân được sử dụng phần diện tích chung của khu tập thể, vài nơi còn hợp thức hóa diện tích đất chung thành sở hữu riêng nên càng khó khăn khi đền bù giải tỏa.
Các hộ dân sống trong căn hộ rất nhỏ, nhiều thế hệ đã sinh ra và lớn lên tại đây, nên xảy ra tình trạng một căn hộ nhỏ nhưng có nhiều hộ khẩu, rất khó trong việc tạm cư, bố trí tái định cư và xác định chủ sở hữu để di dời và tái định cư sau này. Nếu thực hiện đúng quy hoạch (giới hạn độ cao, mật độ xây dựng), nhà đầu tư sẽ không thể bù đắp được chi phí vì không đủ diện tích sàn hoàn trả cho người dân.
Theo ông Nghiêm, trước đây thành phố chưa có định hướng các khu nhà sau cải tạo là cao tầng hay thấp tầng, theo mô hình cũ hay đô thị mới. Xây dựng cao tầng thì vướng quy hoạch, hạn chế cao tầng trong nội đô, xây thấp tầng thì nhà nước cần hỗ trợ kinh phí hoặc giao doanh nghiệp dự án khác.
Có một thực tế là hầu hết hộ dân sống tại tầng một các chung cư cũ phản đối dự án cải tạo. Có chủ đầu tư mới lập dự án đã bị dân kiện, lôi kéo các hộ khác chống đối. Doanh nghiệp phải tự cân đối thu chi và đi thỏa thuận với dân, nhiều hộ không đồng thuận, chờ đợi giá đền bù cao trong khi theo quy định là phải đạt sự đồng thuận của phần lớn người dân thì doanh nghiệp mới được làm.
KTS Trần Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, đánh giá phức tạp nhất là trong đền bù giải tỏa do các hộ tầng một phản đối nhiều, họ muốn quyền lợi cao nhất dù đã lấn chiếm đất công bất hợp phát. "Chúng ta buông lỏng quản lý một thời gian dài. Tầng một là đất sở hữu chung song nhiều địa phương đã tiếp tay cho người dân sai luật, tạo ra cơ chế tham nhũng. Nhà nước cần cương quyết thu hồi, chỉ đền bù tài sản trên đất", ông Tùng nói.
Ông Tùng nhận định việc cải tạo chung cư cũ phải được coi là công tác an ninh xã hội, phần lớn người dân ở đây không có điều kiện thay đổi chỗ ở. Thời gian qua, khi Nhà nước xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì đẩy việc an sinh xã hội cho doanh nghiệp, kể cả việc xây dựng nhà ở xã hội.
Các kiến trúc sư cũng chỉ ra hàng loạt vướng mắc khác khi cải tạo chung cư như tái định cư tại chỗ hay ở khu vực khác; giải phóng đền bù chưa thống nhất, có nơi áp dụng hệ số diện tích nhà ở mới tăng 1,5 lần nơi ở cũ, có nơi 2 lần; không làm rõ trách nhiệm của nhà nước, có nơi nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có nơi chủ đầu tư phải bỏ ra toàn bộ chi phí gây tăng tổng mức đầu tư.
"Chúng ta thiếu trách nhiệm, bế tắc trong tầm nhìn, tư duy không đổi mới. Trong khi các khu nhà tập thể là khu đất vàng thì không được nhà nước đầu tư, cải tạo, giúp cho đô thị sức sống mới", ông Tùng nói.