Savills Việt Nam vừa phát đi báo cáo cảnh báo cơn sốt đất diễn ra vài tuần qua tại sân bay xã Tân Lợi, An Khương thuộc tỉnh Bình Phước chỉ là sốt đất ảo ăn theo thông tin nơi đây khảo sát mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản.
Cơn sốt ảo này khiến giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết từ 60-70 triệu đồng một mét ngang, đầu tháng ba tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi lên đến 600 triệu đồng. Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp bán 2-3 tỷ đồng.
Trước diễn biến của cơn sốt đất này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyến cáo: "Sân bay Técníc tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản địa phương khởi sắc chỉ trong vài tuần như thế". Ông cho rằng, việc xây dựng một sân bay ở địa phương còn chưa phát triển không thể sớm tạo một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh trong thời gian ngắn.
Thứ nhất, đây chỉ mới là chủ trương đang đợi khảo sát thực địa, xem xét rồi mới tính đến khâu phê duyệt. Thứ hai, việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có thật sự tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, chẳng hạn như sự tăng trưởng của nền kinh tế, các chính sách hỗ trợ, các gói tài khóa, tín dụng... Vì thế, việc bùng nổ giá đất chỉ vì một lý do khảo sát mở rộng sân bay tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc kỹ càng.
Một mảnh đất mặt tiền đường liên xã Tân Lợi - An Khương, huyện Hớn Quản rao bán trong cơn sốt cuối tháng 2/2021. Ảnh: Phước Tuấn.
Thứ ba, giả định sân bay sẽ được hoàn thành, theo góc nhìn thực tế, việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch, được phê duyệt. Việc tiến hành xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến khi khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể, lại cần thêm 5-10 năm nữa. Việc cần thêm hàng thập kỷ chuẩn bị và phát triển cho thấy, cơn sốt đất ảo vừa qua thiếu động lực thúc đẩy tăng trưởng giá đất.
Thứ tư, không phải sân bay nào cũng hoạt động hiệu quả. Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích thêm, hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam - ACV. Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.
Ông Khương cho rằng, việc có sân bay tại địa phương chưa phải là yếu tố duy nhất để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp. Bởi để hình thành dân cư cho một khu vực không phải việc dễ dàng và liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến một cách cơ học hơn là trông chờ vào sân bay.
Trên thực tế, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Đơn cử sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định đã phải mất thời gian rất dài mới phát triển như hiện nay nhưng sức ảnh hưởng của sân bay Phù Cát đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.
Từ đó cho thấy, việc có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Tương tự, việc có sân bay cũng không phải yếu tố giúp Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước. Cần thêm rất nhiều yếu tố quan trọng khác (kinh tế, việc làm, tài nguyên và nguồn lực nội tại, vị trí địa lý đặc thù...) mới tạo ra giá trị sống cho đô thị phát triển hơn là chỉ trông đợi vào sân bay địa phương.
Ông Khương cũng quan ngại tác động tiêu cực của cơn sốt đất đã khiến người dân địa phương ở Hớn Quản chạy theo đợt sóng ảo và bán đi những mẩu đất là nguồn thu nhập chính của gia đình họ từ trước đến nay.
Tại Hớn Quản, nơi đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như trồng điều, cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi "cần câu cơm" khi hiện giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính để ổn định cuộc sống và an cư. Điều này cho thấy sốt đất diễn biến theo hướng không có lợi cho người dân bản địa và cũng không thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.
Trung Tín