Những tín hiệu lạc quan về bất động sản hậu Covid-19

Chiều 6/6, FLC Samson Beach & Golf Resort đón đoàn khách đặc biệt. Những cái tên nổi bật từ CLB Doanh nhân Sao Đỏ, Hội doanh nhân Trẻ Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng hơn 100 khách mời tề tựu để tham gia một trong những sự kiện đầu tiên về thị trường sau khi dịch Covid-19 lắng xuống. Trong đó có ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Eurowindow kiêm Chủ tịch CLB Sao Đỏ - ông Nguyễn Cảnh Hồng, ông Đặng Hồng Anh - Phó Chủ tịch Tập đoàn TTC, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, ông Nguyễn Tuấn Hải - Chủ tịch Tập đoàn Alphanam và Chủ tịch Tập đoàn FLC - ông Trịnh Văn Quyết. 

Đây là cơ hội để các doanh nhân, chuyên gia nhìn lại bức tranh thị trường trong 10 năm qua. Những bài học đó sẽ giúp gì trong việc hoạch định tương lai và doanh nghiệp cần làm gì để tận dụng cơ hội phục hồi? Xu hướng, giải pháp nào thúc đẩy địa ốc phát triển?...

Những chủ đề này sẽ được phân tích, bàn luận cụ thể tại tọa đàm mang tên "Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới" do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, CLB Doanh nhân Sao Đỏ phối hợp tổ chức.

Các ý kiến thảo luận, kiến nghị sẽ được ban tổ chức tổng hợp, gửi lên Chính phủ nhằm đề xuất các biện pháp cụ thể hỗ trợ doanh nghiệp. Hội thảo gồm 2 phiên, trong đó phiên 1 với chủ đề "Bất động sản Việt Nam - một thập kỷ thăng trầm" sẽ nhìn lại các dấu mốc, chính sách thúc đẩy bất động sản Việt Nam. Tại phiên hai, các diễn giả phân tích bức tranh toàn cảnh thị trường hiện nay. Đồng thời đưa ra khuyến nghị cơ hội đầu tư, thảo luận những vướng mắc về cơ chế chính sách; đề xuất giải pháp đến cơ quan quản lý giúp thúc đẩy thị trường hậu khủng hoảng.

Phát biểu khai mạc buổi toạ đàm, ông Đặng Hồng Anh - Phó Chủ tịch Tập đoàn TTC, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam đánh giá Covid-19 tác động sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam và bất động sản cũng không nằm ngoài làn sóng này. Việc dịch bệnh bước đầu được kiểm soát là tiền đề tốt cho phục hồi kinh tế, song cũng là bất lợi khi các doanh nghiệp phần nào bị "tổn thương". Một số phân khúc trong Covid-19 vẫn giữ tốc độ tăng trưởng tốt, sức bán nhanh.

Hiện nay, việc vực dậy thị trường bất động sản là nhiệm vụ quan trọng không chỉ của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp mà còn của các hạt nhân khác như khách hàng, đơn vị trung gian. Ông Đặng Hồng Anh hy vọng những ý kiến đóng góp trong sự kiện ngày hôm nay sẽ đem đến cái nhìn toàn diện hơn, đặc biệt đưa ra nhiều giải pháp không cần "đao to búa lớn" tháo gỡ khó khăn cho thị thị trường bất động sản trong nước. 

Phiên thảo luận đầu tiên của diễn đàn do bà Bùi Kim Thuỳ, thành viên của Hội đồng Kinh doanh Hoa Kỳ - ASEAN là người điều phối chính. Câu hỏi đầu tiên được đặt ra cho hai diễn giả là những nhận định về tình hình bất động sản Việt Nam trong 10 năm qua. 

Bà Hà Thu Thanh - Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho biết, từ góc nhìn của một nhà tư vấn, kiểm toán, thị trường bất động sản là cánh chim báo bão của một nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều ngành và nhiều lao động. 

Covid-19 ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, sau dịch bệnh sẽ là một làn sóng chuyển dịch mới, điều này đặt ra câu hỏi là liệu ngành bất động sản Việt Nam có đủ thay đổi để đón làn sóng này hay không, nhất là bất động sản công nghiệp và văn phòng. 

