Về nguyên tắc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì không được mua bán, chuyển nhượng, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản (hoặc theo quy định của pháp luật) theo quy định tại khoản 8 Điều 320, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng (bên thế chấp) được ngân hàng đồng ý cho mua bán, chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng thì để bảo đảm an toàn tài chính của mình nhưng vẫn bảo đảm việc mua bán được suôn sẻ, hợp pháp, bạn có thể lựa chọn một trong hai cách làm sau:
- Cách thứ nhất: Hai bên có thể lập một hợp đồng vay tài sản theo Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015.
Hợp đồng cần ghi rõ số tiền bạn cho bên chuyển nhượng vay (300 triệu đồng), thời hạn vay (theo thời hạn bên chuyển nhượng dự kiến có thể đủ để tất toán khoản vay, làm thủ tục xóa thế chấp đối với mảnh đất được chuyển nhượng) và điều khoản về lãi suất, số tiền phạt trong hợp đồng nếu bên vay vi phạm cam kết (hết thời hạn vay mà không làm được thủ tục tất toán khoản vay, không làm được làm thủ tục xóa thế chấp đối với mảnh đất được chuyển nhượng) để bạn có quyền được bồi thường thiệt hại nếu xảy ra rủi ro.
Trong trường hợp việc tất toán khoản vay, làm thủ tục xóa thế chấp đối với mảnh đất được chuyển nhượng diễn ra đúng như dự kiến, các bên sẽ làm thủ tục tất toán khoản vay và chuyển sang ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản tiền vay được chuyển thành khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Cách thứ hai: Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền, bạn cũng có thể yêu cầu bên chuyển nhượng lập hợp đồng ủy quyền có điều kiện tại Văn phòng công chứng.
Trong hợp đồng đó cần quy định rõ rằng bên chuyển nhượng ủy quyền cho bạn thay mặt họ làm thủ tục tất toán khoản vay, xóa thế chấp đối với mảnh đất được chuyển nhượng để giảm thiểu rủi ro khi phải giao tiền cho bên nhận chuyển nhượng.
Khi làm xong các thủ tục, hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bạn chuyển giao số tiền 300 triệu đồng cho bên chuyển nhượng.
Lưu ý, trước khi tiến hành các thủ tục nói trên, bạn cần yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ giấy tờ xác nhận tình trạng thế chấp của mảnh đất từ ngân hàng và đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để kiểm tra thông tin pháp lý và tình trạng pháp lý của mảnh đất trước khi tiến hành giao dịch.
Bằng cách thực hiện các bước này, bạn sẽ đảm bảo an toàn tài chính và hợp pháp trong giao dịch mua bán đất đai.
Luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội