Ông N.T. ở quận 10 mua 240 m2, ông T.T.B. ở quận 11 mua 360 m2 cùng là đất nông nghiệp trên địa bàn phường Bình Khánh, quận 2 vào năm 1999, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù đã nhiều lần liên hệ với UBND phường để làm thủ tục.
Coi chừng không được sang tên
Giải thích lý do không làm thủ tục, ông Phạm Văn Thông, trưởng Phòng quản lý đô thị quận 2 cho biết, chủ trương của quận là căn cứ theo Luật Đất đai đang có hiệu lực thi hành và Nghị định số 17 ngày 29/3/1999, theo đó, đối với các khu vực hiện là đất nông nghiệp thì chỉ xem xét giải quyết cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích trên 1.000 m2. Riêng đối với đất nông nghiệp có vị trí xen kẽ nằm trong khu dân cư hiện hữu và phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện để lập thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất ở thì có thể xem xét chuyển nhượng đất có diện tích từ 100 m2 trở lên.
Tuy nhiên, đối với các trường hợp được chuyển nhượng đất hợp pháp nhưng không làm đủ thủ tục xin giấy phép xây dựng thì khi khởi công xây dựng cũng sẽ bị lập biên bản xử lý vi phạm xây dựng theo quy định.
Đất biền sông, rạch là đất công
Ông Trần Văn Thanh, công tác ở một nhà xuất bản trong thành phố mua một miếng đất có diện tích 1.200 m2 cạnh rạch Cá Trê từ cuối năm 1998, nhưng đến nay cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù thực tế đã sử dụng làm ao thả cá từ ngày mua đến nay. Đại diện chính quyền địa phương giải thích là theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì đất biền sông, rạch, đất bồi lấp ven sông, rạch là đất thuộc công thổ do Nhà nước trực tiếp quản lý sử dụng, không thuộc quyền sử dụng của cá nhân hay hộ gia đình, do đó người bán đất này là vi phạm pháp luật vì bán đất công, còn người mua đất này cũng vi phạm pháp luật. Chỉ người nào được Nhà nước trực tiếp ra quyết định giao đất thì mới được thực hiện quyền sử dụng cũng như định đoạt đối với đất này. Trường hợp ông Thanh mua đất công thì khi bị Nhà nước thu hồi sẽ không được đền bù, nếu có chỉ có thể là hỗ trợ. Do đó mua đất biền sông, rạch ẩn chứa nhiều rủi ro.
Quận 2 có khoảng 5% diện tích bề mặt là sông rạch nên diện tích đất biền, đất bồi lấp khá nhiều. Hiện nay, nhiều người đã khoanh vùng khai thác sử dụng nhưng chưa đăng ký hoặc đăng ký mà chưa được Nhà nước công nhận cấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình đi tìm mua đất nhiều người đã được giới thiệu mua đất dạng này và đã không ít người đồng ý mua và đã gặp rủi ro như ông Thanh.
Làm sao để không gặp trở ngại?
Quận 2 là vùng từ trong quá khứ đã xảy ra nhiều vi phạm xây dựng như xây nhà không phép, xây nhà lấn chiếm đất công, xây nhà vi phạm quy hoạch tồn tại đến nay. Và có nhiều trường hợp những chủ nhà đã vi phạm này biết rằng mình không thể hợp thức hóa được nhà, đất nên tìm cách gạ bán cho những người đến sau chưa biết rõ chủ trương của quận về xử lý vi phạm xây dựng và quản lý chuyển nhượng đất. Để tránh những rủi ro thường gặp khi đi mua nhà đất ở quận 2, theo ông Thông, thì người mua cần tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý nhà (có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, nếu chưa có giấy tờ thì là nguồn gốc nhà sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch...) và làm đủ thủ tục mua bán theo quy định.
Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận 2, điều kiện đầu tiên là người bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hầu hết diện tích đất nông nghiệp của quận đã được cấp giấy này), người mua có hộ khẩu thường trú tại thành phố. Có thể liên hệ với UBND phường sở tại để được hướng dẫn làm thủ tục. Thông thường từ phường lên quận và đến chi cục thuế quận khoảng 60 ngày là hoàn tất. Theo số liệu thống kê của UBND quận 2, từ đầu năm đến nay, trung bình có khoảng 200 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất/tháng.
Hiện nay, có một số trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thường thuyết phục người mua đất là chỉ cần làm giấy tay và chuyển bộ thuế cho người mua đứng tên là đủ. Gặp trường hợp này, người mua nên tìm hiểu kỹ lý do chưa được cấp. Vì đó có thể là đất công, đất có tranh chấp, di sản chưa chia hay đất sông rạch bồi lấp như đã nói trên.
(Theo Sài Gòn Tiếp Thị)