Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo Biến động giá bất động sản trong lạm phát, chỉ ra những diễn biến bất ngờ của tình hình kinh tế chính trị thế giới đang đẩy rủi ro lạm phát tăng cao, là biến số trực tiếp tác động đến thị trường địa ốc. Bất động sản được xem là kênh trú ẩn an toàn khi lạm phát diễn ra. Nhưng nếu chỉ số này tăng quá cao có thể kìm hãm tăng trưởng kinh tế và gây nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, theo phân tích của Savills World Research, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.
Trường hợp lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị...
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ông Khương, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro, tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.
Tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.
"Tuy nhiên trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ", ông Khương cảnh báo.
Giám đốc cấp cao Savills phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.
Nghiên cứu của Savills cho thấy, nhìn về lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến hiện tại, gần như chỉ có 1 đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào năm 2007-2008 với mức giảm 30-40%.
Riêng Việt Nam, từ năm 1975 đến nay nền kinh tế cũng trải qua một số biến cố như cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn 2020-2021. Nhưng chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.
Vì vậy, ông Khương khuyến nghị các nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế".
Ở góc độ vĩ mô, ông lưu ý giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Khi lạm phát, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp còn hạn chế sau đại dịch Covid-19.
Vũ Lê