"Đô thị đi bộ - Walkable Urbanism" là ý tưởng được chủ đầu tư Trí Dương tham khảo từ nhiều mô hình đi bộ nổi tiếng trên thế giới như King Cross, London. Tại The Sensia, các yếu tố quy hoạch, kiến trúc và vận hành được tính toán theo hướng ổn định, phù hợp với nhịp sống địa phương lẫn điều kiện khí hậu, nhằm tạo ra môi trường sống có thể sử dụng bền vững theo thời gian.

King's Cross được xem là dự án tái thiết thành công nhất của London trong thế kỷ 21. Trên nền của một khu vực công nghiệp bỏ hoang, khu phố này được tôn tạo, trở thành một trong những đô thị cuốn hút.

Đô thị có quy mô khoảng 27 ha. Đầu những năm 2000, liên danh của các đơn vị tư vấn, thiết kế, quy hoạch mới đặt vấn đề về việc tái cấu trúc khu vực này. Năm 2006, thành phố cấp phép quy hoạch sơ bộ xây dựng 50 tòa nhà mới, tạo ra 20 con phố mới, 10 không gian công cộng lớn và tối đa 2.000 ngôi nhà. Ngoài ra, thành phố sẽ phục hồi 20 tòa nhà cũ mang tính lịch sử nhằm duy trì nét đặc trưng của khu vực.

Đến nay, theo trang Journal of Commerce, đô thị này đã hoàn thành 1.700 căn nhà ở mới, trong đó 36% là nhà ở giá cả phải chăng. Khu vực này cũng tự hào có một cộng đồng doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ, bao gồm các tên tuổi hàng đầu như Meta, Google, Universal và Nike.

Nhưng giá trị cốt lõi của King's Cross không nằm ở các công trình mới, mà ở cách không gian được tổ chức xoay quanh con người. Việc ưu tiên đi bộ giúp giảm phụ thuộc vào ôtô, đồng thời tạo ra dòng chảy liên tục của hoạt động thương mại và cộng đồng. Không gian công cộng vì thế trở thành nơi duy trì nhịp sống đô thị.

Quy hoạch đô thị xoay quanh nhu cầu đi bộ cũng là xu hướng tại nhiều thành phố. Đơn cử, Paya Lebar Quarter (Singapore) có một mạng lưới lối đi có mái che kết nối các khối nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại. Người đi bộ có thể di chuyển liên tục giữa các không gian mà không bị gián đoạn bởi giao thông hay thời tiết nhiệt đới.

Những mô hình trên thể hiện, đô thị đi bộ không chỉ là tạo thêm vỉa hè hay tuyến phố đi bộ. Các nghiên cứu đô thị chỉ ra rằng khả năng đi bộ phụ thuộc vào một hệ thống tổng thể, bao gồm mật độ xây dựng, sự đa dạng chức năng và mức độ kết nối giữa các không gian. Khi nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng được bố trí trong khoảng cách hợp lý, việc đi bộ trở thành lựa chọn tự nhiên thay vì một hoạt động mang tính bổ trợ.

Về hiệu quả, theo Urban Land Institute, các khu vực thuận tiện cho người đi bộ thường ghi nhận mức độ gắn kết cộng đồng cao hơn, đồng thời duy trì hoạt động thương mại ổn định hơn so với những khu vực phụ thuộc vào ôtô. Một số nghiên cứu cũng cho thấy bất động sản tại các khu đô thị có khả năng tiếp cận tiện ích bằng đi bộ có giá trị cao hơn và ít biến động hơn trong dài hạn.

Bên cạnh yếu tố kinh tế, đi bộ còn tác động đến sức khỏe và môi trường. Việc rút ngắn khoảng cách di chuyển giúp giảm lưu lượng giao thông, hạn chế phát thải, đồng thời khuyến khích cư dân vận động nhiều hơn trong sinh hoạt hàng ngày.

Từ góc nhìn quy hoạch, Walkable Urbanism còn gắn với xu hướng phát triển đô thị nén và đa chức năng. Mô hình này được nhiều tổ chức nghiên cứu xem là một xu hướng trong bối cảnh các thành phố đối mặt với áp lực giao thông, môi trường và yêu cầu nâng cao chất lượng sống.

