Sau bài chia sẻ "Sai lầm không cứu vãn được khi chúng tôi bán nhà mua ôtô" của độc giả Nguyễn Văn Quyết, VnExpress nhận được nhiều thắc mắc của độc giả nhờ tư vấn xung quanh việc bán nhà mua xe hay bán xe mua nhà. Để giải đáp những thắc mắc này, mời các bạn tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh:
Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh - Ảnh: NVCC.
Trước hết, bán xe mua nhà hay bán nhà mua xe là một lựa chọn mang tính chất rất cá nhân. Ở từng giai đoạn trong cuộc sống, nhu cầu và động cơ của từng gia đình, từng cá nhân rất khác nhau. Động cơ thúc đẩy họ ra quyết định tuỳ thuộc vào tình hình tài chính hiện tại, trải nghiệm họ có trong quá khứ và những ước ao hướng tới tương lai.
Vậy điều gì là quan trọng nhất khi ra quyết định bán xe để mua nhà hoặc bán nhà để mua xe?
1. Điều này có thể làm rõ bằng khái niệm “tài sản” và “tiêu sản” trong bộ sách nổi tiếng “Cha giàu, cha nghèo” của tác giả Robert Kiyosaki. Ông định nghĩa “tài sản là những gì bỏ tiền vào túi bạn” và “tiêu sản là những gì lấy tiền ra khỏi túi bạn”.
Một định nghĩa hay nhưng khá chung chung sẽ làm bạn dễ nhầm lẫn nếu không có ví dụ cụ thể.
Ví dụ đầu tiên là căn nhà bạn đang ở. Nó là tài sản hay tiêu sản? Rõ ràng hằng tháng bạn phải lấy tiền ra khỏi túi để chi trả chục thứ chi phí: điện, nước, truyền hình cáp, internet, đổ rác... thậm chí mỗi năm một lần gần Tết lại phải sơn sửa dặm vá, duy tu, bảo dưỡng các hệ thống trong nhà. Căn nhà để ở chắc chắn không thể là tài sản, nó là một ví dụ tiêu biểu của tiêu sản.
Vậy căn nhà cho thuê thì sao? Có hai khả năng xảy ra.
Một khách hàng của chúng tôi mua một căn nhà phố và đem nó cho thuê với giá 15 triệu/tháng. Hợp đồng cho thuê thời hạn 5 năm. Sau 2 năm thu được tổng số tiền là 360 triệu thì người thuê làm ăn thua lỗ, quyết định trả nhà. Do thoả thuận ban đầu là khi trả nhà, bên thuê phải hoàn nguyên hiện trạng ban đầu nhưng người thuê chấp nhận mất hết 3 tháng tiền cọc và dọn đi trong đêm. Tổng số tiền người chủ nhà này thu được chỉ tròm trèm đủ để sửa lại căn nhà rồi tìm người thuê mới. Tính ra người này mất trắng số tiền thuê của 2 năm. Trong trường hợp này, căn nhà đó thực sự cũng chưa phải là tài sản mà vẫn là tiêu sản.
Chỉ khi nào căn nhà đem cho thuê thu tiền đều đặn và tiền thuê thu hằng tháng trừ hết chi phí vẫn còn lớn hơn 0 (tức là một số thực thu dương) thì mới gọi là tài sản.
Ví dụ thứ hai là một chiếc xe hơi cũng tương tự.
Chiếc xe hơi mua để chạy, phục vụ nhu cầu cá nhân và gia đình, là một tiêu sản.
Chiếc xe hơi mua để cho thuê hoặc chạy hợp đồng trong trường hợp tiền thực thu hằng tháng âm vẫn là tiêu sản.
Chỉ khi nào trừ hết chi phí, thuế mà vẫn còn dòng tiền thực thu hằng tháng lớn hơn 0 thì mới gọi là tài sản.
2. Một lưu ý hết sức quan trọng là đối với bất động sản là nhà có gắn với đất, khoản tăng giá của đất có thể bù lại khoản khấu hao do cũ đi của nhà. Còn xe hơi thì không như vậy! Lăn bánh khỏi gara là giá trị đã giảm đi 10-15%.
Quay trở lại câu hỏi ban đầu: vậy nên bán nhà, mua xe hay bán xe, mua nhà? Có rất nhiều khả năng xảy ra:
1. Bán tiêu sản, mua tiêu sản:
- Bán nhà đang ở để mua xe hơi sử dụng. Trường hợp này là bán cái tiêu sản ít mua cái tiêu sản nhiều như đã phân tích ở ý 2 phía trên. Quan điểm của tôi là không nên. Chỉ có một trường hợp rất hợp lý là bán nhà đang ở mua xe hơi đi và thuê nhà khác ở gần trung tâm để con cái tiện học hành, vợ chồng tiện đi làm là rất ổn. Vừa an toàn cho cả gia đình mà chất lượng cuộc sống nâng lên.
- Bán xe hơi đang sử dụng để mua nhà ở. Trong trường hợp này, bạn sẽ đánh đổi sự an toàn khi di chuyển trong một môi trường giao thông kinh khủng lấy sự ổn định về chỗ ở. Cái gì phù hợp hơn với gia đình mình thì bạn chọn.
2. Bán tiêu sản, mua tài sản:
- Bán nhà đang ở mua xe hơi cho thuê hoặc bán xe hơi đang chạy để mua nhà cho thuê. Phương án này có ưu điểm là ngay lập tức hằng tháng bạn có một dòng thu đều đặn dương. Nhược điểm là phải hi sinh sự ổn định và thoải mái để đổi lấy sự tự do. Một lần nữa cái gì phù hợp hơn với gia đình mình thì bạn chọn.
3. Bán tài sản, mua tiêu sản:
- Bán nhà cho thuê mua xe hơi để chạy: không nên.
- Bán xe hơi cho thuê mua nhà để ở: thoạt xem có vẻ ổn nhưng nghĩ sâu hơn một chút việc ngay lập tức mất dòng tiền thu hằng tháng có thể là một khó khăn.
4. Bán tài sản, mua tài sản:
- Bán nhà cho thuê mua xe hơi cho thuê: mua xe hơi cho thuê tỉ lệ hoàn vốn tốt hơn mua nhà cho thuê. Nhưng nếu tính đầy đủ căn nhà còn có khoản tăng giá bù lại thì đâu cũng vào đấy. Thậm chí xe chạy trên đường rủi ro còn nhiều hơn một căn nhà bất động nếu bạn không có kinh nghiệm. Một cô em gái của tôi gần đây bán căn nhà cấp 4 ở quận vùng ven lấy tiền mua 2 xe bán tải cho thuê và phần còn lại mua lại phần hùn trong một bất động sản giá đang lên vùn vụt tại một quận trung tâm hơn. Tôi đánh giá là rất thông minh.
- Bán xe hơi cho thuê mua nhà cho thuê: dòng tiền không cao bằng nhưng rất ổn định. Đây là phương án rất nên cân nhắc.
Một lần nữa, tôi muốn nhấn mạnh bạn nên tùy tình hình tài chính hiện tại của bản thân, kiến thức của bạn về từng lĩnh vực nhà hoặc xe, kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai để đưa ra nhận định và phương án cho chính xác.
Bán một tiêu sản mua một tài sản và tích luỹ tài sản luôn là 2 bí mật không bao giờ được kể của những người giàu có nhất trên hành tinh này.
Phan Công Chánh