Theo khảo sát của VnExpress, giá thuê biệt thự, nhà phố đang rẻ hơn căn hộ tính theo gói thuê nguyên căn lẫn đơn giá thuê mỗi m2 ở nhiều khu vực có dân cư tập trung đông đúc. Tại "phố nhà giàu" khu An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, nhà phố, biệt thự gần 2 triệu USD có diện tích 400 m2, một trệt 3 lầu, giá thuê chỉ 45 triệu đồng một tháng. Vị chi giá thuê mỗi m2 là 112.500 đồng một tháng, song rất kén khách.
Trong khi đó, các căn hộ cao cấp được thiết kế như biệt thự trên không, rộng 180 m2, giá bán trên thị trường 13-14 tỷ đồng, giá thuê 48-50 triệu đồng một tháng. Giá thuê mỗi m2 căn hộ lên đến gần 280.000 đồng một tháng, cao hơn 2,5 lần so với biệt thự, đắt nhưng vẫn có khách thuê.
Tại quận 9, Thành phố Thủ Đức, các căn nhà phố tại phường Phú Hữu có giá thực thuê (khách ký hợp đồng) chỉ ở ngưỡng 12-16 triệu đồng một tháng. Kích cỡ nhà một trệt hai lầu, tùy vào tổng diện tích sử dụng dao động 300-450 m2, vị chi giá thuê mỗi m2 nhà phố biệt thự chỉ ở mức 36.000-43.000 mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, cùng thuộc quận 9, nếu thuê căn hộ 3 phòng ngủ rộng 90-100 m2, giá thuê 12-13 triệu đồng một tháng, vị chi giá thuê mỗi m2 căn hộ 130.000-140.000 đồng một tháng, cao hơn gấp 2,8-3 lần so với nhà phố.
Ở khu Nam Sài Gòn, tại phường Tân Phong và Tân Phú, quận 7, giá thuê biệt thự cũng rẻ hơn căn hộ. Đơn cử biệt thự 400 m2, giá bán tính bằng triệu USD, có hồ bơi riêng trên địa bàn này giá thuê 35 triệu đồng mỗi tháng, tức đơn giá thuê mỗi m2 khoảng 83.000 đồng mỗi tháng. Căn hộ cao cấp 150 m2 đầy đủ nội thất, view sông tầng cao, được chào giá thuê 36 triệu đồng một tháng chưa bao gồm phí quản lý, tức đơn giá thuê mỗi m2 là 240.000 đồng một tháng, đắt gấp 2,9 lần so với biệt thự.
Thị trường nhà phố, biệt thự và căn hộ khu Nam TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.
Nếu so với giá trị các căn nhà phố hiện nay trên dưới chục tỷ đồng và biệt thự trị giá 1-2 triệu USD (hàng chục tỷ đồng) một căn cho thấy hiệu suất khai thác cho thuê đang ở ngưỡng dưới 1%, mức cao nhất cũng chưa đến 2%. Còn xét tương quan giá căn hộ cao cấp 5-7 tỷ đồng, cao nhất 10 tỷ đồng một căn, hiệu suất cho thuê đạt trên dưới 4%. Bài toán hiệu suất dòng tiền cho thuê cho thấy căn hộ hiệu quả hơn nhà phố biệt thự. Điều đáng chú ý là đa phần nhà phố, biệt thự bị bỏ trống với tỷ lệ hoang hóa trung bình 50% và có nhiều nơi bị bỏ hoang đến 70-80%. Trong khi đó, các dự án căn hộ thường có tỷ lệ lấp đầy sau bàn giao ở mức lý tưởng trên dưới 50% trong vòng 12-18 tháng.
Ngay cả ở nhóm nhà phố hẻm, dạng nhà ống, tọa lạc tại khu vực nội thành như quận Bình Thạnh, giá thuê nguyên căn trung bình khoảng 10 triệu đồng một tháng, mức giá đã hạ nhiệt đáng kể do tác động của Covid-19 từ năm 2020 đến nay. So với căn hộ 2 phòng ngủ, kích cỡ trung bình trên địa bàn quận này có giá thuê 13-15 triệu đồng một tháng, chưa bao gồm phí quản lý và dịch vụ. Điều này cũng cho thấy giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh đắt hơn 30-50% so với nhà phố nguyên căn cùng khu vực.
