Đó là hai tiêu chí cơ bản khiến anh Ngọc quyết định mua nhà.
Hai tỷ rưỡi - một khoản đầu tư tương đương với 414 tháng lương trung bình của người Việt Nam (theo thống kê của Bộ LĐTBXH 2016) – được quyết định bởi hai tiêu chí: “nhà mặt đất” và “gần trung tâm”.
Trong đó, “gần trung tâm” là tiêu chí được ưu tiên. Anh diễn đạt tiêu chí này bằng một loạt các khái niệm quen thuộc khác, “vị trí thuận tiện”, “gần bệnh viện”, “gần trường học”, như bố cục của một tin rao vặt bất động sản thường thấy.
Và anh Ngọc xuống tay. Các yếu tố khác gần như không được đếm xỉa đến: căn nhà có diện tích 20 mét vuông, gần như không có ánh sáng, nằm trong một con ngõ mà hai xe máy không thể tránh nhau. “Nếu muốn tránh nhau thì một bên phải đứng im, nghiêng xe mới xong”.
Căn “nhà mặt đất” trong ngách nhỏ ở đường Tôn Đức Thắng, Hà Nội, sau 3 năm nhanh chóng trở thành một gánh nặng của gia đình anh Ngọc. “Trời mưa to, muốn thuê taxi cho con đi khám, đi học cũng phải bế nhau lếch thếch một đoạn ra đầu ngõ. Mỗi lần về quê xuống cũng ngại mang đồ vì nghĩ tới cảnh làm sao tha lôi được vào nhà”.
Bộ tiêu chí “gần trung tâm” cuối cùng không phát huy tác dụng. Mong ước của anh Ngọc hiện nay, là bán nhà.
Không khó để tìm thấy một gia đình đã quyết định tương tự anh Ngọc. Ý niệm “gần trung tâm” gần như trở thành một thứ tiêu chuẩn trong việc mua nhà ở của người dân. "Tâm lý mình khi ấy là thích ở gần trung tâm” – anh Tú, 31 tuổi, lý giải về quyết định mua nhà của mình – “Nhà đó diện tích hẹp nhưng thiết kế rất đẹp, lại gần chợ, bệnh viện, trường học”.
Anh Tú cũng mua một căn nhà chỉ 20 mét vuông tại ngõ chợ Khâm Thiên. Và cũng giống anh Ngọc, cái giá phải trả để có được ba chữ “gần trung tâm” sau một thời gian tỏ ra quá đắt để vợ chồng anh có thể chịu đựng.
Đầu tiên là chuyện hàng xóm. Ngõ nhỏ nhưng có đủ các thành phần tụ hội, từ giáo viên, nhân viên văn phòng tới người làm nghề tự do, xe ôm, xã hội đen... Chỉ một va chạm nhỏ giữa người này với người khác có thể biến thành cuộc cãi vã, ẩu đả ầm ĩ khắp xóm. Ngày nào vợ chồng anh đi làm về cũng bị tắc đường khi chỉ cách nhà vài trăm mét. Chưa kể, nhà nào trong ngõ cũng cố đua ra một chút, che hết ánh sáng. "Nhà mình ở sâu, mùa mưa, nồm thì vô cùng ẩm thấp, mốc meo. Thêm việc trẻ con không có chỗ nào chạy chơi nên hai đứa liên tục ốm”.
Quá ngao ngán, cuối năm ngoái, anh đã rao bán nhà và quyết định mua một căn hộ 65m2 ở Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội). Anh bán lỗ so với khi mua.
Năm 2011, một nhóm nghiên cứu tại Viện sức khỏe tâm thần Mannheim (Đức) thực hiện một thí nghiệm về khả năng chịu đựng stress của con người. Họ đưa các tình nguyện viên vào một máy chụp cắt lớp não. Sau đó, yêu cầu người tham gia làm toán. Phía ngoài, các chuyên gia “động viên” người chơi bằng các câu kích động: “Anh có thể tập trung hơn được không?” hoặc “Anh là người tệ nhất chúng tôi từng nghiên cứu ở cái phòng thí nghiệm này”. Họ cố tình tạo stress.
Mục tiêu của nghiên cứu đó là kiểm tra khả năng chịu stress của não người. Và kết quả mà các chuyên gia đưa ra không có gì ngạc nhiên: người sống ở thành phố thì chịu stress kém hơn so với người sống ở vùng nông thôn và ngoại ô.
