Vì sao đất nền ngày càng khó bán?

Dòng tiền đầu cơ rút lui, thiếu khả năng khai thác và rủi ro chôn vốn khiến đất nền ngày càng khó cạnh tranh với những loại bất động sản có thể tạo dòng tiền khác.

Ông Trần Văn Quang mua lô đất 100 m2 tại Đức Hòa, Long An (cũ) năm 2019 với giá 1,3 tỷ đồng, kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng và thông tin khu vực có thể lên thị xã. Nhưng từ năm 2022, ông liên tục rao bán mà không tìm được khách.

Ban đầu, ông chấp nhận bán ngang giá vốn, sau đó chấp nhận lỗ 300 triệu đồng nhưng vẫn không có giao dịch. Gần 4 năm miệt mài tìm khách bất thành, khoản tiền đầu tư trên vẫn tiếp tục nằm lại trong lô đất, dù chủ sở hữu đã từ bỏ kỳ vọng sinh lời chỉ để thu hồi vốn.

Tình cảnh tương tự xảy ra với bà Hồng, nhà đầu tư từ Hà Nội, mua lô đất 140 m2 tại khu vực quận 9 cũ, với giá 8,7 tỷ đồng. Năm 2024, bà từng rao bán 8 tỷ đồng, sau đó hạ xuống 7,7 tỷ đồng nhưng vẫn không có khách. Dù đăng tin trên nhiều nền tảng, gửi nhiều hội nhóm môi giới suốt 3 năm qua, người quan tâm thực sự rất ít; phần lớn liên hệ chỉ để kiểm tra thông tin rao bán.

Giao dịch đất nền vẫn trầm lắng từ năm 2022 đến nay, đặc biệt ở thị trường thứ cấp. Ghi nhận tại nhiều sàn môi giới cho thấy không ít nhà đầu tư rao bán kéo dài nhiều năm vẫn khó tìm người mua, ngay cả khi chấp nhận giảm giá 20-30%. Ưu tiên bán ra của nhà đầu tư lúc này chủ yếu nhằm thu hồi vốn, thay vì tìm kiếm lợi nhuận như trước.

Báo cáo quý III của DKRA Consulting ghi nhận thị trường đất nền phía Nam có 8.350 sản phẩm từ 99 dự án được chào bán, nhưng chỉ tiêu thụ 116 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%. Nguồn cung sơ cấp gần như không tăng trong khi rổ hàng mở bán mới trong quý giảm 30%.

Nghiên cứu của Batdongsan cũng cho thấy đất nền đang là phân khúc có mức độ quan tâm thấp nhất thị trường. Trong quý III, nhu cầu tìm mua sản phẩm này chỉ chiếm khoảng 9%, thấp nhất trong các loại hình bất động sản. Khảo sát các sàn môi giới của đơn vị này ghi nhận giao dịch đất nền giảm 81% so với quý trước, trong đó 51% số đơn vị cho biết giảm hơn một nửa giao dịch.

Xét về loại hình nhà đất tiềm năng đầu tư trong nửa năm tới, đất nền cũng xếp cuối danh mục. Theo Batdongsan, nếu trong nửa đầu năm, đất nền vẫn nằm trong nhóm ba phân khúc được người mua đánh giá có tiềm năng đầu tư, đến quý III, tỷ lệ người dự định xuống tiền mua chỉ còn 9%, đưa loại hình này xuống cuối danh sách lựa chọn.

Lý giải tình trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng thanh khoản đất nền suy giảm không chỉ do áp lực lãi suất hay dòng tiền suy yếu mà còn vì cấu trúc thị trường và những động lực từng thúc đẩy tăng trưởng phân khúc đang dần thay đổi.

Ông cho biết nhóm khách hàng từng tạo ra phần lớn giao dịch đất nền là nhà đầu tư (chiếm 90% lực cầu) đang rút khỏi thị trường, trong khi lực cầu thay thế đến từ người mua ở thực chưa hình thành đủ lớn để lấp khoảng trống này, nhất là với những lô đất ở khu vực thiếu dân cư, tiện ích và việc làm.

Trong khi đó, lượng sản phẩm được nhà đầu tư tích lũy từ các chu kỳ trước vẫn tiếp tục được đưa ra bán, tạo ra tình trạng dư cung thứ cấp ở nhiều khu vực. Việc kiểm soát chặt phân lô bán nền và chuyển hướng phát triển đô thị sang các dự án đồng bộ cũng khiến mô hình đầu tư đất nền manh mún mất dần lợi thế.

"Khi lực cầu đầu tư suy yếu, người mua ở thực chưa đủ lớn để hấp thụ lượng hàng này, khiến nhiều lô đất giảm giá vẫn khó tìm được người mua", ông Tuấn đánh giá.

Ngoài ra, ông cho biết một bất lợi khác của đất nền là khả năng tạo dòng tiền thấp trong thời gian nắm giữ. Khi thị trường đi ngang, nhà đầu tư có thể bị chôn vốn nhiều năm, thậm chí phải bán lỗ nếu cần tiền. Khác với căn hộ có thể khai thác cho thuê, nhiều lô đất tại khu vực chưa có dân cư, việc làm và tiện ích gần như không tạo ra nguồn thu. Người mua vì thế phải bỏ vốn lớn, chờ đợi dài hạn nhưng vẫn đối mặt rủi ro khó chuyển nhượng.

Ở phía doanh nghiệp, đất nền cũng ngày càng khó phát triển và tiêu thụ. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, chi phí phát triển dự án tăng, thủ tục pháp lý kéo dài và yêu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng cao khiến chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi triển khai. Những khoản chi này đẩy giá thành lên, thu hẹp dư địa giảm giá để kích cầu.

Trong khi đó, đất nền thường không đi kèm nhà ở, người mua phải bỏ thêm chi phí và thời gian xây dựng mới có thể sử dụng. Khi đặt cạnh căn hộ hoặc nhà phố có thể khai thác ngay, sản phẩm đất nền vì thế khó thuyết phục người mua nếu giá bán không đủ cạnh tranh hoặc khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư. Nguồn cung mới cũng tập trung vào số ít dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng và tiện ích tốt, khiến lựa chọn trên thị trường ngày càng thu hẹp.

Những thay đổi trên, theo các chuyên gia, đang làm dịch chuyển tiêu chí lựa chọn bất động sản. Thay vì chỉ quan tâm đến tiềm năng tăng giá, người mua ngày càng chú trọng khả năng sử dụng, khai thác và chuyển nhượng. Đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, nằm gần khu dân cư hiện hữu vẫn có cơ hội tiếp cận khách hàng; ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng quy hoạch sẽ khó tìm được lực cầu.

Thị trường vì thế, theo giới chuyên môn sẽ khó phục hồi chỉ nhờ thông tin về hạ tầng hoặc những đợt giảm giá. Thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu cư trú thực tế, hoạt động kinh tế tại chỗ và mức giá tương xứng với khả năng khai thác. Với những khu vực chưa đáp ứng được các điều kiện này, tình trạng rao bán kéo dài có thể còn tiếp diễn.

Phương Uyên