Dự báo về nguồn cung năm 2025, Công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cho biết TP HCM sẽ có tối đa khoảng 10.000 căn hộ mở bán mới, trong đó rổ hàng thuộc phân khúc trung cấp, giá trên dưới 50 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 10%.
Số liệu từ hãng tư vấn Avison Young cũng cho thấy giá chung cư TP HCM đang vào khoảng 75-120 triệu đồng mỗi m2. Thành phố đã cạn kiệt căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 và còn lác đác vài dự án giá tầm 50-55 triệu đồng mỗi m2 (chiếm khoảng 10-15%). Khả năng cao các năm tới, nguồn cung tầm giá này chỉ có thể tìm thấy ở những thị trường tỉnh.
Theo ghi nhận từ VnExpress, năm 2025, thị trường TP HCM vẫn xuất hiện một số nguồn cung sơ cấp tầm giá trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2, tuy nhiên số lượng khá hạn chế.
Cụ thể, khu vực TP Thủ Đức, chủ đầu tư Kiến Á cho biết ngày 5/1, dự kiến mở bán dự án căn hộ Citi Grand ( phường Cát Lái) quy mô khoảng 350 căn, giá từ 2,8 tỷ đồng mỗi căn. Các căn hộ tại đây đều thuộc loại hình 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích từ 55-58 m2, trung bình mỗi m2 có giá khoảng 50 triệu đồng.
Tương tự, Công ty bất động sản Thăng Long Real cho biết sẽ mở bán dự án căn hộ Fiato Uptown (Tam Phú, TP Thủ Đức) trong năm nay. Dự án này quy mô gần 400 căn hộ, giá dự kiến từ 55 triệu đồng mỗi m2; dự án MT Eastmark City số lượng khoảng 300 căn, giá dao động tầm 50 triệu đồng mỗi m2; hay dự án Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) quy mô 976 căn hộ, giá từ 40 triệu đồng mỗi m2.
Bên cạnh những dự án trên, trong nửa đầu năm 2025, TP HCM dự kiến có thêm khoảng 4-5 dự án nằm trên khu vực Bình Tân, Bình Chánh, quận 9 (cũ) mở bán rổ hàng sơ cấp (chủ yếu là giai đoạn tiếp theo) với mức giá trung bình dưới 60 triệu đồng mỗi m2.
Một dự án chung cư thuộc phân khúc giá tầm trung triển khai tại TP HCM. Ảnh: Tú Quyên
Nhìn chung, những dự án vẫn còn giá trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM đều là những cái tên cũ khởi động lại, với lợi thế đã đóng tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, khi giá đất vẫn còn rất rẻ. Nhờ đó, khi bán mức giá thấp hơn thị trường hiện tại, chủ đầu tư không bị lỗ vốn.
Đánh giá về thị trường nhà ở TP HCM năm 2025, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết trong bối cảnh chi phí ngày càng tăng, chủ đầu tư ở TP HCM phải cân bằng bài toán lợi nhuận nên khó làm nhà thương mại giá dưới 3 tỷ đồng (tức mỗi m2 dưới 55 triệu đồng). Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án đang tiếp tục tăng, khả năng cao chung cư dưới 3 tỷ đồng sẽ biến mất ở TP HCM và dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng quỹ đất "sạch" đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại tại TP HCM ngày càng hạn chế. Hơn nữa, việc thành phố áp dụng bảng giá đất điều chỉnh và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ 2026 khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn. Nguồn cung giá vừa túi tiền giờ chỉ kỳ vọng vào các dự án hiện hữu hoặc dự án cũ tái khởi động, đã hoàn thành tiền sử dụng đất. Dù vậy khi tái khởi động, mức giá mở bán mới của các dự án cũ cũng đều tăng từ 20-40% so với trước đây để bù vào chi phí triển khai kéo dài.
Báo cáo điều tra nhu cầu về nhà ở đến 2030 của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho thấy, 99% người Sài Gòn muốn mua chung cư ngay trên địa bàn thành phố, với tầm giá trung bình vào khoảng 2-3 tỷ đồng mỗi căn và chỉ có thể chi trả khoảng 53% giá trị tài sản định mua. Tuy nhiên dù là rổ hàng sơ cấp hay thứ cấp, TP HCM cũng không còn nhiều căn hộ có tầm giá trên.
Theo giới chuyên gia, các dự án nhà ở thương mại triển khai trong các năm tới tại TP HCM vẫn sẽ nghiêng về loại hình cao cấp. Chỉ riêng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới cũng khiến chi phí phát triển tăng lên 2-3 lần, nên rất khó có dự án trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2 dù có ở vùng trũng về giá như Cát Lái, Nhà Bè hay Bình Chánh.
Phương Uyên