Cuối tháng 3/2021, giới buôn bất động sản siêu sang tại TP HCM xôn xao về sự xuất hiện của một dự án chung cư tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, một trong những trục đường huyết mạch dọc theo sông Sài Gòn, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD (tương đương 423 triệu đồng) một m2. Giá bán rumo (giá thăm dò và công bố phổ biến) của dòng sản phẩm này có mức khởi điểm 16.000 USD một m2, nhắm đến khách hàng thượng lưu.
Theo đó, các căn hộ có giá dao động 18-24 tỷ đồng một căn tùy theo diện tích 40-110 m2. Bên cạnh việc cung cấp nhiều tiện ích được quảng bá chuẩn 5 sao, mức độ sang trọng của dự án được thể hiện qua mật độ xây dựng thấp, chỉ bố trí 10 căn hộ trên một sàn xây dựng và 8 thang máy một tầng, mật độ cây xanh bao quanh dự án đạt 60%, vật liệu xây dựng và nội thất luxury (xa xỉ). Các căn hộ có hướng nhìn không giới hạn với view sông Sài Gòn, view tòa nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam, view đại lộ Võ Văn Kiệt và view lõi trung tâm quận 1.
Dựa trên tiêu chí phân hạng căn hộ của JLL, CBRE và Savills, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân từ 4.000 USD một m2 trở lên, dự án này có mức giá 18.000 USD một m2 được định vị ở ngưỡng siêu sang.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE trong 3 tháng đầu năm 2021, giá bán bình quân căn hộ hạng sang toàn thị trường TP HCM đạt 6.898 USD mỗi m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến thị trường cho thấy mức giá vừa được xác lập của dự án siêu sang này đang cao hơn 2,6 lần so với mặt bằng căn hộ hạng sang tại TP HCM trung bình gần 7.000 USD một m2.
Phối cảnh sảnh đón như khách sạn 5 sao của dự án căn hộ hạng sang vừa công bố giá bán 18.000 USD một m2.
Hồi tháng 4/2019, thị trường nhà ở Sài Gòn từng xuất hiện một dự án căn hộ gắn mác siêu sang cũng nằm ven sông ngay quận 1 được được chào bán 168-280 triệu đồng mỗi m2, được xem là cao nhất lịch sử tính đến thời điểm đó. Tuy nhiên, đến tháng 3/2021, mức giá chào bán của căn hộ siêu sang này đã cán mốc 423 triệu đồng một m2. Đây là mức giá nhà cao nhất trong lịch sử hình thành thị trường chung cư tại TP HCM.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, các căn hộ siêu sang vừa thiết lập mức giao dịch 18.000 USD một m2 tại TP HCM thuộc nhóm bất động sản hàng hiệu. Đây là một mô hình bất động sản mới tại Việt Nam – được hiểu là bất động sản được chủ đầu tư uy tín phát triển sau đó gắn thêm với một hoặc nhiều thương hiệu đẳng cấp khác (branded residence).
Savils xác nhận, các sản phẩm bất động sản hàng hiệu có giá khá cao, tuy nhiên giá trị mà loại hình này mang lại cũng tương xứng. Chuẩn "xa xỉ" là một thách thức, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đem lại giá trị cao nhất cho người mua. Việc này tương tự như khi khách hàng mua chiếc túi xách hàng hiệu hay nghỉ ngơi tại một khách sạn hạng sang. Giá thành của một khu nghỉ dưỡng 5 sao được quản lý bởi các nhà vận hành quốc tế sẽ đắt hơn là tại một khách sạn 4 hay 5 sao không có tên tuổi, chất lượng trải nghiệm vì thế sẽ khác nhau. Đó chính là sự khác biệt giữa yếu tố giá cả và giá trị.
Phối cảnh tiện ích của dự án hạng sang vừa công bố giá bán hơn 400 triệu đồng một m2.
Đơn vị này cho hay, bất chấp tác động của đại dịch tới ngành bất động sản trong năm 2020, mô hình bất động sản hàng hiệu vẫn ghi nhận tăng trưởng so với các lĩnh vực khác trên toàn cầu. Sau một thập kỷ tăng trưởng ở mức 170%, năm 2020 bất động sản branded residence tiếp tục tăng trưởng mạnh. Dữ liệu mới đây của Savills cho thấy, Việt Nam thuộc nhóm 10 thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh trong lĩnh vực bất động sản hàng hiệu trên thế giới.
Châu Á Thái Bình Dương được kỳ vọng trở thành các điểm nóng phát triển số lượng lớn các dự án branded residences, có lợi thế chi phí gia nhập thị trường thấp và ít rủi ro cho các thương hiệu xa xỉ khi giải bài toán đáp ứng nhu cầu nội địa. Thái Lan và Việt Nam đang nổi lên là các điểm đến du lịch nghỉ dưỡng phát triển và được đánh giá chạm tới nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa, hai quốc gia này tiếp tục ghi nhận tăng tưởng của nhóm người giàu trong nước, nhu cầu với mô hình bất động sản hàng hiệu vì thế càng mở rộng.
Trên thực tế, sự xuất hiện của dự án căn hộ 18.000 USD một m2 đã làm thay đổi tỷ trọng phân bổ nhà ở tại TP HCM trong quý đầu năm 2021 do quy mô dự án khá lớn. Đến cuối tháng 3/2021, phân khúc căn hộ hạng sang đang có rổ hàng chiếm 39% tổng nguồn cung toàn thị trường, theo CBRE Việt Nam. Đáng chú ý, tỷ trọng rổ hàng căn hộ hạng sang thậm chí vượt mặt cả rổ hàng căn hộ cao cấp (chiếm 20% nguồn cung).
Đánh giá về hiện tượng căn hộ hạng sang lần đầu tiên nằm trong nhóm nhà ở dẫn dắt thị trường chung cư TP HCM, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cảnh báo rổ hàng căn hộ hạng sang đang phình to đến mức chiếm 39 là điều cần thận trọng. Diễn biến này không đại diện cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững.
Theo ông Hạnh, trong khi các thập kỷ trước, tỷ trọng căn hộ hạng sang được nhiều chuyên gia bất động sản khuyến nghị chỉ nên chiếm 1-2% tổng nguồn cung toàn thị trường là ở mức an toàn và hợp lý. Với tỷ trọng căn hộ hạng sang rất cao như hiện nay, thị trường đang có xu hướng chỉ nhắm đến khách hàng thuộc giới nhà giàu hoặc siêu giàu.
Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty bất động sản tọa lạc tại khu Đông TP HCM cho biết, các chuẩn mực về nhà hạng sang, siêu sang hay căn hộ hàng hiệu còn quá mới và khá mơ hồ, chưa có nhiều tiền lệ để kiểm chứng giá bán đắt hay rẻ hoặc đã hợp lý hay chưa.
Theo ông, hiện nay giá cả và chất lượng nhà siêu sang được định vị dựa trên túi tiền, mức độ hài lòng và thị hiếu của người dùng. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh thị trường nhà ở TP HCM còn khá non trẻ, chưa phát triển toàn diện, thiếu hụt nhà giá rẻ cho đại đa số người dân, mức giá nhà cao kỷ lục thường thu hút sự chú ý và gây nhiều tranh cãi.
"Mức giá 18.000 USD một m2 căn hộ có thể gây sốc thị trường trong lần đầu tiên xuất hiện song nếu dòng sản phẩm này xác lập giao dịch thành công có nghĩa là tầng lớp siêu giàu chấp nhận mua nó. Vì vậy, hãy để thị trường tự điều tiết cung cầu", ông nói.
Trung Tín