Thu nhập 60 triệu có nên vay mua căn hộ vùng ven?

Theo như câu hỏi, bạn đang tìm hiểu các phương án đầu tư an toàn, phù hợp dựa trên phần tiền nhàn rỗi cũng như khả năng vay vốn ngân hàng dựa trên thu nhập và tích lũy của bản thân. Tuy nhiên, trước khi bạn nghĩ về việc đầu tư hay mua tài sản nào, lợi nhuận và rủi ro ra sao, tôi muốn sẽ tư vấn một cách tiếp cận mà tôi thường làm việc với các khách hàng của mình.

Bạn cần xây dựng phương án bảo vệ tài chính trước khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào. Cụ thể là xây dựng quỹ dự phòng khẩn cấp và một sản phẩm bảo vệ tài chính phù hợp. Bởi vì chắc chắn bạn sẽ không muốn xảy ra kịch bản chúng ta phải bán rẻ tài sản khi đang đầu tư nếu chẳng may gặp những vấn đề về sức khỏe và cần một khoản tiền để trang trải, hoặc nếu gặp những vấn đề về thu nhập.

Do không thấy đề cập nên tôi không rõ bạn đã có các phương án bảo vệ tài chính cho bản thân chưa. Tôi khuyến nghị bạn cần xây thêm một quỹ dự phòng khẩn cấp trị giá 3-6 tháng chi tiêu, sau đó tìm hiểu và dành ra khoảng 5% thu nhập năm để tham gia bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm sức khỏe.

Quay về với câu hỏi có nên vay ngân hàng để mua căn hộ hoặc phương án đầu tư khác, bạn cần xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Cụ thể là bạn kỳ vọng mức tăng trưởng tài sản của mình là bao nhiêu mỗi năm và bạn kỳ vọng khoản đầu tư sẽ có lợi nhuận trong bao nhiêu năm.

Đối với phân khúc căn hộ, theo thống kê của FIDT cũng như các số liệu nghiên cứu thị trường trong nhiều năm, căn hộ sẽ đạt mức tăng trưởng 7-14% một năm bao gồm tăng trưởng giá vốn căn hộ kết hợp với dòng tiền cho thuê (4-6% giá trị căn hộ mỗi năm, thông thường hiệu suất cho thuê sẽ cao hơn với căn hộ giá trị thấp hơn). Tuy nhiên, bạn cần lưu ý căn hộ có một giới hạn về tăng trưởng giá vốn. Đối với những căn hộ quá cũ, bàn giao quá 6 năm thông thường sẽ tăng trưởng giá rất chậm về sau.

Ở góc độ vay vốn, một số ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cho vay khá hấp dẫn (6,5- 7,5% mỗi năm cố định từ 2-3 năm) nhưng sau đó sẽ là giai đoạn lãi suất thả nổi thường dao động 9-11% mỗi năm. Kết hợp hai yếu tố về lãi suất tăng và tốc độ tăng giá căn hộ giảm xuống phân tích ở trên, sau một khoảng thời gian nắm giữ, bạn cần tái cơ cấu sang một căn hộ mới kết hợp tìm kiếm những gói vay ưu đãi để tối đa hóa hiệu quả đầu tư.

Với số tiền bạn đang có, tạm tính lãi suất vay 9% một năm, số tiền ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị, bạn có thể mua được căn hộ khoảng 1,8 tỷ đồng và số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng khoảng 13 triệu, chiếm khoảng hơn 21% thu nhập hoặc gần 40% số tiền bạn tiết kiệm được mỗi tháng. Đây là một ngưỡng vay an toàn nếu đã đảm bảo yếu tố ổn định về thu nhập để tránh trường hợp dòng tiền bị ảnh hưởng dẫn đến việc gặp nhiều áp lực thanh toán nợ.

