Mô hình Airbnb bị phản ứng vì gây náo loạn chung cư

Chị Thu, cư dân ở block A, dự án Masteri Millennium, quận 4, TP HCM kể không chỉ hồ bơi, khu vực phòng tập gym, sảnh, thang máy cũng thường chật kín khách du lịch ngắn ngày, nhất là vào cuối tuần. Trước đây cư dân chỉ mất khoảng 5 phút chờ thang máy nhưng giờ những đoàn khách du khách lên xuống liên tục khiến thời gian chờ thang lên 15-20 phút. Trong tuần bận đi làm, gia đình chị định dành cuối tuần để đưa con đi học bơi tại khu tiện ích tầng 7. Thấy hồ bơi kín khách nước ngoài, chị và nhiều phụ huynh khác cũng ái ngại nên đưa con đi học bên ngoài.

Chị Thu không phải hộ dân duy nhất bức xúc với tình trạng ồ ạt kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại chung cư. Anh Hưng, một cư dân ở block B, cho hay nhiều đêm bị ảnh hưởng giấc ngủ vì đoàn khách du lịch nước ngoài check-in muộn, ồn ào ở hành lang lúc 1-2h sáng. Anh lo lắng về an ninh tòa nhà khi khách du lịch có thể lấy thẻ an ninh tại hộp thư cá nhân và tự do đi lại các tầng. "Căn hộ cao cấp không khác gì khách sạn bởi khách du lịch vô tư check-in", anh Hưng nói.

Ông Lê Trường Sơn, Phó ban quản trị chung cư Masteri Millennium, đánh giá tình trạng căn hộ chung cư ồ ạt kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày khiến đời sống cư dân bị đảo lộn. Theo báo cáo của ban quản trị chung cư, riêng tháng 10, số du khách vãng lai, lưu trú qua đêm gần 1.300 người, trong đó hơn 78% là khách nước ngoài. Tháng này ghi nhận 4 vụ việc mất an ninh, trật tự, trong đó ba vụ liên quan đến khách lưu trú nước ngoài tại các căn hộ kinh doanh Airbnb không đăng ký thông tin với ban quản lý tòa nhà.

Không chỉ tại chung cư này, tại một dự án cao cấp cũng nằm ở Bến Vân Đồn, quận 4, công an đã phát hiện một nhóm tổ chức đánh bạc. Nhóm đối tượng này đã thuê một căn hộ lưu trú ngắn ngày với giá 2 triệu đồng một đêm. Điều này khiến nhiều cư dân bức xúc về tình hình an ninh tại tòa nhà.

Tương tự, tại một dự án căn hộ cao cấp nằm trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, cư dân đã liên tục phản đối các host cho khách du lịch sử dụng tiện ích chung như hồ bơi và dịch vụ khác trong toà nhà. Tuy nhiên số lượng các host kinh doanh cho thuê căn hộ Airbnb đông đảo đã tạo áp lực đòi khách thuê cũng được dùng các tiện ích chung. Những host này được mời đến nghe phổ biến nội quy nhà chung cư và yêu cầu dán bảng nội quy trong các căn hộ cho thuê ngắn hạn.

Mô hình này không mới nhưng đặc biệt bùng phát từ giữa năm 2022. Đây là thời điểm ngành du lịch bắt đầu mở cửa, nhu cầu du khách đến Hà Nội và TP HCM tăng mạnh.

Theo ghi nhận của VnExpress, trào lưu kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày qua Airbnb tại chung cư phổ biến tại TP HCM và Hà Nội, tập trung ở những dự án cao cấp ở trung tâm và một số đại đô thị vùng ven. Riêng quận 4, khu vực được du khách rất ưa chuộng vì gần quận 1, tình trạng kinh doanh lưu trú ngắn ngày nở rộ tại nhiều dự án như Masteri Millennium, Rivergate Residence, Gold View, Saigon Royal...

