Vào nhiệm kỳ đầu của ông Donald Trump, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm dao động quanh mức thấp kỷ lục 2,65-4,94%. Nó lao dốc vào năm cuối nhiệm kỳ của ông, do tác động từ đại dịch.
Trong chiến dịch vận động tranh cử cho nhiệm kỳ hai, Trump hứa giúp người Mỹ dễ sở hữu nhà hơn bằng cách giảm lãi suất vay thế chấp đang ở mức trên 6%, thông qua các chính sách kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, chương trình nghị sự kinh tế mà ông đề xuất lại có thể dẫn đến điều ngược lại, theo các chuyên gia.
Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, được các ngân hàng sử dụng làm tham chiếu. Dù Cục Dự trữ liên bang (Fed) đã 2 lần giảm lãi suất cơ bản, lợi suất trái phiếu kho bạc gần đây vẫn tăng. Thậm chí, lợi suất còn cao hơn nữa sau chiến thắng của Trump, khiến lãi vay mua nhà lên tới 6,79%, theo hãng thế chấp Freddie Mac.
Danielle Hale, Kinh tế trưởng hãng môi giới Realtor nói diễn biến cho thấy giới đầu tư dự báo lợi suất trái phiếu sẽ còn tăng khi ông Trump bước vào Nhà Trắng và đã bắt đầu điều chỉnh theo hướng này. "Vì vậy, nếu lợi suất chung tăng lên cũng có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể tăng theo", ông nói.
Một ngôi nhà treo bảng rao bán ở Washington. Ảnh: Reuters
Trump muốn áp thuế đối với hàng hóa nước ngoài, giảm thuế doanh nghiệp và dỡ bớt quy định quản lý. Những chính sách này có thể thúc đẩy tăng trưởng nhưng cũng nguy cơ làm tăng lạm phát và nợ công. Kết quả là lãi suất, lợi suất trái phiếu khả năng cao hơn, kéo theo lãi vay mua nhà cũng tăng.
Đợt tăng lợi suất trái phiếu tuần trước phản ánh kỳ vọng của giới đầu tư rằng các chính sách kinh tế mà Trump đề xuất sẽ làm tăng thâm hụt ngân sách liên bang và đẩy lạm phát lên cao. Ủy ban phi đảng phái về Ngân sách Trách nhiệm dự báo các đề xuất của ông làm tăng thâm hụt thêm 7.750 tỷ USD trong thập kỷ tới.
Để thanh toán nợ công, chính phủ có thể phải phát hành thêm trái phiếu. Các nhà đầu tư khi ấy sẽ yêu cầu mức lợi suất cao hơn để thu mua. Khi lợi suất tăng lên, lãi suất vay mua nhà lên theo. "Các chính sách tài khóa của Trump có khả năng khiến lãi suất thế chấp tăng và trở nên khó dự đoán hơn từ cuối năm nay đến 2025", Lisa Sturtevant, Kinh tế trưởng tại công ty dịch vụ dữ liệu bất động sản Bright MLS cho biết. Bà dự báo lãi suất trung bình khoản vay kỳ hạn 30 năm sẽ khó xuống dưới 6% trong năm tới.
Chưa kể, trường hợp chi tiêu tăng làm lạm phát tăng lại thì Fed có thể phải tạm dừng các đợt cắt giảm lãi suất đã bắt đầu vào tháng 9. Fed không thiết lập lãi vay mua nhà nhưng các quyết định của họ và quỹ đạo lạm phát đều ảnh hưởng đến lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm.
Vì vậy, việc Fed điều chỉnh chính sách được kỳ vọng sẽ mở đường cho lãi suất thế chấp giảm dần. Nhưng điều này có thể thay đổi nếu các chính sách của chính quyền tiếp theo làm cho lạm phát tăng vọt trở lại. "Vẫn có nhiều lý do để kỳ vọng lãi suất thế chấp có thể giảm, nhưng chính sách (của Trump) vẫn là một ẩn số lớn", ông Danielle Hale nói.
Dự báo xu hướng lãi vay mua nhà là việc khó vì nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, từ chi tiêu của chính phủ và sức khỏe nền kinh tế, đến căng thẳng địa chính trị và sự dao động của thị trường chứng khoán và trái phiếu.
Trước cuộc bầu cử, các nhà kinh tế cho rằng lãi sẽ giảm còn khoảng 6% cuối năm nay và tiếp tục đi xuống vào năm tới. Tuy nhiên, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và Realtor hiện cho rằng nó vẫn sẽ dao động quanh mức 6% vào 2025. Công ty dịch vụ tài chính First American cho rằng có thể về khoảng 6% nhưng không chắc.
NAR ước tính lãi vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ dao động từ 5,5% đến 6,5% trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Trump. "Nếu chính quyền Trump có thể đưa ra một kế hoạch khả thi để giảm thâm hụt ngân sách, thì lãi suất vay mua nhà có thể giảm", Lawrence Yun, Kinh tế trưởng NAR nói.
Trong khi đó, Giám đốc nghiên cứu kinh tế công ty công nghệ bất động sản Redfin Chen Zhao, cho biết "rất khó để tưởng tượng lãi suất vay mua nhà dưới 6% vào năm tới trừ khi Mỹ rơi vào suy thoái".
Các nhà phân tích lĩnh vực xây dựng nhà tại Raymond James & Associates cho rằng lãi vay sẽ "cao hơn trong thời gian dài hơn" do kết quả của cuộc bầu cử. Họ dự báo những người mua nhà lần đầu có thể đối mặt với nhiều thách thức về khả năng chi trả hơn vào mùa xuân tới, giai đoạn cao điểm trong năm.
Lãi vay tăng có thể khiến người mua nhà trả thêm hàng trăm USD tiền nhà mỗi tháng, khả năng kéo giảm sức mua trong lúc giá nhà vẫn ở mức gần kỷ lục dù đã giảm kể từ năm 2022. Lãi vay và giá cao trì hoãn quyết định của những người mua lần đầu. Nhóm này chỉ còn chiếm 24% tổng số giao dịch giai đoạn từ tháng 7/2023 đến tháng 6/2024, thấp kỷ lục từ năm 1981, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới bất động sản quốc gia Mỹ (NAR). Trước năm 2008, tỷ lệ người mua nhà lần đầu này thường chiếm khoảng 40%.
Lãi tăng còn có thể ngăn người sở hữu bán lại nhà, vì họ phải mua lại căn nhà mới với chi phí vay cao hơn, khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế. Lãi vay đã giảm từ mức cao 8% xuống 6,79% nhưng vẫn là mức quá cao đối với nhiều người bán tiềm năng. Hơn 4 trong 5 chủ nhà hiện đang có khoản vay lãi dưới 6%, theo Realtor.
Anh Kỳ (theo AP)