Tại Nghệ An, đặc biệt là phường Trường Vinh (TP Vinh cũ), thói quen đi bộ và vận động ngoài trời vốn đã tồn tại từ lâu. Mỗi buổi sáng và chiều, các khu vực như Quảng trường Hồ Chí Minh, hồ điều hòa hay những tuyến ven sông tập trung đông người dân tập thể dục, dạo bộ.

Theo đại diện Trí Dương Group - đơn vị đang quy hoạch, phát triển dự án đô thị The Sensia, khác với các đô thị phát triển, nơi đi bộ là kết quả của một hệ thống quy hoạch được tính toán từ đầu, còn tại phường Trường Vinh, hoạt động này phần lớn vẫn mang tính tự phát. Người dân có nhu cầu vận động và sử dụng không gian ngoài trời, nhưng các khu vực này chưa được kết nối thành một mạng lưới liên tục gắn với nơi ở.

Việc thiếu các khu đô thị được tổ chức theo hướng ưu tiên người đi bộ khiến hoạt động này chưa trở thành một phần của đời sống hàng ngày. Nhu cầu đã hiện hữu, nhưng hạ tầng chưa theo kịp. Điều này đặt ra yêu cầu về một cách tiếp cận quy hoạch mới, trong đó đi bộ không chỉ là hoạt động bổ trợ, mà trở thành nền tảng để tổ chức không gian sống.

Từ khoảng trống này, The Sensia - tiếp cận quy hoạch theo hướng đặt đi bộ làm trung tâm.

Dự án có quy mô hơn 20 ha, nằm trên quỹ đất bán đảo ven sông Vinh. Theo đơn vị phát triển, thay vì tập trung vào số lượng sản phẩm, dự án được thiết kế để các tiện ích thiết yếu nằm trong bán kính 5-10 phút di chuyển bằng chân.

Trong không gian đó, các trục đi bộ ven sông, đường dạo nội khu và các điểm sinh hoạt cộng đồng được kết nối thành một mạng lưới liên tục. Từ mỗi căn nhà, cư dân có thể tiếp cận công viên, quảng trường hoặc khu thương mại mà không cần rời khỏi hệ thống đi bộ. Các tuyến nội khu được bố trí vỉa hè rộng, tách biệt với xe cơ giới, giúp việc di chuyển trở nên an toàn và liền mạch.

Không gian ven sông đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc này. Tuyến đường chạy bộ và đạp xe kéo dài khoảng 5 km được tổ chức dọc theo mặt nước, kết nối các khu chức năng và tạo ra chuỗi trải nghiệm liên tục cho cư dân.

Theo chủ đầu tư Trí Dương, nếu khoảng cách là điều kiện cần, thì khí hậu là điều kiện đủ để mô hình đi bộ có thể vận hành trong thực tế tại Nghệ An. Khu vực Bắc Trung Bộ chịu ảnh hưởng của nắng nóng kéo dài, gió phơn Tây Nam và nhiệt độ có thể vượt 40 độ C vào mùa hè. Trong điều kiện đó, việc đi bộ chỉ khả thi khi không gian đủ mát và dễ chịu.

The Sensia tận dụng địa hình ven sông để tổ chức các trục đón gió tự nhiên, đưa luồng không khí mát vào sâu bên trong khu đô thị. Để thích nghi với gió phơn Tây Nam, dự án thiết lập hệ thống lọc khí tươi thông qua 10 lớp "Bio-fence" (hàng rào sinh học). Chủ đầu tư tính toán, luồng gió phơn thổi từ sông Rào Máng vào đô thị được làm mát nhờ quá trình bay hơi từ 25.000 m2 mặt nước và dải công viên ven sông rộng 2 ha.

Hạ tầng cho người đi bộ được đặt dưới 6,3 ha mảng xanh đa chức năng với các lớp cây cao và thấp phân bổ đan xen. Đại lộ cây xanh đóng vai trò cản bụi, giảm bức xạ nhiệt trực tiếp trước khi tiếp cận khu nhà ở. Mật độ cây xanh của dự án đạt 39 m2 trên người.

