Tôi năm nay 30 tuổi, đang làm trong lĩnh vực vận tải. Gia đình tôi hiện có một số vốn nhỏ, tính mua bất động sản. Tuy nhiên, tôi không biết nên mua nhà đất lúc này hay chờ qua năm 2025 khi các bộ luật liên quan bất động sản có hiệu lực.
Việc mua trước hay sau thời điểm các luật này được áp dụng có ảnh hưởng như thế nào đến tài sản của tôi sau này? Nhờ chuyên gia phân tích sâu hơn về những lợi ích và bất cập từ lựa chọn này?
Bất động sản khu Nam TP HCM, tháng 12/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Phan Dũng
Chuyên gia trả lời
Chào bạn, đầu tiên do câu hỏi của bạn chưa cụ thể được là nhu cầu mua bất động sản lúc này nhằm mục đích gì, để ở hay đầu tư, tích lũy tài sản. Loại hình bất động sản mà bạn muốn hướng đến là gì, mua chung cư hay đất cất nhà. Vậy nên trong câu hỏi này, tôi sẽ trả lời dựa trên cả hai nhu cầu là mua để ở và mua đầu tư.
Trước tiên, sau ngày 1/1/2025, ba bộ Luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sẽ cùng lúc có hiệu lực thực thi. Tác động của các bộ luật này là rất lớn và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường. Câu hỏi về luật là khá rộng nên ở đây, tôi chỉ trả lời một khía cạnh cơ bản về những thay đổi có thể ảnh hưởng đến người mua nhà đất trước và sau khi Luật được áp dụng.
Nếu như mục tiêu của bạn là muốn mua bất động sản để phục vụ nhu cầu ở thực, thì dù căn hộ hay đất nền xây nhà, đều nên mua sau 1/1/2025 khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực.
Bởi nhìn chung các quy định vừa được điều chỉnh từ hai luật này đang nghiên về bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Như quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Những điều này đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Ngoài ra, với Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.
Quy định siết chặt việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non", qua đó giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được. Trên đây chỉ là một trong số ít các quyền lợi mà người mua bất động sản được đảm bảo tốt hơn trong các bộ luật mới.
Tuy nhiên cũng cần nhấn mạnh Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm tiệm cận giá đất thị trường. Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình từ đất nền, đất nông nghiệp, khu công nghiệp đều có khả năng điều chỉnh tăng vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Vấn đề này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên. Và dĩ nhiên giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng.
Còn nếu bạn muốn mua bất động sản với mục đích đầu tư. Như tôi đã phân tích ở trên, sau 1/1/2025, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy bạn có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này.
Nhưng bạn vẫn nên cân nhắc là hiện nay có những ý kiến về việc đánh thuế cao cho bất động sản thứ hai, thứ 3. Luật Đất đai 2024 cũng đã có quy định về việc đánh thuế cao với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, bạn cần cân nhắc thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán... để tránh những trường hợp đáng tiếc có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này của sản phẩm.
Hi vọng câu trả lời trên có thể phần nào giải đáp thắc mắc và giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà chính xác hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn
Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam