Nội dung này được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) góp ý với Bộ Tài nguyên và Môi trường khi xây dựng Dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định 44 về xác định giá đất và Dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất.
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo các dự thảo này, phương pháp thặng dư, chiết trừ không còn được sử dụng trong định giá đất. Việc định giá sẽ dựa vào 3 phương pháp: so sánh; thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Tuy nhiên, theo đánh giá của VCCI, việc bỏ phương pháp này có thể gây khó khăn cho định giá đất. Đây là phương pháp dựa vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển, không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh và thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến và không có các loại tài sản tương đồng đã giao dịch thành công để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất).
Phương pháp so sánh cũng có những hạn chế về mặt dữ liệu do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá. "Cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác, trong khi đó nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và trong thực tế khác nhau", VCCI cho biết.
Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (lấy dữ liệu trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh), cơ quan này cho rằng cũng có một số hạn chế. Hệ số điều chỉnh giá đất hiện do địa phương đưa ra thông qua phân tích, so sánh bảng giá với mức phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, tức cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào.
Theo VCCI, hiện cơ sở dữ liệu đất đai của Việt Nam chưa thực sự phản ánh đúng diễn biến thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn vì những bất cập trên.
Trong khi, theo cơ quan này, phương pháp thặng dư là bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai, khấu trừ các chi phí đầu tư tạo ra sản phẩm. Do vậy, chỉ có cách này mới định giá được các mảnh đất có tiềm năng.
Bên cạnh đó, theo VCCI, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động đến tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản do đây là cách phổ biến, được các tổ chức chuyên nghiệp áp dụng. Đây cũng là phương pháp được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11.
Vì thế, theo VCCI, việc giữ lại phương pháp này sẽ giúp Nhà nước định giá tốt, sát với thị trường hơn với các mảnh đất tiềm năng. Từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải chi trả.
Nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản cũng nhận định, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư có thể gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thủ tục dự án, và làm nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.
"Phương pháp thặng dư là chủ đạo được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%. Cần giữ phương pháp này vì hợp lý, không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá.
Trước đó, nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ quan điểm việc thay đổi phương pháp định giá sẽ tiếp tục gây ách tắc pháp lý, hạn chế nguồn cung dự án mới, đồng thời khó giảm giá nhà.
Đức Minh