Đối tượng thuê có cả khách lẻ, nhóm đông và hộ gia đình. Giá thuê rẻ hơn khách sạn 4-5 sao trong khi cùng vị trí trung tâm lại có nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym nên thuê căn hộ qua Airbnb được khách nước ngoài ưa chuộng. Ví dụ, giá thuê căn hộ Masteri Millennium, Rivergate Residence, Gold View qua ứng dụng Airbnb khoảng 1-3 triệu đồng một đêm, tùy diện tích.

Nắm bắt được nhu cầu, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi thuê chung cư rồi kinh doanh lưu trú ngắn hạn qua Airbnb (hay còn gọi là host). Anh Dương, huyện Gia Lâm, Hà Nội, đã dùng 500 triệu đồng để thuê lại dài hạn 4 căn hộ tại khu đô thị phía Đông, lắp đặt nội thất cơ bản và cho thuê ngắn ngày. Anh đăng ký dịch vụ Airbnb đồng thời tự chạy quảng cáo trên mạng xã hội để tìm khách. Mỗi căn hộ hai phòng ngủ cho thuê 1,5 triệu đồng một ngày.

Kinh doanh được hơn một năm, nhà đầu tư này cho biết lợi nhuận ròng đạt 20%, đã trừ đi các khoản trả tiền thuê nhà, dọn dẹp hay quảng cáo. "Tôi và bạn mới hùn thêm vốn để mở rộng kinh doanh tại một số dự án chung cư khác tại Hà Nội", anh nói.

Ông Thân Ngọc Tùng, Quản lý giám sát dịch vụ vận hành, CBRE chi nhánh Hà Nội nhìn nhận trào lưu kinh doanh Airbnb tại chung cư nở rộ do phát sinh từ nhu cầu đầu tư và sự phát triển của các nền tảng trực tuyến hỗ trợ việc cho thuê, đi thuê. Để cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày, các host chỉ cần đăng ký một tài khoản trên nền tảng ứng dụng và đăng tin. Các giao dịch được thực hiện qua mạng rất nhanh và tiện. Đôi khi chủ sở hữu và khách thuê không cần gặp mặt trực tiếp.

Tuy nhiên, việc thiếu giám sát quản lý dẫn đến tình trạng bất ổn khi quyền lợi cư dân bị ảnh hưởng. Ông Tùng cho hay mô hình này gây quá tải cho các khu tiện ích, dịch vụ tại các tòa nhà, nhất là vào cuối tuần. Khi quyền lợi bị ảnh hưởng, mâu thuẫn giữa cư dân và nhóm host càng gia tăng, gây tâm lý bức xúc. Việc thiếu kiểm soát trong công tác quản lý còn phát sinh các các hoạt động vi phạm pháp luật như tổ chức sử dụng chất kích thích, cờ bạc...

Ông Tùng cho biết việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là vi phạm Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015. Tuy nhiên, mô hình này thực tế vẫn phát triển nhanh, thiếu giám sát theo nhu cầu thị trường.

"Thách thức chủ yếu nằm ở quy định pháp luật nên cần chế tài rõ ràng và theo kịp những phát sinh của mô hình này", ông Tùng nói.

Như ở chung cư Masteri Millennium TP HCM, ông Lê Trường Sơn, Phó Ban quản trị dự án, cho biết trước mắt ban quản trị và ban quản lý dự án thống nhất một số giải pháp kiểm soát an ninh như lắp nhận diện Face ID, phòng gym chỉ phục vụ cư dân. Nếu khách vãng lai muốn sử dụng hồ bơi phải có cư dân đi cùng. Ban quản trị còn ra thông báo dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn tại căn hộ là hành vi vi phạm Luật Nhà ở 2014 và yêu cầu các chủ hộ chuyển sang hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cũng cho rằng hoạt động kinh doanh cho thuê lưu trú qua Airbnb sẽ gây phiền toái cho các cư dân tại dự án chung cư, song thực tế rất khó cấm.

Thay vào đó, theo ông, cần có giải pháp quản lý chặt chẽ. Cụ thể, ông kiến nghị bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định chủ sở hữu nếu muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch qua Airbnb phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê theo nội quy nhà chung cư.

Ngọc Diễm