Nhiều đòn bẩy cho thị trường địa ốc 2021

"Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" diễn ra ngay những ngày đầu tiên của năm mới tại khu nghỉ dưỡng FLC Vĩnh Thịnh, Vĩnh Phúc với sự có mặt của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, chuyên gia kinh tế. Trong buổi sáng, hàng chục chuyên gia, CEO địa ốc đã cùng nhìn lại một năm biến động của thị trường, bàn luận về điểm nghẽn chính sách, đầu tư cũng như tìm kiếm xung lực mới cho 2021.

Điểm sáng địa ốc trong suy thoái

Mở đầu, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường vừa trải qua một năm đầy biến động. Giai đoạn đầu năm tê liệt khi nhiều dự án ngừng trệ, sàn giao dịch ngưng hoạt động, hạ tầng du lịch đóng băng. Mặc dù Chính phủ quyết liệt tháo gõ khó khăn cho cac doanh nghiệp nhưng những vướng mắc về pháp luật vẫn khiến lực cầu giảm mạnh.

Điểm sáng là nhiều dự án vẫn về đích đúng hạn. Nguồn cung mới đạt gần 60.000 sản phẩm, đạt 87,6% so với năm 2019. Lực cầu giảm nhưng thu hút đầu tư ngoài ngành, tăng 30% lực cầu đầu tư mới cho thị trường. Đầu tư công về phát triển đô thị đã giúp tăng lực cầu đầu tư. Số lượng giao dịch tăng là minh chứng cho điều này.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ bất động sản vẫn khá cao, TP HCM đạt trên 80%, giá bất động sản tăng.Bất động sản du lịch bị ảnh hưởng nhưng tốc độ phát triển nhanh, nhiều dự án vẫn đẩy mạnh triển khai thu hút nhà đầu tư.Lãi suất ngân hàng giảm tạo điều kiện phát triển nguồn vốn đầu tư bất động sản.

Thừa nhận thị trường 2020 dưới tác động của Covid-19 "còn tệ hơn những năm 2011-2012 khi cả nền kình tế bước vào giai đoạn khủng hoảng thừa", song ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch FLC vẫn nhìn thấy các điểm sáng năm qua. Ông dẫn chứng trong 5 năm tháng cuối năm, thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực. "Tháng 7 Âm lịch, thị trường phát triển không tưởng", ông nói.

Lấy ví dụ về dự án của FLC tại Hạ Long, ông nói, sau tháng Ngâu,tất cả các căn xấu nhất trong 2.500 căn shophouse không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi. Trong khi ở thị trường Thanh Hoá, Quy Nhơn phải 4-5 năm mới bán hết. Hàng tồn kho được thanh khoản hết.Theo ông, tâm lý chung của nhà nhà đầu tư nhìn nhận thời kỳ xấu nhất đã qua rồi.

Pháp lý vẫn là điểm nghẽn

Vấn đề chính sách quản lý thị trường cũng là điểm nóng bàn luận ở buổi tọa đàm này. Trên quan điểm cá nhân, GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, một số nghị định hiện nay chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến doanh nghiệp lúng túng.

"Thị trường bất động sản Việt Nam bị tác động bởi thể chế trước cả khi Covid-19 tới", ông Hùng Võ nói.

Nghị định 148 theo ông Võ vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý bất động sản bởi chưa bao phủ hết những vấn đề của luật nhà ở, luật đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha giữa những quy định khiến doanh nghiệp lưỡng lự.

Bên cạnh đó, bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, shophouse... gặp rối ở giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sử hữu chỉ 50 năm. Điều này vô tình khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Bởi họ muốn hưởng ưu đãi như đất ở.

Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của các ông lớn là chính. Những nhà đầu tư thứ cấp dần xa lánh, hoặc đầu tư nhỏ giọt chờ thị trường nóng lên.

"Hai khoảng trống này gây ra những 'khuyết tật' trong lòng nhà đầu tư. Chủ doanh nghiệp thì không lấy được tiền từ khách hàng", ông Hùng Võ kết luận.

Đồng tình quan điểm, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, điểm nghẽn về thể chế pháp luật là một trọng tâm cần phải giải quyết cho bất động sản Việt Nam bởi các doanh nghiệp đều mong muốn môi trường kinh doanh đạt được sự công bằng, minh bạc, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh.

Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp luật khi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc. Ngày 18/12, Nghị định 148 ban hành sửa một số điều trong Luật đất đai. Nhờ đó, giải quyết vấn đề dịch vụ công về đất đai, giao sổ đỏ...

Các bộ luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1 năm nay, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. 2021 cũng đồng thời là năm kiểm soát hiệu quả Covid-19, vaccine nghiên cứu thành công, nền kinh tế Việt Nam đang là điểm sáng. Tới đây Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, từ đó ban hành nghị định về chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản phân khúc nhà vừa túi tiền, trung cấp, giá cả hơp lý.

Theo ông, với sự tháo gỡ chính sách, thì nhà ở vừa túi tiền mới là phân khúc được các đơn vị hướng tới. Thành phố Thủ Đức, thành phố Phú Quốc được thành lập sẽ là cú hích cho thị trường bất động sản phía Nam.

Đòn bẩy cho thị trường bất động sản vùng ven

Tìm điểm sáng cho thị trường bất động sản Việt trong 2021, chuyên gia, khách mời vẫn có cái nhìn tích cực. Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, sản phẩm linh hoạt, pháp lý, chuyển dịch dòng vốn FDI, giải ngân đầu tư công và số hoá là những xung lực mới thúc đẩy thị trường bất động sản trong năm nay.

Về cơ hội đầu tư bất động sản ra tại các địa phương ngoài TP HCM và Hà Nội, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group chia sẻ, giá nhà lên cao và nguồn cung giảm khiến cơ hội cho người mua nhỏ lẻ không còn nhiều. Việc người dân chọn di chuyển bằng phương tiện cá nhân thay vì phương tiện công cộng để giảm ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến đất vùng ven sốt giá.

Hiện nay, Hà Nội là tâm điểm đến của các tuyến cao tốc như Hải Phòng, Hạ Long, Lào Cai khiến việc di chuyển ra ngoài thành dễ dàng. Có những sản phẩm nghỉ dưỡng xa Hà Nội hoặc các thành phố lớn đến 200-300 km nhưng thời gian đi lại chỉ 2-3 tiếng là một điểm cộng. Điều tương tự cũng đang xảy ra ở TP HCM.

"Giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những tới hàng bất động sản sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là sẽ đi lên", ông Tuyển nhận định.

Ông Đặng Hùng Võ chọn Quảng Bình là nơi có nhiều tiềm năng phát triển bất động sản. "Tôi mới thấy có 1,2 doanh nghiệp đặt chân vào đây nhưng cũng chỉ dậm chân tại chỗ mà không mở rộng. Tôi tính toán chỉ vài năm nữa Quảng Bình sẽ trở thành điểm đến mới ở miền Trung", ông Võ nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Hưởng - nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank cho rằng bất động sản vùng ven Hà Nội và TP HCM sẽ lên ngôi. "5 năm tới, đất Long Thành, Đồng Nai, quận 9, Thủ Đức sẽ tăng giá mạnh. Nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền và đất chia lô sẽ bán rất nhanh. Hậu Covid-19 nghỉ dưỡng du lịch sẽ nở rộng đặc biệt là các sản phẩm nghỉ dưỡng núi", vị này nói.

Kết thúc tọa đàm, ông Trịnh Văn Quyết khuyên giới đầu tư cân nhắc chuyển dòng tiền vào khu vực vùng ven. Lý do được ông đưa ra là FLC đầu tư tại 10 tỉnh với các khu nghỉ dưỡng đều có diễn biến giá đều khả quan. "Những khu vực ven đều có khả năng tăng giá.", ông nói. Ví dụ, ở Bình Định và Quy Nhơn tăng từ 30 triệu đồng một lô lên mức 700 triệu một lô. Hay tại Gia Lai khi FLC đầu tư 500ha tại Pleiku, năm ngoái mua một mét mặt đường là 100 triệu đồng thì năm nay lên 180 triệu đồng. Nếu có sân golf và khu nghỉ dưỡng tương lai có thể sẽ còn tăng cao hơn. Ở Sầm Sơn cũng tương tự, trước đây nếu là 3 triệu đồng mỗi m2 thì hiện nay là 20 triệu đồng.