Phó giám đốc Savills dự báo giá bất động sản còn giảm nữa

- Nhìn lại một năm qua, ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản?

- Quý cuối cùng của năm 2013, thị trường đã có những tín hiệu tích cực. Cuối năm, người ta không chỉ tập trung mua nhà mà còn cả nhu cầu cá nhân khác như mua cả tivi, tủ lạnh. Mọi người muốn được hưởng thành quả lao động sau một năm làm việc vất vả dù kinh tế còn khó khăn. Mức thanh khoản quý 1, 2/2013 chỉ ở 4-7% thì quý 3 tăng lên 9% và quý 4 đã lên tới 11%. Như vậy, rõ ràng, cuối năm qua, thanh khoản của thị trường đã tốt hơn. Và so với năm 2012, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu rất tích cực.

- Vậy xu hướng ấm dần lên này sẽ diễn ra thế thế nào trong năm 2014 thưa ông?

- Thị trường có xu hướng dịch chuyển lên dần nhưng không thể đột phá trở lại như thời kỳ trước kia. Thời hoàng kim, nhà đầu tư tung 100 căn, thì có thể bán được 80-90 căn trong một quý. Nhưng nay chỉ khoảng 11-12 căn trong quý, do đó khẳng định thị trường bất động sản ấm lên phải hết sức cẩn trọng. Giả sử sức thanh khoản của thị trường bất động sản mỗi quý có thể tăng khoảng 5% thì tiếp đà quý 4/2013, cuối năm nay sức thanh khoản toàn thị trường có thể lên tới 30%. Như vậy, theo tôi cũng là tốt lắm rồi. Bởi thị trường bất động sản không thể tách khỏi kinh tế vĩ mô. Nếu lạm phát tăng, người dân sẽ chi tiêu dè xẻn hơn, thậm chí ngay cả nhà cửa dù được coi là điều tối quan trọng cũng sẽ phải cân nhắc.

Năm nay, theo tôi, thị trường sẽ xuất hiện nhiều chủ đầu tư với cách chơi bài bản hơn. Những dự án xây thô sắp hoàn thiện chắc chắn vẫn thanh khoản tốt. Giá nhà trung bình năm nay vẫn theo xu hướng điều chỉnh, nhưng theo tôi mức điều chỉnh sẽ từ từ chứ không đột biến.

- Ông nhận xét thế nào về việc vừa qua, vốn ngoại vẫn đổ vào bất động sản thông qua hàng loạt các thương vụ M&A?

- Xu thế M&A đã và vẫn đang tiếp tục. Nhưng nếu nói nó đang phát triển vô cùng mạnh mẽ thì không phải. Thực ra các nhà đầu tư về khách sạn, quản lý bán lẻ vẫn luôn quan tâm đối với các bất động sản trong nước. Có thể nhìn vào số FDI đăng ký, kể cả những lúc kinh tế khó khăn nhất, họ vẫn thể hiện sự quan tâm rất nhiệt tình.

Nhưng phải thẳng thắn thừa nhận, những bất động sản có đầy đủ giấy tờ, với các thông số minh bạch mang lại lợi nhuận cao chưa có nhiều. Ngay cả với những giao dịch bất động sản mà các nhà đầu tư trong nước bán lại cho nhau cũng thường xuyên gặp vấn đề này. Hợp đồng sau khi thương thảo, bất ngờ lại thiếu cái này, cái kia giống như mua một cái tủ lạnh nhưng ngày mai mới có thể bàn giao vì thiếu giắc cắm. Tòa nhà chưa hoàn công và thủ tục chưa hoàn thiện khiến chúng ta bị nhỡ nhiều.

- Một số ý kiến cho rằng, năm nay sẽ là bản lề để địa ốc đi lên, ý kiến ông thế nào?

- Một người bạn nước ngoài của tôi quan sát VN và nhận định, Việt Nam năm nào cũng bản lề, năm nào cũng bước ngoặt. Vậy hóa ra chúng ta đi vòng tròn à? Làm sao mà năm nào cũng bản lề được? Điều này chúng ta hơi mơ mộng. Chúng ta luôn muốn một cái gì tốt và sang năm phải tốt ngay, tình hình khó khăn thế này phải chuyển biến ngay. Nhưng mọi chuyện không đơn giản thế.

Năm nay, chúng ta có nhiều yếu tố mang màu sắc tích cực như tăng trưởng tín dụng, các hiệp định thương mại tự do sẽ nhanh chóng được thực hiện. Như vậy, xét về mặt khách quan, chúng ta có nhiều thứ để tin tưởng. Nhưng về mặt chủ quan, những chính sách chúng ta đã làm trong năm 2013 là sự nỗ lực rất lớn, là bà mẹ đỡ cho thị trường nhưng lại chưa động đến bản chất để làm thị trường phát triển mạnh mẽ. Để trả lời năm 2014 thế nào, tôi cho rằng ngoài yếu tố ngoại cảnh chúng ta còn phụ thuộc vào nội lực của thị trường cũng như chính sách của các bộ ngành.

- Theo ông Chính phủ cần làm gì trong năm nay để tạo ra bước đột phá nhằm làm tan băng thị trường bất động sản?

- Chính phủ có vô vàn việc để làm. Theo tôi, điều đầu tiên chúng ta cần xem lại là chất lượng quy hoạch. Làm thế nào để mỗi m2 đất sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Quy hoạch phải được điêu tiết bởi thị trường tự do. Thị trường sẽ quyết định xem ở đâu cần có tòa nhà mọc lên thay vì phát triển ồ ạt như hiện nay.

Thêm vào đó cần xem xét cách nhìn nhận về vấn đề người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại VN. Tục ngữ có câu “đất lành chim đậu”. Nhìn ra ngoài đường không thấy nhiều người nước ngoài, chúng ta phải tự đặt câu hỏi: “Đất có lành không”. Thực ra vấn để mở cho người nước ngoài sở hữu nhà ở đã được đề cập nhiều nhưng bàn mãi vẫn không tới. Chúng ta mới chỉ mở một cánh cửa nhỏ xíu, sau đó bảo một người nước to cao lực lưỡng: “Tôi đã mở cửa rồi đấy, mời anh vào nhà chơi”.

Vấn đề thứ 3 cần làm là để thị trường tự định giá bất động sản thay vì chúng ta can thiệp vào. Theo tôi, ba vấn đề cốt lõi này không thể giải quyết một chốc một lá mà cần có thời gian dài.

Hoàng Lan

• Làm bất động sản như thầy bói xem voi