Sự kết hợp giữa quy hoạch mở đón gió và các lớp chắn nhiệt thụ động giúp cải thiện cảm giác vi khí hậu. "Nhờ cơ chế tự điều hòa, các hoạt động vận động ngoài trời có thể duy trì ngay cả trong những ngày nắng gắt. Đây là cách tiếp cận quy hoạch nhằm giảm sự phụ thuộc vào các thiết bị làm mát nhân tạo trong điều kiện khí hậu đặc thù của miền Trung", đại diện đơn vị nói.

Quy hoạch tiện ích cũng được thiết kế xoay quanh mục tiêu khuyến khích cư dân rời khỏi không gian khép kín. Công viên ven sông 2 ha, quảng trường trung tâm, các trục thương mại và 55 tiện ích được bố trí xen kẽ khu ở, tạo ra chuỗi điểm đến bao quanh nhiều phía.

Song song với quy hoạch tổng thể, thiết kế nhà ở tại The Sensia cũng được phát triển theo hướng thích ứng khí hậu.

Phương án thiết kế do Nikken Sekkei - đơn vị có kinh nghiệm trong các dự án tại khu vực có khí hậu tương đồng với Việt Nam, triển khai. Đại diện Nikken cho biết đã khảo sát điều kiện khí hậu Nghệ An, đặc biệt là nắng nóng mùa hè, để đưa ra giải pháp kiến trúc thích ứng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thiết bị cơ học.

Hình khối công trình giúp tiết chế ảnh hưởng của ánh nắng, trong khi bố cục không gian và hệ cửa sổ được tổ chức để tăng lưu thông không khí tự nhiên. Ngôn ngữ thiết kế cũng hướng đến việc mở rộng tầm nhìn, giúp cư dân tiếp cận cây xanh và bầu trời ngay từ trong không gian sống.

Mỗi căn nhà được tổ chức với các lớp không gian đệm như hiên, sân vườn và khoảng lùi, giúp giảm tác động trực tiếp của nắng nóng và tăng khả năng thông gió.Hệ lam xanh kết hợp cùng mái hiên Engawa và kính Low-E tạo ra vùng đệm bóng mát, hạn chế hấp thụ nhiệt vào bên trong. Cấu trúc "nhà kề nhà" cũng được tính toán để các công trình tự che chắn lẫn nhau, hình thành những hẻm mát xuyên suốt nội khu.

Bên cạnh khả năng thích ứng khí hậu, nhà ở tại The Sensia được thiết kế để phục vụ sinh hoạt lâu dài. Thiết kế ngôi nhà có thể tùy biến không gian linh hoạt với các vách ngăn chuyển động. Gia chủ có thể sắp xếp không gian sống theo nhu cầu, vừa là nơi họ hàng có thể quây quần ăn uống, vừa có thể tạo hàng rào mềm ngăn cách không gian sống và kinh doanh. Khu vực thang máy có thể điều chỉnh thành giếng trời để lấy ánh sáng, gió và tăng diện tích không gian theo nhu cầu.

The Sensia hợp tác với đơn vị tư vấn quản lý vận hành quốc tế như CBRE nhằm xây dựng chuẩn quản lý đồng bộ cho toàn khu đô thị, từ không gian công cộng, cảnh quan đến các dịch vụ dành cho cư dân. CBRE có kinh nghiệm vận hành nhiều dự án lớn trong và ngoài nước.

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Trí Dương cho biết định hướng phát triển dài hạn của The Sensia xuất phát từ một cách nhìn về nhu cầu an cư của người Nghệ An. Tại các đô thị đang phát triển, nhà ở không chỉ dừng ở việc đáp ứng nhu cầu hiện tại, mà còn gắn với yếu tố tích lũy, gìn giữ giá trị gia đình và khả năng truyền lại cho thế hệ sau.

"The Sensia là dự án của người Nghệ An, xây dựng cho người Nghệ An nơi mỗi gia đình có thể an cư lâu dài, gắn bó qua nhiều thế hệ", đại diện đơn vị nói.

Ở góc độ rộng hơn, The Sensia được kỳ vọng đóng góp vào sự thay đổi cách tiếp cận phát triển đô thị tại phường Trường Vinh, từ mở rộng không gian ở sang tổ chức lại nhịp sống, nơi người dân được tận hưởng tiện nghi đô thị mà không xa rời văn hóa, lối sống.

Nội dung: Hoài Phương - Thiết kế: Thái Hưng