Xây dựng là một trong những ngành có tính nhạy cảm với chu kỳ của nền kinh tế vĩ mô. Xét theo chu kỳ 10 năm, bắt đầu từ 2020, ngành này đang trong giai đoạn chững lại và đi xuống. Còn theo dự báo của Mordor Intelligence, thị trường xây dựng Việt Nam sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm hơn 8,71% trong giai đoạn 2022 - 2027.
Đó là kỳ vọng. Thực tế, chu kỳ mới đến nay chưa thể mở ra do loạt tác động tiêu cực từ thị trường bất động sản. Ngành này cũng gặp phải thách thức lớn bởi cuộc xung đột Nga - Ukraine đã khiến giá nhiên vật liệu tăng cao.
Lúc này, phương thức triển khai dự án được đề cập đến nhiều, bởi đây có thể là một trong những nguyên nhân khiến rủi ro nợ xấu tăng cao, hoặc ngược lại, là "nước cờ" giúp doanh nghiệp xây dựng giảm nợ xấu, tăng lợi nhuận.
Cụ thể, nếu thi công theo mô hình truyền thống, công việc sẽ diễn ra tuần tự nên thời gian thường kéo dài, đội vốn, gây bất lợi cho nhà thầu trong bối cảnh lạm phát và lãi vay tăng cao như hiện nay.
Một giải pháp thi công được cho là an toàn hơn là thi công cấp tốc (fast-track). Theo các chuyên gia, phương án này giúp nhà thầu giảm rủi ro, tạo doanh thu bền vững, song cũng là kỹ thuật khó, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ khả năng thực thi.
Thông thường, việc thiết kế có 3 loại: thiết kế ý tưởng ban đầu, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công. Tại fast-track, nhà thầu thực hiện song song các công đoạn sau khi thiết kế kỹ thuật được duyệt giấy phép xây dựng. Còn trong mô hình fast-track, nhiều công việc như: thiết kế, xin phép, thi công, mua sắm thiết bị, nghiệm thu... được thực hiện song song để rút ngắn tổng thời gian triển khai dự án.
Ví dụ, ở một tòa tháp văn phòng tiêu chuẩn, cao 40 tầng, rộng khoảng 93.000m2. Nếu xử lý theo cách thông thường, sau khi dự án được cấp phép xây dựng, các bản vẽ kiến trúc và kỹ thuật chi tiết cần khoảng 6 tháng để hoàn thành. Công tác đấu thầu diễn ra sau đó, thường kéo dài một vài tháng. Cuối cùng, việc xây dựng bắt đầu và thường mất khoảng 24 tháng cho một công việc quy mô như vậy.
Còn theo quy trình của fast-track, ngay khi việc thiết kế bắt đầu, hợp đồng thiết kế sẽ được trao vào lúc bản vẽ chỉ có cơ sở thông tin duy nhất cần thiết cho giai đoạn này là tổng tải trọng và khung cơ bản của tòa nhà (thiết kế ý tưởng).
Các cuộc đua thiết kế diễn ra kế đó. Hợp đồng thi công được trao khi các bản vẽ kỹ thuật sẵn sàng (thiết kế kỹ thuật) và giấy phép xây dựng được thông qua. Khi các kỹ sư "bắt kịp tốc độ của máy ủi", thiết kế kỹ thuật phát hành đến đâu, nhà thầu bắt tay vào việc xuất bản thiết kế thi công đến đó. Thi công kết cấu sẽ khởi động trước, việc hoàn thiện chi tiết bắt đầu ngay ở các vị trí vừa hoàn thành kết cấu. Tốc độ này có thể áp dụng cho hầu hết công trình khác, như trường học, nhà xưởng hoặc bệnh viện... Kết quả, tòa nhà hoàn thành sớm hơn 6 tháng, mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư.
Nhiều công trình tại Việt Nam được triển khai theo mô hình fast-track. Nổi bật phải kể tới dự án VinFast (Hải Phòng), nhà máy thép Hòa Phát - Dung Quất hoặc nhà máy Lego (Bình Dương) với tổng vốn đầu tư lên tới 1,3 tỷ USD. Các công trình dân dụng tiêu biểu có thể kể đến những tòa tháp của chủ đầu tư Vinhomes như: Vinhomes Central Park, Landmark 81, Vinhomes Smart City...
Dù xuất hiện khá phổ biến, nhưng fast-track được đánh giá là kỹ thuật khó khi nhà thầu phải khởi công vào lúc chưa có bản vẽ đầy đủ cũng như thiết kế quy trình để làm song song nhiều đầu việc cùng lúc. Nếu giao dự án vào tay những nhà thầu năng lực kém, công trình có thể bị chậm tiến độ, dẫn tới tình trạng tăng chi phí thiết kế và xây dựng.
Đó là lý do trên thị trường, những nhà thầu từng thành công với ít nhất một dự án fast-track là cơ sở quan trọng để chủ đầu tư cân nhắc có nên hợp tác với họ hay không.
Bên cạnh kinh nghiệm, nhà thầu phải linh hoạt và có hệ thống quản lý tốt để sẵn sàng thay đổi theo nhu cầu khách hàng, đồng thời đáp ứng thêm khối lượng công việc. Họ cũng phải là những người có khả năng phối hợp, có thể thương lượng với chủ đầu tư, khách hàng, đơn vị vận hành và thiết kế... mọi lúc, mọi nơi.
Đối với chủ đầu tư, để thực hiện được dự án fast-track, họ buộc phải có dòng tiền mạnh. Trong ví dụ của Lego, nhà máy chỉ mới khởi công vào đầu tháng 11 năm nay nhưng dự kiến chỉ sau hơn một năm nữa, nó sẽ đi vào hoạt động. Với quy mô diện tích đến 44 ha, mức độ hiện đại hàng đầu thế giới cùng nguồn vốn khổng lồ, khó có thể hình dung áp lực ở công trường là như thế nào.
Nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư không nhất thiết phải tìm kiếm mức giá thấp nhất, điều họ quan tâm là những người có thể giúp giải quyết vấn đề. Thông thường, các chủ đầu tư sẽ cố định khung giá tiêu chuẩn để đảm bảo chất lượng và an toàn công trình, chấp nhận mức thưởng cho nhà thầu khi tiến độ vượt hợp đồng.
Với nhà thầu, việc bắt tay cùng các chủ đầu tư uy tín, có nguồn lực mạnh, có kế hoạch đầu tư - sản xuất rõ ràng giúp họ giảm tối đa rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản gặp khó khăn hoặc ngưng trệ vì thiếu vốn.
Trong tương lai, cùng sự cải tiến của các vật liệu, máy móc xây dựng, thời gian thi công sẽ còn được "nén" nhanh hơn. Những nhà thầu có năng lực thi công theo dạng fast-track sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, có được những dự án quan trọng của các chủ đầu tư lớn.
(Nguồn: Coteccons)