Khu vực vùng ven này cách TP HCM hàng chục km có giá thuê phòng trọ 550.000 - 600.000 đồng mỗi căn loại 12 m2 và nhu cầu thuê lẫn khả năng tăng giá thuê vẫn còn. Song, để đầu tư phòng trọ tôi phải vay thêm tiền ngân hàng.
| Hãy gửi câu hỏi cần tư vấn hoặc chia sẻ kinh nghiệm đầu tư, làm giàu về kinhdoanh@vnexpress.net |
Giải đáp thắc mắc của bạn đọc Tú Quyên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho rằng đây là những mối bận tâm, thắc mắc cơ bản về dòng tiền trong 2 bài toán tài chính. Bài toán thứ nhất là giữ căn hộ 1,6 tỷ đồng cho thuê được lợi gì. Bài toán thứ hai là mua đất giá trị tương đương để xây phòng trọ có cơ hội ra sao.
Ông Chánh phân tích, chiến lược của một nhà đầu tư bất động sản cá nhân luôn xoay quanh 2 yếu tố: dòng tiền và lãi vốn. Tuy nhiên, biến số của bất động sản cao hay thấp còn phụ thuộc vào vị trí, tức là khu vực đầu tư thuộc khu trung tâm các thành phố lớn hay ở các vị trí vùng ven.
Đầu tư phòng trọ đang được nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn. Ảnh: MD.
Thuận lợi của phương án thứ nhất là không cần phải tốn thêm vốn đầu tư mà vẫn có dòng tiền ngay lập tức từ việc cho thuê căn hộ. Nhà đầu tư không phải mất quá nhiều công sức quản lý khách thuê vì chỉ có một người hoặc một hộ. Khó khăn của phương án này là chung cư sẽ dần cũ đi, xuống cấp theo thời gian.
Trong khi đó, với phương án thứ hai, mua đất vùng ven xây nhà trọ phải tốn thêm khoản tiền đầu tư khoảng một tỷ đồng nữa, nâng tổng mức đầu tư lên đến 2,6 tỷ đồng. Việc đi vay sẽ khiến gia tăng áp lực tài chính. Trong trường hợp này khó khăn chính là vị trí của bất động sản khá xa trung tâm thành phố (vị trí vùng ven) và phải chờ khu nhà trọ xây xong mới có thể đưa vào khai thác. Thách thức nằm ở chỗ phải quản lý nhóm người thuê phức tạp, đòi hỏi công tác an ninh, trật tự phải tốt. Cơ hội của phương án này là có thể vừa tích lũy tài sản, vừa kỳ vọng giá đất tăng đồng thời có thêm dòng tiền cho thuê ổn định.
Vì bạn không nói rõ kích thước đất (chiều ngang và chiều dài là bao nhiêu) nên chưa thể tính toán được con số cụ thể. Thông thường xây nhà trọ sẽ phải chừa ra khoảng 20% diện tích đất làm công trình công cộng, tương đương 80m2. Phần đất còn lại 320 m2 có giá thành từ 3 đến 4,5 triệu đồng một m2, xây được khoảng 26 phòng trọ.
Với giá thuê bạn đã nêu ở trên: 550.000-600.000 đồng một phòng mỗi tháng, thu nhập hàng tháng khoảng 15,6 triệu đồng. Tỷ lệ phòng trống luôn phải ước lượng khoảng 10-15% đề phòng những khi khách chuyển đi hoặc cần sửa chữa nâng cấp, kiểm tra sự cố... Tổng chi phí đầu tư cho phần xây phòng trọ của bạn sẽ dao động từ 960 triệu đồng đến 1,17 tỷ đồng.
Nếu bằng vốn tự có thì lãi suất cũng giống nhau, chỉ có điều giá trị mảnh đất sẽ tăng theo thời gian. Nếu vay ngân hàng trong 5-7 năm với lãi suất hiện tại, phương án trả cả gốc lẫn lãi số tiền sẽ trên dưới 20 triệu, không có lợi khi chuyển đổi.
Trường hợp chuyển đổi từ căn hộ chung cư sang khu đất xây nhà trọ, bạn sẽ phải xoay xở thêm khoản tiền gần một tỷ đồng để có thu nhập hằng tháng khoảng 12-16 triệu và mất thêm một khoảng thời gian để chờ nhà trọ xây xong.
Tuy nhiên, nếu vượt qua những thách thức của phương án thứ hai, về lâu về dài, bạn vừa tích lũy được tài sản vừa có nguồn thu ổn định. Do đó, cách chọn lựa tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, đặc biệt là khả năng trả lãi vay và dòng vốn tự có của bạn ở chừng mực nào.
Vũ Lê ghi