"Gần 50 năm qua, khu chợ này không được chỉnh trang, đời sống người dân tù túng. Nhiều nhà đầu tư đến rồi đi. Lần này, quận hy vọng các doanh nghiệp đề xuất giải pháp khả thi", Bí thư quận 1 Dương Anh Đức nói tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp quan tâm dự án chợ Gà - Gạo, sáng 27/6.
Khu chợ này được bao bọc bởi các con đường Nguyễn Thái Học, Võ Văn Kiệt, Yersin thuộc phường Cầu Ông Lãnh. Đây là chợ truyền thống tồn tại từ trước năm 1975 với các sạp thông nhau, lối đi rộng khoảng một mét. Các sạp nhỏ vừa để buôn bán, kết hợp chỗ ở cho người dân. Qua thời gian, các căn này đã xuống cấp, ẩm thấp, không đảm bảo phòng cháy, chữa cháy. Khu vực từng xảy ra nhiều vụ hỏa hoạn, lần gần đây nhất 13 căn nhà ở đây bị cháy vào cuối năm 2015.
Khu chợ Gà - Gạo giáp đại lộ Võ Văn Kiệt nhìn từ trên cao. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ông Đức, qua khảo sát ở khu vực này nhiều người dân phải dùng chung nhà vệ sinh. Các thành viên trong gia đình phải thay phiên nhau ngủ vì diện tích quá nhỏ. Do đó, địa phương muốn đầu tư dự án ở đây nhằm cải tạo bộ mặt đô thị và cải thiện chất lượng sống cho người dân.
Dự án chợ Gà - Gạo có diện tích hơn 6.300 m2. Chiếu theo các quy định hiện tại, mật độ xây dựng của dự án tối đa 50%, hệ số sử dụng đất 10. Chiều cao tối đa của công trình là 50 m (10-14 tầng) với dân số 700 người. Dự án triển khai sẽ ảnh hưởng đến 290 hộ với 1.173 người dân đang sinh sống.
Bí thư quận 1 cho rằng chủ trương kêu gọi đầu tư vào khu chợ Gà - Gạo đã có từ lâu, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp đến rồi đi với lý do "làm không có lời". Ông đề nghị nhà đầu tư cần xem xét thêm khía cạnh đảm bảo an sinh xã hội, đóng góp vào sự phát triển của thành phố để cân nhắc lợi nhuận, đề xuất cơ chế phù hợp.
Phương án phối cảnh cao ốc tham khảo dự án Chợ Gà - Gạo theo quy định hiện hành. Ảnh: UBND quận 1
Tại hội nghị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, đại diện Công ty Novaland, cho rằng với vùng lõi trung tâm như quận 1, diện tích dự án hơn 6.000 m2, hệ số sử dụng đất 10 là lớn. Tuy nhiên, với mật độ xây dựng tối đa 50% và chiều cao khống chế 50 m, dự án chỉ xây được khoảng 600 căn hộ với diện tích mỗi căn 50 m2.
Theo ông Hưng, nếu người dân ở đây muốn tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư mất 300 căn để trả lại cho dân, chỉ còn 300 căn để kinh doanh "là quá ít", khó đảm bảo được lợi nhuận định mức (đủ để vận hành doanh nghiệp). Ông đề xuất tính tổng các chi phí để hoàn thiện dự án, bao gồm lợi nhuận định mức của doanh nghiệp, tổng chi phí bồi thường mặt bằng, đầu tư, tiền sử dụng đất... Từ cơ sở này sẽ điều chỉnh các hệ số cho phù hợp.
Tương tự, ông Lê Thành Nam, đại diện Tập đoàn Bitexco, cho rằng khu đất có mặt tiền khá lớn nên cần tính toán nâng chiều cao tối đa dự án lên 80 m, đảm bảo công trình có 24-30 tầng. Khi điều chỉnh số tầng, chiều cao, cần điều chỉnh lại quy hoạch dân cư từ 700 lên 1.400 người. "Dân cư hiện hữu đã hơn 1.000 người nhưng quy hoạch chỉ 700 người sẽ rất khó", ông Nam nói.
Vị trí khu chợ Gà - Gạo ở trung tâm TP HCM. Đồ họa: Đăng Hiếu
Ông Nguyễn Đức Bắc, đại diện Gamuda Land cho rằng doanh nghiệp quan tâm đến dự án khi đảm bảo được chi phí, thời gian thực hiện và hành lang pháp lý. Với dự án chợ Gà - Gạo có hai chi phí ẩn khiến doanh nghiệp rất khó tính toán hiệu quả đầu tư gồm giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Nếu việc bồi thường giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp thỏa thuận với người dân giá sẽ "vô cùng".
"Nếu hai ẩn số này không làm rõ được ngay từ đầu thì rất khó để doanh nghiệp đầu tư", đại diện nhà đầu tư bất động sản đến từ Malaysia nói và đề nghị chính quyền cần quan tâm đến kiến trúc của dự án để "50-100 năm sau công trình vẫn mang được giá trị".
Tại hội nghị, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần có khảo sát xã hội học để xác định đúng nhu cầu tái định cư của người dân, làm rõ phần đất công trong dự án sẽ được giao cho doanh nghiệp thế nào, tổ chức đấu thầu công khai... nhằm đảm bảo được lợi ích cho người dân, doanh nghiệp, nhà nước.
KTS Khương Văn Mười cho rằng tính toán giá trị khu đất chợ Gà - Gạo nên xét đến bài toán tổng thể khi hệ thống đường ngầm Tôn Đức Thắng, Lê Lợi, Hàm Nghi ga ngầm Metro - chợ Bến Thành hoàn thiện, Công viên 23/9 được khai thác... "Sẽ không tìm ra được một mảnh đất gần sông, ngay trung tâm với giao thông trên dưới mặt đất thuận tiện, kết nối với các động lực phát triển của thành phố như vậy", ông nói.
Theo chuyên gia này, để thu hút nhà đầu tư, thành phố cũng nên nghiên cứu điều chỉnh theo hướng tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích chỗ ở, căn hộ tối thiểu của người dân ở khu vực này. "Khi thay đổi có thể thấy khuyết chỗ này, hụt chỗ kia chút đỉnh nhưng bài toán tổng thể sẽ được giải quyết", ông Mười nói.
Lê Tuyết