Hiện tượng giá thuê căn hộ tại TP HCM đắt đỏ hơn nhà phố, biệt thự tưởng chừng là nghịch lý vì giá chung cư thấp hơn nhà liền thổ gấp nhiều lần được giới kinh doanh bất động sản thừa nhận đây là điều khó tin nhưng có thật. Với kinh nghiệm 8 năm kinh doanh nhà đất tại khu Đông Sài Gòn, anh Nguyễn Anh Khoa cho hay, xu hướng nhà liền thổ có giá thuê rẻ hơn chung cư ngày càng phổ biến và được thị trường chấp nhận sau nửa thập kỷ sốt đất liên tục (giai đoạn 2016-2020).
Anh Khoa phân tích, có thể xem nhà phố, biệt thự là phân khúc thuê giá sỉ (lô lớn) còn các căn hộ với diện tích nhỏ hơn là loại nhà ở thuê giá lẻ. Thuê tài sản diện tích lớn thường lợi hơn về đơn giá mỗi m2 và thuê tài sản diện tích nhỏ hơn thường phải trả mức phí cao hơn. Tuy nhiên, độ vênh về giá thuê của 2 loại nhà ở này còn được lý giải qua lăng kính đầu tư kép.
Anh Khoa giải thích, bản thân một bất động sản nhà ở đã hình thành đều có chức năng đầu tư kép. Chức năng thứ nhất là mục đích ở, trường hợp này là khai thác cho thuê. Chức năng thứ hai là tích lũy tài sản như một kênh trú ẩn an toàn, chờ tăng giá theo thời gian. Dù nhà phố, biệt thự có giá thuê rẻ hơn căn hộ, bù lại cơ hội tăng giá của nhóm tài sản này khá lý tưởng, tốc độ tăng giá trong nửa thập kỷ qua gấp 2-3 lần thậm chí cao hơn. Trong khi đó, căn hộ có giá thuê cao hơn nhưng tốc độ tăng giá chỉ đạt bình quân 7-10% một năm, tức 5 năm qua chỉ tăng giá tối đa 50%, thậm chí thấp hơn.
Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận, thị trường bất động sản cho thuê đang diễn biến theo hướng giá thuê nhà phố, biệt thự rẻ hơn chung cư. Người đi thuê nhà phố, biệt thự luôn ở thế thượng phong, dễ đàm phán về nội thất, thời hạn hợp đồng hơn căn hộ. Ông Hạnh cho rằng có nhiều lý do khiến giá thuê nhà phố, biệt thự rẻ hơn chung cư.
Thứ nhất, nhà phố, biệt thự kém xa căn hộ về tiện ích, dịch vụ, tạo dựng cộng đồng và vị trí thường nằm xa nội đô thành phố (khu vực ngoại thành). Trên thực tế các khu nhà phố biệt thự khép kín bằng hàng rào tường bao (compound) vẫn còn thiếu rất nhiều tiện ích cần thiết cho cuộc sống. Nhiều khu nhà phố, biệt thự còn không có cửa hàng tiện ích hay siêu thị mini, mỗi lần muốn mua đồ lặt vặt phải chạy ra ngoài cách dự án vài cây số.
Thứ hai, giá thuê nhà phố, biệt thự rẻ vì nhóm tài sản liền thổ này thường không có tính thương mại cao, đặc biệt các khu compound càng không thể kinh doanh vì quá khép kín, chỉ phục vụ việc ở nhưng tiện ích hạn chế nên rất ít khách thuê. Những dự án nhà phố thiết kế mở (kết nối với bên ngoài, không xây tường bao) lại kém an ninh nên cũng bị bỏ trống nhiều, dẫn đến khó đáp ứng yêu cầu cao về tiện ích phục vụ cuộc sống, giá thuê sụt giảm mạnh.
Thứ ba, nhà phố, biệt thự rộng hàng trăm m2 khó có thể chẻ nhỏ diện tích ra để cho thuê theo ngân sách của người sử dụng, đồng thời vẫn đảm bảo tính riêng tư. Điều này dẫn đến ngân sách thuê nhà phố, biệt thự bị đóng gói trong một bộ khung nặng nề. Chính vì vậy, chủ tài sản này phải chào đơn giá thuê rẻ hơn để kích cầu song vẫn rất kén khách vì diện tích quá lớn không sử dụng hết, dẫn đến lãng phí.
Càng ế khách giá thuê càng thấp dần vì cung nhiều cầu ít. Trên thực tế, ngay từ lúc đầu đưa vào vận hành, giá thuê nhà phố và biệt thự vẫn chào khá cao vì định vị tài sản có giá trị lớn nhưng càng về sau tình trạng cho thuê ế ẩm khiến các chủ nhà hạ giá thuê xuống thấp dần cho vừa với ngân sách thuê trên thị trường.
Thứ tư, giá thuê nhà phố, biệt thự rẻ vì chủ nhà không bận tâm nhiều đến giá thuê. Không ai mua nhà phố, biệt thự để cho thuê kiếm lời, kể cả đó là nhà phố, biệt thự nằm ngay khu vực trung tâm. Những người sở hữu biệt thự, nhà phố thường thuộc tầng lớp trung lưu tiệm cận đến tầng lớp người giàu, thậm chí là siêu giàu. Với các đại gia này, họ không ngại để biệt thự thành "vườn không nhà trống" lâu lâu ghé về thăm hay cho thuê nhà giá rẻ.
Cuối cùng, nhà phố, biệt thự có giá thuê rẻ vì mục tiêu của chủ tài sản nhắm đến tốc độ tăng giá đất và ít quan tâm đến giá trị của xác nhà. Do thuộc nhóm bất động sản liền thổ, tích lũy nhà phố, biệt thự 5-10 năm tăng giá khiêm tốn cũng gấp 2-3 lần, nếu trải qua những biến động sốt đất, tài sản còn tăng trưởng giá trị nhiều hơn.
Ông Hạnh cho biết thêm, giá thuê nhà phố, biệt thự tại TP HCM rẻ hơn căn hộ có thể còn do tác động của yếu tố nhân khẩu học, khiến cung cầu lệch pha nhau. Tại một thành phố năng động, là đầu mối giao thương kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, người trẻ tứ xứ tụ hội về Sài Gòn sinh sống và làm việc còn người trẻ bản địa có xu hướng tách ra khỏi gia đình lớn. Họ ra riêng, chọn ở chung cư vì sự an ninh, gọn nhẹ, tiện lợi, dịch vụ phong phú, kết nối hạ tầng tiện ích hoàn hảo. Yếu tố nhân khẩu học này dẫn đến nhu cầu ở nhà phố, biệt thự khá thấp, chỉ đáp ứng một nhóm đối tượng người giàu hoặc gia đình nhiều thế hệ.
Mặt khác ở nhà phố, biệt thự tuy có giá thuê rẻ nhưng lại tốn kém chi phí nhân công vệ sinh, quét dọn, bảo trì trong khi diện tích quá lớn không sử dụng hết cũng khiến cho nhu cầu thuê loại nhà này dần bị sụt giảm, trừ nhóm đối tượng mua để tích lũy đất.
Xét về nhu cầu thuê, tỷ trọng người thuê chung cư chiếm phần lớn và vượt trội hoàn toàn so với thuê nhà phố, biệt thự. Thị trường nhà cho thuê vì vậy dần chấp nhận nghịch lý nhà phố, biệt thự có giá thuê thấp so với căn hộ dù giá trị tài sản liền thổ đắt đỏ hơn gấp nhiều lần so với chung cư.
Trung Tín