10 năm là sự phát triển nỗ lực từ mặt luật pháp với Luật đất đai năm 2013, sau đó Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2014, một loạt tiếp sau đã vênh với luật năm 2013, vừa là lực đỡ nhưng cũng là lực cản cho bất động sản.

Luật quy hoạch, luật quản lý tài sản công năm 2017 đã tương tác và hỗ trợ cho Luật kinh doanh Bất đống sản, tuy nhiên sự lệch pha đã gây nên lực cản nhất định.

Ngoài ra vấn đề tài chính với Nghị định 20 lại là sự bất cập với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng áp lực lớn với các mô hình kinh doanh.

Với thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, cơ chế siết chặt tín dụng với bất động sản trong xu thế ảnh hưởng Covid-19 và phải đón đầu bất động sản về công nghiệp, và văn phòng. Thông tư đã thiết chặt nguồn vốn chính của nhiều doanh nghiệp.

"Có thể thấy rằng, khung pháp lý đang được hoàn thiện nhưng vẫn đi sau hơi thở, dòng chảy, xu thế của thị trường bất động sản", bà Hà Thu Thanh nói.

Về cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản đón đầu xu thế mới, ở góc nhìn nhà tư vấn, theo bà Thanh, hệ thống lập pháp hiện tại ở mức cơ bản tốt nhưng cần nhiều thay đổi kịp thời.

"Xu thế bất động sản còn tuỳ thuộc vào sức mạnh tài chính, kênh phát hành trái phiếu, quỹ đầu tư... Đó là câu chuyện khó khăn nhưng thú vị cho các nhà đầu tư bất động sản", bà Thanh nói tiếp.

"10 năm trước, Việt Nam thừa nhà ở, nhiều người cho rằng bất động sản là dịch vụ chứ không phải kinh doanh nên thả trôi cho tự sinh tự diệt. Nhưng hiện nay, xu thế đó đã đảo ngược, thị trường luôn trong tình trạng không đủ để bán", ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định về bất động sản giai đoạn 2010-2020. 

Ông nói 10 năm qua thị trường đã "vượt khó", những người lạc quan nhất cũng không tưởng tượng được sẽ thành công như hiện nay. Đến khi Chính phủ có nghị quyết 02, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản mới có thay đổi rõ nét. Ông Hà đánh giá cao sự thay đổi trong công tác quản lý và phát triển bên cạnh việc bản thân doanh nghiệp tự tìm hướng đi, vượt qua khó khăn lúc thị trường ở thời kỳ đầu. 

Trong 10 năm qua, mỗi năm Việt Nam phát triển 60 triệu m2 nhà, tăng 6,5 m2 trên đầu người trong một năm. Thị trường nghỉ dưỡng cũng thay da đổi thịt với hàng trăm dự án trải dài khắp các trung tâm du lịch. Tính mỗi sản phẩm có giá khoảng 2 tỷ đồng, thị trường này đã trị giá khoảng 250.000 tỷ. Những vùng kém phát triển trước đây cũng trỗi dậy mạnh mẽ nhờ bất động sản nghỉ dưỡng. 

Do đó, khi nền kinh tế gặp khó khăn nói chung, ông Hà tin rằng vực dậy bất động sản sẽ là tiền đề cho hàng loạt những ngành kinh tế khác. Hiện tổng thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10% GDP đủ cho thấy sức ảnh hưởng lớn lao của lĩnh vực này đến nền kinh tế. 

Người điều phối Bùi Kim Thuỳ gợi mở vấn đề giá trị bất động sản trong 10 năm qua bằng sự so sánh giữa lần bà đến với Sầm Sơn cách đây 10 năm khi giá nhà nghỉ, khách sạn mới tính bằng trăm nghìn, với tổ hợp hiện đại FLC Samson Beach & Golf Resort đẹp đẽ như ngày hôm nay với giá bằng USD. 

Bình luận về điều này, Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng, người được trao danh hiệu Doanh nhân Sao Đỏ năm 2003 cho nhận định: "200 nghìn trước đây bạn ở nhà khách nhưng giá trị 200.000 lúc đó còn hơn 200.000 bây gờ", ông Dũng nói.

