Liên quan đến câu hỏi của độc giả Gia Trí về việc "sửa căn hộ từ 2 thành 3 phòng ngủ có phải xin giấy phép?", luật sư Đặng Hoài Vũ (Trưởng Văn phòng luật sư Đặng Hoài Vũ và cộng sự) cho biết, theo điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 thì việc "tự ý chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép" là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.
Đồng thời, khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc cải tạo chung cư phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.
Theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 thì chỉ có "nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình" mới được miễn giấy phép xây dựng.
Do đó, bạn Gia Trí muốn chuyển công năng của căn hộ từ 2 thành 3 phòng ngủ là thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và trong trường hợp này là xin Giấy phép sửa chữa, cải tạo.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo được quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng, Điều 59 Nghị định 175/2024/NĐ-CP (ngày 30/12/2024) quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 01 Phụ lục II nghị định này.
2. Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 nghị định này: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
3. Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
4. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình theo quy định tại Điều 55 hoặc 58 của nghị định này.
Về thẩm quyền cấp phép được quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng
- UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền UBND huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
- UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Do bạn không cung cấp chi tiết hồ sơ, nên chúng tôi không xác định được cụ thể cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép sửa chữa, cải tạo căn hộ của bạn.
Về quy trình, thủ tục làm hồ sơ
Theo Điều 102 Luật Xây dựng, Điều 52 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian 12 ngày đối với công trình kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
Như vậy, trong trường hợp căn hộ chung cư bạn ở chưa được chủ đầu tư uỷ quyền cho đơn vị quản lý vận hành thì khi muốn cải tạo sửa chữa bạn phải báo với chủ đầu tư để liên hệ Sở Xây dựng xin cấp giấy phép.
Trong trường hợp căn hộ của bạn đã được chủ đầu tư uỷ quyền cho đơn vị quản lý vận hành (Ban quản lý chung cư) thì khi sửa chữa cải tạo, bạn phải báo cho Ban quản lý nhà chung cư đồng thời liên hệ Sở Xây dựng xin cấp giấy phép.
Còn nếu việc sửa chữa căn hộ của bạn thuộc trường hợp không phải xin giấy phép thì chỉ cần báo Ban quản lý. Ban quản lý nhà chung cư chỉ chịu trách nhiệm sửa chữa phần thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Còn phần riêng thì chủ hộ phải tự có trách nhiệm sửa chữa và xin giấy phép sửa chữa. Điều 34 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/ TT-BXD.
Hải Duyên