Dự án chung cư trên mặt đường Lê Trọng Tấn, Nam An Khánh, Hoài Đức (Hà Nội) bàn giao từ cuối năm 2016. Các tòa chung cư tại đây được thiết kế 5 tầng khối đế làm trung tâm thương mại với diện tích gần 20.000m2 sàn. Các tầng này dự kiến được phát triển các tiện ích cơ bản như ngân hàng, trung tâm mua sắm, khu ẩm thực... Đến nay, sau 4 năm dự án vận hành, phần diện tích thương mại vẫn còn trống tới 70%.
Một số giai đoạn, chủ đầu tư tính toán chia nhỏ diện tích này thành các shop, ki-ot ở tầng thương mại để mở bán, song các đơn vị phân phối đều không mặn mà dù cũng được hỗ trợ vay vốn và ân hạn lãi suất, nợ gốc...
Cảnh đìu hiu, còn nhiều diện tích trống ở các tầng thương mại trong một dự án tại Nam An Khánh, Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Anh
Cách đó không xa, một dự án được bàn giao gần bốn năm trước với hàng trăm căn ki-ot, shophouse ở 3 tầng thương mại của tòa nhà cũng trong cảnh tương tự. Với giá bán 12-14 triệu đồng mỗi m2 các lô diện tích từ 50 đến 300m2, chủ đầu tư đã nhiều lần mở bán cùng với các căn hộ và kể cả khi đã bàn giao. Tuy nhiên, các tầng thương mại tại đây vẫn còn tồn hai phần ba. Các gian hàng hoạt động èo uột cũng lần lượt đóng cửa.
Tại một dự án chung cư trên mặt đường Tố Hữu, diện tích thương mại của tòa nhà có mật độ cửa hàng đông đúc hơn, song cũng chưa lấp đầy tầng một, tức là chưa được một nửa diện tích. Các kiot vẫn đang được rao bán, song rất ít người quan tâm. Theo anh Ngọc, một môi giới bất động sản chuyên săn khách khu vực phía Tây, chủ đầu tư vận hành còn thiếu chuyên nghiệp chính là một trong những lý do khó rao bán.
Không chỉ những dự án ở vùng ven, một số sàn thương mại ở sát vành đai 3 cũng ở tình trạng tương tự. Dự án đã bàn giao hơn 2 năm nay, nằm trên đường Phạm Văn Đồng đa số chưa lấp đầy được tầng một, còn hàng chục nghìn m2 ở các tầng trên vẫn bỏ trống. 50% trong số này chủ đầu tư chưa thể bán được và gần đây vẫn tiếp tục mở bán, song các đơn vị phân phối đều không hào hứng.
Theo đơn vị quản lý đầu tư bất động sản JLL, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định, song các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm Hà Nội lại không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp.
Lý do đầu tiên, theo JLL là đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ. Do đó, các đơn vị này khó có một mô hình, ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.
Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, một số chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc đánh giá tiềm năng thị trường mảng mặt bằng thương mại. Các diện tích thương mại ở vùng ven đa số chỉ phục vụ cư dân tại tòa nhà nên rất khó hút khách ở các tầng 2 trở lên, nhưng có những đơn vị phát triển tới 5 tầng thương mại. Điều này dẫn đến tình trạng phát triển các sản phẩm dư thừa hoặc không đúng nhu cầu thị trường, cũng như không biết làm sao để thu hút được khách thuê, mua.
Trong quá trình vận hành, ông Toản cho rằng, nhiều chủ đầu tư cũng không có kinh nghiệm. Họ tận dụng nhân sự các bộ phận khác trong công ty thay vì thành lập bộ phận chuyên trách nên không có "nghề" về mảng này. "Một số trung tâm thương mại vận hành như một ngôi chợ truyền thống, không có quy chuẩn, tiêu chuẩn quản lý, chất lượng. Đó cũng là lý do dẫn tới việc khó thu hút được khách thuê, mua", ông Toản nói.
Ngoài ra, theo JLL, một số dự án có diện tích sàn trung bình khoảng 10.000 - 15.000 m2 nên rất khó cho các nhà đầu tư tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ, siêu thị, showroom... để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích. Bên cạnh đó, theo đơn vị nghiên cứu trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư dày đặc nên không dễ để các siêu thị, dịch vụ, nhà hàng... mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.
Một trong những phương án để giải quyết bài toán này, theo ông Toản là cần ưu tiên vấn đề lấp đầy nên có thể tính toán việc giảm giá thuê. Về lâu dài, phương án này sẽ phát sinh giá trị gia tăng.
Nguyễn Hà