Căn hộ chung cư ở TP HCM là một phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực, trong thời gian tới vẫn có sự tăng trưởng và tính thanh khoản tích cực. Nếu bạn lựa chọn được căn hộ mới bàn giao không quá 3 năm, tìm kiếm được gói vay lãi suất ưu đãi (tối ưu là duy trì mức dưới 9% một năm) và đảm bảo được thu nhập ổn định, việc vay vốn đầu tư là một lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh bất động sản, một kênh đầu tư hấp dẫn khác là chứng khoán. Tôi đánh giá tình hình hiện nay của bạn hội tụ nhiều yếu tố phù hợp với việc đầu tư chứng khoán khi đang ở độ tuổi còn rất trẻ và thường chưa có nhiều trách nhiệm về tài chính, lại ít người phụ thuộc. Vậy nên, bạn hoàn toàn có thể chấp nhận được rủi ro trong đầu tư, bù lại mức lợi nhuận đầu tư sẽ cao hơn.

Theo lịch sử thống kê, cổ phiếu là kênh đầu tư hiệu suất tốt nhất (trung bình 15% mỗi năm). Ngoài ra, những yếu tố về triển vọng phục hồi kinh tế, sự phát triển của thị trường tài chính trong nước cũng như sự dịch chuyển về khẩu vị đầu tư của tầng lớp trung lưu trẻ ở Việt Nam có thể giúp chứng khoán được kỳ vọng trở thành kênh đầu tư rất hiệu quả trong dài hạn. Hơn nữa, việc đa dạng hoá danh mục đầu tư vào nhiều lớp tài sản như bất động sản, vàng hay chứng khoán là điều cần thiết để giảm thiểu rủi ro trong đầu tư cũng như đảm bảo duy trì mức tăng trưởng ổn định cho tổng tài sản.

Tuy nhiên việc đầu tư trực tiếp cổ phiếu sẽ tốn nhiều thời gian, công sức học hỏi nghiên cứu của bạn và cũng tiềm ẩn một số rủi ro khi tự quản lý danh mục đầu tư. Các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm có thể tham khảo hai hướng tiếp cận thị trường như chứng chỉ quỹ hoặc nhận sự hỗ trợ đồng hành từ các đơn vị tư vấn đầu tư uy tín.

Hiện có khá nhiều công ty quản lý quỹ uy tín trên thị trường, các quỹ này sẽ được quản lý bởi các chuyên gia tư vấn nhằm giúp bạn đạt kết quả đầu tư. Giao dịch đầu tư qua chứng chỉ quỹ khá đơn giản và nhanh gọn. Bạn cần tìm hiểu rõ về lịch sử tỷ suất sinh lời của quỹ, các loại phí quản lý, phí mua bán chứng chỉ quỹ...

Ngoài ra, nếu bạn kỳ vọng mức tăng trưởng vượt trội, bạn có thể tìm đến các chuyên gia để được tư vấn đầu tư mua các cổ phiếu riêng lẻ. Thời gian đầu bạn có thể chia nhỏ số vốn đầu tư để làm quen với thị trường rồi tăng dần, kết hợp đầu tư phần thặng dư hàng tháng để nắm bắt chu kỳ tăng trưởng này của thị trường chứng khoán.

Cuối cùng bạn có thể tìm hiểu thêm về vàng - lớp tài sản có mức tăng trưởng áp đảo các kênh đầu tư khác thời gian vừa qua. Giá vàng có nhiều kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng trong ngắn hạn do bất ổn về địa chính trị, cũng như tính chất khan hiếm của kim loại quý kết hợp cùng các yếu tố kinh tế vĩ mô thế giới. Bên cạnh việc đầu tư chứng khoán, bạn có thể trích một phần thu nhập đầu tư vàng, để có thể thực hiện mục tiêu mua căn hộ trong tương lai. Chiến lược mua - bán vàng, theo tôi, hiệu quả nhất sẽ là mua vào khi vàng có những giai đoạn giảm giá sâu và bán ra khi vàng tăng giá đột ngột (10-15%).

ThS Nguyễn Thị Hồng Vân
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT