Mua nhà xây theo tiến độ cần lưu ý gì?

Mua nhà ở theo các dự án hình thành trong tương lai (xây theo tiến độ) có nhiều ưu điểm với cả bên mua và bên bán. Theo đó, chủ đầu tư có thể huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, ngược lại, người mua giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc thanh toán nhiều lần theo tiến độ dự án.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích, để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Ngoài ra, hợp đồng còn phải gồm thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp...

Pháp luật cũng có quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực - thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Theo các chuyên gia bất động sản, để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trước hết, ngân hàng sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với khách hàng, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao cho bên mua.

Căn cứ theo hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai và hợp đồng bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà. Người mua cần lưu ý, trong đó, thư bảo lãnh sẽ nêu rõ bên nhận bảo lãnh (người thụ hưởng) chính là khách hàng mua nhà tương ứng với từng căn hộ, từng hợp đồng mua bán nhà cụ thể, giá trị bảo lãnh, điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và thời hạn bảo lãnh.

Thực tế, ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả phí bảo lãnh khoảng 2% cho ngân hàng hoặc chính người mua cũng biết điều này nhưng lại không dứt khoát yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng, bởi khi đó chủ đầu tư sẽ tính mức phí bảo lãnh ngân hàng vào trong giá bán căn hộ, dẫn đến người mua phải thanh toán tiền mua căn hộ nhiều hơn.

Cũng theo các chuyên gia, để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng hoặc văn bản đồng ý về mặt nguyên tắc (chủ trương) hoặc cam kết dưới dạng "thư hứa" sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật và quy định của ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng và dễ bị hiểu lầm dự án này đã có bảo lãnh của ngân hàng.

Có trường hợp, chủ đầu tư áp dụng hình thức chiết khấu giá bán khi nộp tiền mặt hoặc thanh toán vượt tiến độ thực hiện dự án, dẫn đến những rủi ro lớn. Với những trường hợp không kiểm soát được thông tin như vậy, cũng có cả trường hợp chủ đầu tư cố tình bán trùng một căn hộ cho nhiều người dẫn đến người mua nhà là bên bị thiệt hại lớn.

Theo Luật sư Hà Huy Phong - Công ty Luật Inteco, khi mua nhà, trước hết người dân phải trang bị kiến thức để bảo vệ chính mình. "Đó là quy tắc bất biến trong hoạt động thương mại, mua bán hàng hóa. Mua nhà ở thì nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà ở, của dự án. Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình và chứng minh đầy đủ cơ sở pháp lý của việc bán nhà, hồ sơ pháp lý của nhà ở trước khi ký kết hợp đồng", ông Phong nói.

Tuy nhiên, luật sư cũng thừa nhận, thực hiện việc này không dễ. Nguyên nhân là bởi chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh, và sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa người mua và người bán còn rất rõ, mà người mua thường yếu thế. Bên cạnh đó, người mua cũng chưa có sự hiểu biết đầy đủ về mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục bảo lãnh theo quy định pháp luật nên dễ dàng bị chủ đầu tư qua mặt, cung cấp thông tin một chiều.

Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, một trong những giấy tờ quan trọng mà người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có "đất sạch", hạn chế tối đa về tranh chấp. Tiếp theo, người mua cần yêu cầu giấy phép xây dựng của dự án. Chủ đầu tư luôn phải có sẵn các loại giấy tờ này, khi người mua yêu cầu có thể xuất trình ngay. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Các chuyên gia cũng khuyên khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, có năng lực tài chính để bảo đảm dự án triển khai đúng tiến độ. Cùng với đó, người mua cần nắm rõ chính sách cho vay mua nhà và chính sách bảo lãnh dự án từ ngân hàng.

Hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất ưu đãi. Phương thức này giúp người mua dễ dàng sở hữu nhà ở mà không quá áp lực về tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, nắm được tâm lý của hầu hết khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã lập lờ trong việc bảo lãnh của ngân hàng để người mua hiểu lầm.

Ngoài ra, người mua cần xem xét kỹ tiến độ dự án, các điều khoản khác trong hợp đồng, kiểm tra chi tiết nhà khi bàn giao, thời hạn cấp sổ hồng...

"Tốt nhất, trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng mua bán nhà dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên tìm đến sự tư vấn pháp luật của các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư uy tín", ông Hà Huy Phong tư vấn.

An Nhiên