Một nghiên cứu khác tại Hà Lan năm 2010, từng đưa ra một gợi ý đáng sợ: việc sống ở thành phố sẽ nhân đôi nguy cơ mắc bệnh tâm thần phân liệt ở người – cao tương đương với nguy cơ tạo ra khi bạn lạm dụng cần sa ở tuổi thiếu niên.
“Não chúng ta không được thiết kế hoàn hảo để sống ở đô thị” – tiến sỹ Mazda Adli, một nhà nghiên cứu người Đức khẳng định, và bàn về một khái niệm khá dị biệt ở các thành phố lớn: cảm giác đơn độc giữa đám đông.
“Trong quan điểm của tôi, nếu như mật độ xã hội và sự đơn độc trong xã hội đến cùng một lúc với những cá nhân có nguy cơ, thì bệnh tâm thần có thể là kết quả”.
Vậy câu hỏi đặt ra là: sống chật chội sẽ khiến con người ta chịu các nguy cơ về sức khỏe tâm thần? Các nhà khoa học trả lời rằng “Không”. Diện tích của không gian sống không quan trọng bằng việc nó được thiết kế ra sao.
“Tại bệnh viện, các bệnh nhân sẽ bình phục nhanh hơn nếu họ được ở trong phòng nhìn ra được khung cảnh thiên nhiên” – Jeni Cross, một nhà nghiên cứu ở Đại học Bang Colorado khẳng định – “Vậy nên nếu bạn muốn phân biệt giữa một căn nhà siêu nhỏ giàu có và một căn nhà siêu nhỏ nghèo túng, vấn đề là: chúng có view không?”.
Trong quan điểm của nhiều nhà nghiên cứu, khái niệm “micro-house” (nhà siêu nhỏ) không có tội với sức khỏe. Họ tin rằng có thứ gọi là “affluent micro-house” – nhà siêu nhỏ giàu có.
Đó là vấn đề khác mà các đô thị tại Việt Nam đang đối mặt.
Nếu tính toán bộ diện tích rừng tự nhiên, thì Việt Nam vốn cũng đã không phải là một nước nhiều cây xanh: chúng ta là nước có tỷ lệ cây xanh trên đầu người thấp thứ nhì tại Đông Nam Á, với chỉ 163 cây/người.
Nhìn vào bản đồ trên, có thể dễ dàng nhận ra Việt Nam nằm vào trong nhóm các nước có tỷ lệ cây xanh trên đầu người thấp.
Nhưng tính tổng diện tích cây xanh chia đầu người là một điều xa xỉ với Hà Nội hay TP HCM – những nơi có mật độ dân cư cao nhất nước. Một con số khác rõ ràng hơn về cây xanh tại Hà Nội: theo Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, Tỷ lệ cây xanh/người dân đô thị là 2-3m2/người, chỉ tiêu cây xanh tối thiểu của Liên hợp quốc là 10m2/người và chỉ tiêu của các thành phố hiện đại trên thế giới là 20-25m2/người.
Nghĩa là cây xanh đô thị ở Hà Nội chỉ bằng 1/5-1/10 tiêu chuẩn thế giới.
Mật độ dân cư của Hà Nội chưa hề cao so với những quốc gia trong khu vực, nhưng việc thiếu cây xanh đang trở thành một vấn đề trầm trọng, với các hiện tượng nắng nóng và chỉ số ô nhiễm khói bụi ở mức cao.
Có một điểm quan trọng trong nghiên cứu chụp não của Viện sức khỏe tâm thần Mannheim. Đó là việc nguy cơ mắc bệnh tâm thần, không liên quan đến việc người ta đang sống ở đâu nhiều bằng việc người ta lớn lên ở đâu. Nghĩa là những đứa trẻ thành phố chịu nhiều nguy cơ trong phát triển hơn trẻ nông thôn.
Anh Ngọc có thể là nhân chứng cho hiện tượng này: căn nhà hóa ra trở thành nơi ngăn trở không gian phát triển của đứa con. Ba năm, anh ít khi cho con đi chơi. “Vợ chồng con cái ăn tối xong chỉ muốn đi dạo vài vòng hít thở không khí trong lành, nhưng ngõ hẹp, bẩn, chỗ đi bộ không có nên lại đành ngồi nhà”.
Tiếc rằng cảnh quan thường xuyên là thứ bị hy sinh ngay cả trong các khu đô thị mới.
Chỉ cách Hà Nội gần 15 km, người ta chứng kiến một hiện tượng thú vị của thị trường bất động sản. Ở vào thời kỳ thấp điểm của thị trường, khi mà bất động sản được mô tả là “đóng băng” – khách hàng vẫn xếp hàng rồng rắn mua nhà từ sáng sớm. Một dự án nổi tiếng về cảnh quan, Ecopark.
Trên thảm cỏ của Ecopark, trước khu nhà mẫu, trong đợt mở bán người ta thậm chí có thể nhìn thấy những chiếc chiếu – thứ gợi ý rằng một vài người thậm chí đã chuẩn bị cho đợt xếp hàng này kỹ như các đợt mở bán iPhone trên toàn cầu.
Tỷ lệ cây xanh trên đầu người tại khu đô thị này là 125 cây/người.
Cho dù không có những nghiên cứu của WHO hay các viện thần kinh học, thì người Hà Nội vẫn nhận ra khoảng thiếu hụt trong không gian sống của họ, và việc tìm đến những khu ngoại vi đang dần trở thành một xu hướng. Rất khó để những người sống tại nội đô cưỡng lại sức hấp dẫn của một không gian sống đầy cây xanh.
Nhưng nó chưa phải là xu hướng mạnh. Ngược lại, thị trường – hay chính xác hơn là người tiêu dùng - vẫn đang “nuông chiều” những khu đô thị gần trung tâm ken đặc các khối nhà bê tông san sát.
Xu hướng “ngoại ô hóa” – suburbanization là một xu hướng khá cũ trên thế giới. Người ta đã nhìn thấy những quảng cáo nhà ngoại ô trên báo chí Anh-Mỹ từ cách đây một thế kỷ.
Trên bìa của tờ Metro-Land (Anh) vào năm 1921, có in hình một căn nhà ngoại ô thơ mộng như một động thái marketing cho lối sống mới. Sau nhiều thập kỷ, việc người thành phố hướng tới việc sở hữu các không gian giàu cảnh quan ở ngoại vi, rồi di chuyển vào trung tâm để làm việc, đã trở thành một định luật ở các nước phát triển. Điều này góp phần giảm mật độ dân cư ở trung tâm thành phố, và tạo điều kiện quỹ đất cho các công trình công cộng hay công viên.
“Vấn đề không phải là bao nhiêu người trên một mét vuông” – nhà nghiên cứu Jeni Cross nhấn mạnh khi bàn đến nhà nhỏ. Tại những thị trường mới nổi như Ecopark, mặt hàng bán chạy nhất là các căn studio chỉ chưa đầy 50 mét vuông, với giá dưới 1 tỷ đồng – một phòng ngủ, nhưng chủ nhân được hưởng cảnh quan và không gian công cộng rộng rãi và nhiều cây.
Tuy nhiên, việc rời xa trung tâm và các lợi ích xã hội truyền thống mà "trung tâm" hứa hẹn không phải điều dễ dàng.
Việc lựa chọn lối sống của dân thành thị sẽ trở thành yếu tố quyết định thị trường. Nếu lối sống được chấp nhận vẫn là lấy sức khỏe thể chất và sức khỏe tâm thần làm chi phí cơ hội để “gần trung tâm” – thì các nhà đầu tư vẫn sẽ ra sức quy hoạch đô thị theo hướng tăng mật độ, và các mô hình khu đô thị xanh vẫn sẽ trở thành hãn hữu.
Các khối nhà san sát vẫn sẽ mọc lên dưới sự khuyến khích bằng tiền mặt của người tiêu dùng. Hoặc thậm chí, trong một số trường hợp, nhà chung cư không thể mọc lên vì người dân quyết giữ “nhà mặt đất gần trung tâm” để chống quy hoạch.
Mục tiêu mà chính quyền Hà Nội đặt ra là cho đến năm 2020, thành phố này sẽ có 1 triệu cây xanh.
Nhưng ngay cả khi đạt được mục tiêu đó, tỷ lệ cây xanh trên đầu người của Hà Nội vẫn sẽ dưới chuẩn quốc tế. Nỗ lực của chính quyền không phải là tất cả.
Người dân, trong quá trình cân nhắc các yếu tố đời sống của mình, vẫn sẽ là những người cuối cùng quyết định lối sống của một đô thị.
Bài: Minh Thùy - Hiền Nguyễn
Ảnh: Cường Đỗ Mạnh - Cường Nguyễn
Đồ họa: VnExpress
