Vợ chồng tôi làm ngành xuất nhập khẩu 14 năm, đã có nhà ở ổn định tại quận 12, TP HCM, hiện tích lũy được 2,5 tỷ đồng. Chúng tôi đang gửi tiết kiệm số tiền này đến cuối tháng 9 đáo hạn. Do lo ngại trượt giá, vợ chồng dự định rút ra tìm mua đất vườn, nhà vườn hoặc đất vườn vùng xa với giá trên dưới 2,5 tỷ đồng. Nếu thiếu một ít vốn, chúng tôi có thể huy động vay mượn từ người thân và trả dần bằng tiền lương hàng tháng.
Xin chuyên gia tư vấn giúp có sự khác biệt gì về cơ hội và rủi ro giữa đầu tư nhà vườn và đất vườn hay không? Với số vốn 2,5 tỷ đồng, vợ chồng tôi có thể đầu tư nhà vườn hoặc đất vườn ở những khu vực, tỉnh thành nào tiềm năng hiện nay? Nếu nắm giữ 5-10 năm, cơ hội tăng giá là bao nhiêu và chúng tôi nên làm gì để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư này? Xin cảm ơn!
Minh Thy, quận 12, TP HCM
Một phần huyện Nhà Bè. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia trả lời:
Khái niệm đầu tư nhà vườn hay đất vườn vùng ven đã xuất hiện cùng thời điểm với các đợt sóng nhỏ mang tên bỏ phố về quê hay bỏ phố về rừng cách đây nửa thập niên nhưng khi đó còn nhỏ lẻ và manh mún. Loại tài sản này đã thật sự bùng nổ trong đợt dịch Covid-19 vừa qua, khi mục tiêu mua tài sản được mở rộng, vừa để đầu tư tích lũy, sử dụng, thậm chí khai thác cho thuê. Tâm lý cách ly phòng dịch khiến khá nhiều người mong muốn có thêm một mảnh vườn ở nơi xa đô thị để cuối tuần về trồng rau, nghỉ ngơi thư giãn, tách biệt với đô thị ồn ào ngột ngạt khói bụi.
Nhà vườn là loại bất động sản liền thổ (tài sản gắn liền với đất), quy mô thửa đất lớn, chức năng trồng cây hàng năm hoặc lâu năm, trong đó có một phần diện tích xây nhà. Đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm, chưa có công trình nhà ở nào trên đó.
Hai loại tài sản này đều là thửa đất nông nghiệp lô lớn, diện tích phổ biến khoảng 1.000-2.000 m2 trở lên. Sự khác biệt nằm ở chỗ nhà vườn là đất nông nghiệp có một phần diện tích đất đã lên thổ cư, có thể xây công trình nhà ở; còn đất vườn là đất nông nghiệp 100%.
Với tài chính 2,5 tỷ đồng, bạn không cần phải vay mà vẫn có khá nhiều phương án lựa chọn để đầu tư nhà vườn hay đất vườn, tùy vào sở thích đi xa hoặc gần.
Phương án đi gần: bạn có thể lựa chọn khu vực như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè là các huyện ven đô TP HCM hoặc tỉnh giáp ranh kế cận phía Nam thành phố là tỉnh Long An. Nếu chọn cự ly đi gần, bạn có thể thuận tiện di chuyển đi về thăm nhà vườn hay đất vườn trong ngày dễ dàng.
Phương án đi xa: bạn có thể lựa chọn tỉnh Đồng Nai, di chuyển ra các khu vực có vùng làm vườn phổ biến như: Long Khánh, Cẩm Mỹ, Cẩm Đường... hoặc phía huyện Thống Nhất. Nếu thích đi xa hơn nữa có vùng Bảo Lộc, Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng: từ khu vực Madaguoi trở lên tới Bảo Lộc, thời tiết mát mẻ, cây trái dễ trồng. Với phương án đi xa, bán kính di chuyển mở rộng ra 200-300 km, phù hợp đi vào 2 ngày cuối tuần.
Lưu ý khi đầu tư đất vườn hoặc nhà vườn là pháp lý đóng vai trò quyết định thành bại của suất đầu tư. Cần tìm mua đất vườn hoặc nhà vườn có sổ đỏ, thời gian sử dụng lâu dài, mua đúng chính chủ, có thể công chứng được ngay. Thường đất vườn, nhà vườn có diện tích lớn, bạn nên mua tối thiểu từ 1.000 m2 trở lên. Bạn nên liên hệ với chính quyền địa phương, cụ thể là Phòng Tài nguyên và Môi trường để tìm hiểu chi tiết về khu đất, vị trí, ranh giới, pháp lý, quy hoạch... trước khi mua, tránh mua nhầm dính vào quy hoạch. Bạn cũng có thể liên hệ với môi giới uy tín ở địa phương để kiểm tra quy hoạch, sổ sách kỹ lưỡng.
Nếu có dòng tiền nhàn rỗi, đây được xem là kênh đầu tư tương đương với gửi tiết kiệm lâu dài đồng thời tích lũy tài sản, bên cạnh đó bạn vừa có đất làm vườn trồng rau, vừa có nơi tới lui vào ngày cuối tuần nghỉ ngơi thư giãn.
Tốc độ tăng giá của nhà vườn và đất vườn thường không cao, ít biến động trong ngắn hạn 6-12 tháng hay trung hạn 1-2 năm. Tuy nhiên, nếu giữ tài sản dài hạn và ổn định trong 5-10 năm, bạn có thể thu về 2 loại giá trị thặng dư. Thứ nhất là giá trị tài sản có thể tăng lên trung bình gấp 3-4 lần nếu xung quanh khu vực bạn mua dần được lấp đầy thêm nhiều hàng xóm mới, kết nối giao thông ngày càng thuận tiện hơn. Thứ hai là lợi tức từ hoa màu hoặc nông sản trên chính khuôn viên khu vườn này.
Rủi ro, nếu bạn không tìm hiểu kỹ pháp lý của tài sản nhà vườn, đất vườn, bạn sẽ có nguy cơ dính vào đất quy hoạch. Kiểm tra rõ quy hoạch với môi giới, với công ty bán loại hình đất vườn, nhà vườn này. Bạn chỉ nên mua loại đất có diện tích 1.000-2.000 m2 một lô trở lên, không nên mua diện tích quá nhỏ. Nên mua loại đất vườn đã có sẵn 50-100 m2 thổ cư thể hiện rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có thể tận dụng lợi thế xây được nhà trên đất, phần đất còn lại làm vườn. Nếu chỉ mua đất vườn 100% là đất nông nghiệp, bạn phải tốn thêm tiền bạc và công sức để chuyển một phần nhỏ diện tích của lô đất này lên thổ cư.
Ngoài ra, một rủi ro thường gặp là nếu bạn không có thời gian thăm nom đất vườn hay nhà vườn, hoặc không có người quản lý chăm sóc, bỏ hoang hóa, hàng năm phải tốn tiền thuê dịch vụ làm vườn, vệ sinh dọn dẹp; nếu vắng mặt quá lâu, bạn cũng có thể bị rủi ro lấn chiếm đất dẫn đến tranh chấp.
Ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome