Bình Dương năm nay có phần chủ động về nguồn cung. Chỉ riêng tháng cuối năm, thị trường này liên tục chào đón dự án mới, nhưng hầu hết đều rơi vào mức giá trung cấp (từ 32 triệu đồng mỗi m2 trở lên), không còn sản phẩm giá bình dân.
Mới đây, Tập đoàn Bcons công bố ra thị trường tháp căn hộ Bcons City tại trục đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, TP Dĩ An. Đây là tòa tháp trung tâm của quần thể dự án Bcons City rộng gần 12 hecta quy mô gần 2.000 căn hộ. Quần thể này gồm 174 căn nhà phố, 8.000 căn hộ ở, 2.000 căn hộ cho thuê. Giá đưa ra thị trường từ 42 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT). Như vậy, tính sơ một căn hộ 50 m2 tại đây sẽ có giá bán thấp nhất từ 2,3 tỷ đồng nếu bao gồm cả thuế.
Một dự án khác của chủ đầu tư này là Bcons Bình Thắng (TP Dĩ An) dự kiến triển khai năm nay với mức giá trung bình cũng từ 35-38 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT), tức rẻ nhất cũng khoảng 1,9 -2,1 tỷ đồng cho căn 50 m2. Bcons là thương hiệu bất động sản quen thuộc tại thị trường Bình Dương, chuyên dòng sản phẩm nhà ở bình dân giá vừa túi tiền từ 1,3-1,6 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên năm nay, nguồn cung mới của chủ đầu tư này cũng đã thay đổi từ nhà bình dân sang loại hình trung - cao cấp.
Một chung cư tại TP Thuận An, Bình Dương, tháng 2/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Cùng trên khu vực, Tập đoàn Pi Group vừa triển khai dự án PiCity Sky Park tại phường An Bình. Dự án có quy mô 1.500 căn hộ, giá bán từ 45 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 2,4 tỷ đồng cho căn 1 phòng ngủ diện tích 55 m2. Với tầm giá dưới 1,5 tỷ đồng chỉ có thể sở hữu các căn officetel diện tích 30-33 m2.
Một dự án khác cũng đang tìm sàn phân phối và sẽ đưa sản phẩm ra thị trường đầu năm 2024 là căn hộ Green Tower Dĩ An của TBS Land. Dự án này quy mô gần 2.000 căn, được chủ đầu tư xác định thuộc loại hình cao cấp, giá rumor (dự kiến) trên thị trường là 48-55 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ 1 phòng ngủ tại đây thấp nhất cũng không dưới 2 tỷ đồng.
Tại TP Thuận An, bên cạnh 5.000 căn hộ thuộc dự án Astra City vừa được tái khởi động, giá bán từ 42-47 triệu đồng mỗi m2, khu vực này còn có thêm 900 căn hộ dự án A&T Sky Garden cũng sẽ chào thị trường Bình Dương nửa đầu năm 2024. Dự án có giá dự kiến từ 40 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT)...
Ngoài ra, một số chung cư định vị ở phân khúc bình dân như Sylife Thuận An, Flex Thuận An TT Capital ... dự kiến chào giá trung bình đều từ 33-38 triệu đồng mỗi m2 chưa gồm thuế. Dự án duy nhất vừa triển khai trong tháng qua có giá dưới 35 triệu đồng mỗi m2 là Phú Đông SkyOne, quy mô 800 căn. Mỗi căn hộ từ 45-55 m2 giá vào khoảng 1,5 -1,7 tỷ đồng.
Theo báo cáo của DKRA Group, trong quý III/2023, giá bán thấp nhất của căn hộ Bình Dương là gần 30 triệu đồng mỗi m2, cao nhất 49 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên đến tháng 11 vừa qua, giá căn hộ mới mở bán tại Bình Dương cao nhất đã lên đến 51,4 triệu mỗi m2.
Số liệu từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, giai đoạn từ 2019 -2021, giá chung cư tại Bình Dương đã tăng trung bình từ 15-30%. Hiện giá chung cư tại đây trung bình là 35-38 triệu đồng mỗi m2. Đà tăng giá có xu hướng chững lại từ năm 2022 đến nay nhưng vẫn neo ở mức cao, nhất là với các dự án mở bán mới vị trí giáp ranh TP HCM cán mốc 45-51 triệu đồng mỗi m2.
Nguồn cung căn hộ Bình Dương năm 2024 dự báo vươn lên dẫn đầu khu vực phía Nam, đồng thời thiết lập mặt bằng giá mới trong bối cảnh TP HCM thiếu hụt dự án mới do vướng mắc pháp lý. Theo dự đoán của Savills Việt Nam, năm 2024 tỉnh Bình Dương và Đồng Nai sẽ có hơn 9.000 căn hộ chào bán. Tuy nhiên, với số liệu thu thập được từ các dự án sẽ chào bán trong năm 2024, con số thực tế cao hơn khá nhiều, riêng Bình Dương đã vào khoảng 9.000-10.000 sản phẩm.
Nếu theo thông tin giá bán được các chủ đầu tư hé lộ, phần lớn dự án mở bán năm 2024 nằm ở phân khúc trung cấp, từ 40-48 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này cũng đã ngang ngửa một số dự án căn hộ tại khu ven TP HCM như quận Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, quận 9.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, năm 2023 phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố Thuận An, Thủ Dầu Một có dấu hiệu bão hòa, giao dịch chậm do giá bán cao. Bình Dương là tỉnh đông lao động nhập cư, đa số còn đi ở trọ mong muốn tiếp cận với phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các căn hộ ở dự án do Nhà nước xây dựng với diện tích từ 30-45 m2 có giá từ 150-450 triệu đồng đã không còn nguồn hàng. Trong khi đó, một số dự án nhà giá rẻ do tư nhân xây dựng, giá cũng quá cao, thấp nhất từ 700 triệu đồng một căn hộ 38 m2 và có khi lên đến 1,8 tỷ đồng căn 60 m2.
Theo một khảo sát từ Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương năm 2022, tỉnh hiện có khoảng 1,6 triệu lao động, đa số là người ngoại tỉnh phải đi ở trọ. 79,5% lao động được khảo sát mong muốn gắn bó lâu dài tại Bình Dương. Tuy nhiên đến 42,1% công nhân được khảo sát cho biết thu nhập không đủ trang trải, 52,5% vừa đủ trang trải chi tiêu hằng tháng. Chỉ 5% công nhân tích lũy được 1 phần và 0,4% công nhân lao động có tích lũy. Với giá nhà đất hiện nay, số đông người lao động rất khó có cơ hội mua được đất cất nhà.
Nhận định về thị trường chung cư Bình Dương, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng nguồn cung căn hộ giá trên dưới 2 tỷ đồng tại Bình Dương đang dần khan hiếm. Để tìm mua một căn hộ có giá từ 1,3-1,6 tỷ đồng không còn dễ dàng như trước. Hiện mặt bằng giá trung bình căn hộ tại Dĩ An, Thuận An rơi vào mức 40-45 triệu đồng m2. Rất ít dự án có đơn giá trên dưới 30 triệu đồng m2, dù phân khúc giá này nhu cầu ở thực còn rất lớn.
Thị trường căn hộ Bình Dương đang ở thế vừa thừa vừa thiếu. Nhiều khu vực có nhu cầu nhà ở thấp, giá lại tăng quá cao và cung nhiều. Ví như khu vực QL 13, chưa đến 1-2 Km mà tới 7-8 dự án tập trung cùng một địa điểm. Trong khi đó khu vực cần có nhu cầu thực sự phục vụ cho nhóm khách mua để ở cả TP HCM và Bình Dương thì nguồn cung giai đoạn này lại bị ít đi.
"Có nhiều khu vực giá chung cư tăng cao nhưng giao dịch lại thấp, bị bão hòa. Một số khu vực có ít dự án bán nhưng thanh khoản vẫn rất tốt nhờ đánh đúng chỗ ngứa", ông Tuấn cho hay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP HCM cho rằng tỷ lệ nguồn cung căn hộ giá bình dân tại Bình Dương đang dần bị "lấn lướt" bởi dòng sản phẩm trung- cao cấp trong khi số đông nhu cầu mua tại đây vẫn là người lao động bình dân.
"Bình Dương hiện có 48 khu công nghiệp và cụm công nghiệp, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam. Nhu cầu mua nhà từ nhóm công nhân lao động chiếm phần đông. Với mức thu nhập trung bình của công nhân là từ 8-15 triệu đồng mỗi tháng, rất khó để mua được chung cư 1,8-2,5 tỷ đồng ở Bình Dương lúc này. Nếu không cân đối được nguồn cung, Bình Dương có thể rơi vào khủng hoảng thừa như các năm vừa rồi", ông cho hay.
Nguyên Tiêu