Còn ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng giám đốc Eurowindow đáp lại lời gợi mở của bà Bùi Kim Thuỳ cho biết, thực trạng trong thập kỷ qua với thị trường bất động sản, có hai giai đoạn chính:

2010-2013 là giai đoạn về đáy của bất động sản, do là thị trường còn mới và ảnh hưởng của khủng hoảng.

2014-2020, chính sách của Nhà nước được đưa ra và thị trường có sự phục hồi. Đây là giai đoạn khởi sách của ngành bất động sản với những công ty chuyên nghiệp từ góc độ tổ chức đến sản phẩm.
Trong suốt giai đoạn 2, thị trường bất động sản đã có sự thay đổi, đưa những vùng đất từ hoang sơ thành các sản phẩm bất động sản chất lượng. Đây là sự thay đổi rất lớn có sự đóng góp từ phía Nhà nước và cả các nhà đầu tư. 

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC chia sẻ về lý do Tập đoàn trở thành đơn vị chủ nhà tổ chức buổi toạ đàm, sau khi bàn bạc với các thành viên khác trong CLB Doanh nhân Sao Đỏ. Nhấn mạnh bản thân là người sẽ sống chết theo nghiệp bất động sản đến năm 2050, đồng thời là một thành viên của Câu lạc bộ Doanh nhân Sao Đỏ, ông Quyết cho rằng, các thành viên cần một buổi hội thảo chuyên đề về lĩnh vực Bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

"Chúng tôi muốn bàn bạc với nhau để tìm cách kiến nghị với cơ quan Nhà nước, đồng thời có cái nhìn khách quan đối với thị trường. Các ngành khác kiến nghị thường được giải quyết ngay và luôn. Nhưng lĩnh vực bất động sản tôi có cảm giác là từ cơ quan Nhà nước đến người làm chính sách, ngại đi dự chủ đề này, hoặc sợ bị mang tiếng là ủng hộ giới làm bất động sản", ông nói.

Ông cho rằng mọi người hay nghĩ đến bất động sản đi liền với lợi ích, lợi ích nhóm dù rằng không ai có thể giải thích rõ ràng những khái niệm này nghĩa là gì. Với bất cứ chương trình nào về bất động sản, rất khó để mời các nhà làm chính sách đến nghe chia sẻ. "Vì vậy, hôm nay, tôi muốn được cởi mở chia sẻ với các thành viên trong câu lạc bộ cũng như báo chí về chủ đề này", ông nói, mở đầu cho phần chia sẻ dài. 

Theo ông Quyết, 10 năm thăng trầm của bất động có thể khái quát chung thành 2 giai đoạn, nổi bật là 6 năm gần đây.

Thứ nhất, từ giữa năm 2010 đến 2013, đây là giai đoạn bất động sản "đắp chiếu', cần những chính sách giải cứu từ Chính phủ. Cuối năm 2013, các nhà bất động sản "ngủ đông, không biết bao giờ dậy". Ông Quyết dẫn chứng, từ 2011-2012, FLC thậm chí phải khởi kiện lại những người mua nhà vì không trả tiền để nhận nhà trong bối cảnh giá bất động sản đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đều đắp chiếu.

Tới năm 2014, bất động sản bắt đầu khởi sắc. "6 năm gần đây, bất động sản phát triển chưa bao giờ rực rỡ đến vậy", ông Quyết nhận định. "Nếu như trước đây, toà FLC tại Mỹ Đình là một trong những toà nhà hiếm hoi sáng đèn thì bây giờ, chỉ cần nhìn từ toà tháp đôi của FLC tại Cầu Giấy ra toàn cảnh khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm Trung Hoà, có hàng nghìn toà nhà, xây san sát, bình quân trên dưới 30 tầng", Chủ tịch FLC nói thêm, cho đó là tín hiệu tích cực sau 10 năm của bất động sản.

Tán thành với ý kiến của ông Hồng Anh về sự khác biệt của bất động sản hiện tại với 10 năm trước, theo chủ tịch FLC, thay vì vị trí đẹp, tập đoàn này quan tâm đến các vùng đầm lầy, nơi hoang vu, không bóng người..." Chúng tôi nhìn nhận tương lai gần và xa, giá trị thị trường của khu vực đầu tư", ông Quyết nói.

2 năm trở lại đây, ông nhận định tính pháp lý đóng vai trò rất quan trọng, hầu hết mọi sự cố gần như dính đến pháp lý. "Luật pháp đi theo thị trường nhưng lại khá chậm trễ", vị Chủ tịch bày tỏ.

Ông lấy ví dụ: "Có những dự án đầu tư hàng trăm hecta, đầu tư xong được hướng dẫn đấu thầu, xong đến đấu giá, mỗi nơi một cách hiểu khác nhau". Đơn cử với FLC Sầm Sơn, khởi công năm 2015, FLC mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân..., "n thứ trong 1".

"Với cơ chế như bây giờ khi không cho phép vừa xây vừa xin giấy phép, phải mất ít nhât 3 năm mới đủ giấy phép để thi công sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý", ông Quyết cho biết.

"Pháp lý hiện tại ngày càng khó khăn, doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ", chủ tịch FLC nói.

Vấn đề pháp lý được đưa ra thảo luận thời lượng hơn 15 phút từ Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết khiến hội trường trở nên nóng hơn. Trong đó, ông Nguyễn Tuấn Hải - Chủ tịch Tập đoàn Alphanam đồng tình rằng pháp lý là "bệnh nền" nguy hiểm, dễ dẫn đến việc doanh nghiệp khủng hoảng nhanh hơn trong Covid-19. 

"Lĩnh vực nào cũng có khó khăn, muốn giải toả những cơ chế chính sách về bất động cần cầm cự đến 2023 theo chu kỳ chung trước đây. Vậy làm thế nào để tồn tại trong thời gian này?", ông Hải đặt câu hỏi. 

Theo ông, Covid-19 dạy nền kinh tế nhiều bài học, nhìn vào thế giới và soi vào Việt Nam để thấy những vấn đề tồn tại nay mới lộ rõ. Doanh nghiệp bất động sản cần chữa sớm "bệnh nền" pháp lý như cách người nhiễm Covid-19 chữa bệnh nền.

Ngoài ra, những vấn đề thiết yếu giúp doanh nghiệp phát triển hiện nay cần được ưu tiên làm trước là mối quan tâm của khách hàng, giá trị sản phẩm thực và bền vững. Mỗi doanh nghiệp cần nhìn xa hơn, đi trước một bước, chuẩn bị cho chu kỳ mới trong 5 năm tới. 

Trước đó, ông Hải cũng chia sẻ đã nhận giải thưởng Sao Đỏ lần đầu tiên năm 1999, cũng là năm đầu giải này được trao. "Đến năm 2001 tôi bắt đầu muốn chuyển sang đầu tư tài chính, và đất cát. Lúc đó thị trường bất động sản chưa bùng nổ. Alphanam đến với bất động sản là muốn thế hệ tương lai mở rộng mở đường làm kinh tế", ông Hải nói. 

Năm 2009, Alphanam thanh khoản một phần mảng bất động sản. Có giai đoạn lịch sử chỉ 2 tháng đã bán hết một dự án dù thị trường rất khó khăn. Từ thời điểm đó, Alphanam bắt đầu tập trung vào mảng này theo khẩu hiệu là "luôn đi trước một bước". 

"Chúng tôi muốn trở thành nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp nên đã đầu tư hệ thống quản lý bài bản, và coi đây là lĩnh vực chủ lực bên cạnh những nhà máy sản xuất công nghiệp. Phân khúc của chúng tôi trải dài ở cả đất nền, nhà ở, khách sạn, khu du lịch", ông Hải nói. 

Dự định tổ chức gọn gàng với quy mô trên dưới 100 khách mời, buổi toạ đàm diễn ra tại FLC Samson Beach & Golf Resort tại Sầm Sơn, Thanh Hoá đón lượng khách thực tế lên gần 300. Khán phòng phải kê thêm nhiều ghế cho những vị khách đến đột xuất. 

Là buổi toạ đàm đầu tiên diễn ra sau hàng tháng liền thị trường tạm dừng nhiều hoạt động vì Covid-19, những vị khách đến với buổi toạ đàm kỳ vọng nhận được nhiều nhận định, đóng góp và đề xuất đáng giá từ những tên tuổi hàng đầu trên thị trường.