From: BT Nguyen
To: luatdatdai@vnexpress.net
Sent: Saturday, August 09, 2003 9:58 AM
Subject: Dieu tiet gia dat - Viec phai lam
Một ví dụ hay được nhắc đến là việc chính quyền thành phố New York hạn chế giá tiền thuê nhà ở một số khu vực bằng cách cấm các khu đó không được lên giá tiền thuê quá một mức độ nhất định. Về lý thuyết thì nó sẽ giúp đỡ cho người nghèo có nhà ở và hạn chế việc tăng giá nhà. Song hậu quả là nhà ở khu vực đó không được tu bổ vì người chủ không thu được lợi vừa ý. Những ông bà già sống trong khu vực đó không chịu dời đi nơi khác mặc dù họ có thể chuyển đi đến các căn hộ nhỏ hơn. Trong khi đó những gia đình trẻ lại phải thuê những căn hộ nhỏ với giá gấp 3-4 lần. Ngoài ra, người muốn được thuê ở khu vực đó phải hối lộ tiền cho chủ nhà.
Biện pháp trừng phạt những người có nhiều nhà hay người đầu cơ đất mà bạn Phan Hoang Nam đề nghị, bề ngoài có vẻ sẽ làm giảm giá đất. Tuy nhiên trong một thị trường, khi đã có cầu thì phải có cung và ngược lại. Sẽ có nhiều thanh niên từ nông thôn ra thành phố lập nghiệp, nhiều bạn trẻ mới thoát ly gia đình không có khả năng mua nhà. Tất cả họ phải đi thuê, và kết quả là giá thuê nhà sẽ bao gồm cả tiền thuế mà nhà nước đánh vào.
Nói tóm lại, nếu chỉ dùng thuế để điều chỉnh thị trường thì kinh nghiệm cho thấy nó thường không được như ý và gây hậu quả tai hại cho chính người nó muốn giúp đỡ.
Tôi có vài cái nhà ở Australia nhưng khi muốn mua một căn nhà ở Hà Nội cho người thân mà cũng không dám. Một miếng đất 100 mét vuông ở ngoại thành giá 1,5 tỷ đồng. Nó tương đương 150.000 AUD, bằng giá một miếng đất 700 mét vuông ở Melbourne trong khi thu nhập bình quân của người dân ở đây hơn người Việt Nam ta 50 lần. Vậy một người công chức ở Việt Nam làm sao có thể mua nổi một ngôi nhà. Hơn nữa việc giá đất tăng ảo sẽ tai hại đặc biệt cho sản xuất, bởi chủ đầu tư phải đầu tư ban đầu nhiều cho việc mua đất (sunk cost) trong khi lẽ ra số tiền đó có thể dùng để đầu tư cho sản xuất và mang lại lợi nhuận.
Vậy làm sao để cải cách tình hình hiện nay? Theo thiển ý của tôi thì đã đến lúc chúng ta phải thay cái quan điểm đất đai đều thuộc nhà nước mà phải chia rõ đất nào là của người dân sở hữu. Có nghĩa là người dân được quyền bán, thuê, trao đổi tùy ý và nếu nhà nước muốn thu hồi thì phải theo giá thị trường. Một hạn ngạch khác là đất của nhà nước cho dân và công ty thuê có hợp đồng 1 năm, 10 năm hay 50 năm và người thuê phải trả tiền thuê hàng năm. Nếu nhà nước hay địa phương muốn lấy lại thì phải báo trước trong một thời hạn nhất định nhưng không phải bồi hoàn gì. Đất nông nghiệp, sản xuất đều là đất cho thuê. Khi quy hoạch như trên, phải dự báo được nhu cầu của tương lai như công viên, đường sá, khu đất xây nhà cho người nghèo... Nhà nước có quyền bán đấu giá đất của mình rồi dùng tiền đó để mở rộng thành phố như làm đường, xây dựng hệ thống giao thông trong thành phố (train, bus, freeway). Với một thành phố 5-10 triệu dân như Hà Nội, TP HCM mà đa số là người dưới 30 tuổi thì nhu cầu nhà cửa hiện nay và tương lai hiển nhiên rất cao. Chúng ta phải mở rộng thành phố ra tới bán kính khoảng 20-30 km mới cung cấp đủ chỗ ở với giá cả vừa phải cho mọi người.
Những điều tôi đề nghị trên là nhằm hai mục đích. Thứ nhất, tạo ra một thị trường đất đai rõ ràng về mặt pháp lý. Hy vọng sẽ có nhiều người bán mua hơn hiện nay và giá cả của hai bên sẽ sát giá thị trượng hơn (Perfect Market). Thứ hai, nhà nước có thể bán thêm đất đai ở các vùng xa hơn (có cơ sở hạ tầng đi cùng) để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Vài lời mạo muội, xin được góp ý.