Tôi đóng gần 650 triệu đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP HCM nhưng chờ 2 năm dự án chưa xây. Nhiều lần tôi liên lạc với chủ đầu tư để hỏi về tiến độ đều được nhân viên công ty giải thích dự án đang trong quá trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý.
Gần đây chủ đầu tư mời tôi lên ký đơn xin thanh lý hợp đồng cọc, theo đó chủ đầu tư cam kết thời gian hoàn tiền là 6 tháng, chia làm nhiều đợt. Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi có nên ký đơn xin thanh lý hay không? Tôi cần phải chuẩn bị những gì cho tình huống thanh lý hợp đồng cọc này?
Văn Hưng (quận 7, TP HCM)
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia trả lời:
Với trường hợp của bạn, số tiền 650 triệu đồng thanh toán cho chủ đầu tư trong giao dịch được hiểu là tiền thực hiện theo hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng đặt cọc được giao kết, nếu bên đặt cọc (người mua) từ chối thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán). Ngược lại nếu bên bán từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua tiền đặt cọc kèm theo một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu chủ đầu tư không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải thỏa thuận với bạn về việc hủy hợp đồng đặt cọc. Bạn không đồng ý mà chủ đầu tư vẫn muốn tiếp tục hủy đặt cọc (vi phạm hợp đồng đặt cọc) thì bạn có quyền khởi kiện ra cấp tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp nêu trên. Theo đó, ngoài nhận lại số tiền đã đặt cọc, bạn còn có quyền yêu cầu nhận thêm một khoản tiền, tương đương giá trị tài sản đặt cọc từ chủ đầu tư.
Bản chất của giao kết hợp đồng là sự thỏa thuận, trong đó, các bên thực hiện sự bày tỏ và thống nhất ý chí nhằm hướng tới những lợi ích nhất định. Việc giao kết hợp đồng dân sự cũng được xác lập trên cơ sở của sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên. Do đó, liên quan đến việc chủ đầu tư mời bạn lên ký đơn "xin thanh lý hợp đồng cọc", là một việc hết sức khiên cưỡng, xâm phạm thô bạo đến quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của bạn.
Để đảm bảo đúng, đủ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, trong tình huống này bạn, không nên ký đơn xin thanh lý. Bởi lẽ trường hợp chủ đầu tư muốn chấm dứt hợp đồng cọc thì phải bồi thường cọc theo hợp đồng hoặc bồi thường vi phạm thực hiện hợp đồng đặt cọc cho bạn theo quy định pháp luật.
Quan sát từ thực tế, có không ít trường hợp khách hàng sau khi ký văn bản đồng ý thanh lý phải đối diện với những rủi ro liên quan đến thanh toán. Hiện tượng này thậm chí xuất hiện ở cả những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Ví dụ, sau khi khách hàng ký đơn thanh lý hợp đồng cọc, chủ đầu tư trả tiền nhỏ giọt, viện lý do để tránh né nghĩa vụ thanh toán, thậm chí bỏ trốn... Trong tình huống này, rủi ro của ký biên bản thanh lý là làm hạn chế quyền của khách hàng trong việc tiến hành thủ tục tố tụng. Đó là chưa kể đến hầu hết biên bản thanh lý hợp đồng đều có điều khoản ràng buộc bảo mật thông tin để ngăn khách hàng khởi kiện.
Ngay cả khi khách hàng tiến hành tố tụng, việc thu thập những chứng từ liên quan rất khó khăn, khách hàng mất thêm thời gian, tiền bạc, công sức. Chưa kể ngoài quá trình tiến hành tố tụng theo quy định dân sự từ 3-6 tháng, bạn còn mất thêm thời gian về thi hành án khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện theo bản án, và rất nhiều rủi ro đằng sau...
Do đó, trong quá trình ký hợp đồng đặt cọc mua dự án nhưng xảy ra sự cố, phải thanh lý hợp đồng cọc, bạn có thể tham vấn một trong 3 phương án sau đây để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Thứ nhất, đề nghị đổi sang một dự án khác có pháp lý đầy đủ trong trường hợp bạn thật sự cần nhà ở.
Thứ hai, đề nghị thanh toán một lần, có thể thỏa thuận mức thanh toán mà bạn và chủ đầu tư đều thống nhất. Trường hợp thanh toán một lần gúp bạn không mất thêm thời gian tranh chấp khi chủ đầu tư chỉ trả tiền đợt đầu rồi đột ngột "quay xe" không trả các đợt tiếp theo.
Thứ ba, bạn nên đề nghị công ty làm thủ tục gia hạn thanh toán, đồng thời thỏa thuận mức lãi suất chậm trả.
Luật sư Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM