Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố báo cáo "Miếng bánh bán lẻ thị trường Việt Nam ngọt ngào nhưng khó xơi", điểm lại những thăng trầm của một thập niên qua và đánh giá thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn còn rất non trẻ nhưng đầy tiềm năng.
Báo cáo mở đầu bằng các số liệu nhân khẩu học và kinh tế vĩ mô, Việt Nam đang ở giai đoạn vàng cho việc phát triển kinh tế nói chung và bán lẻ nói riêng. Nằm trong khu vực tăng trưởng mạnh SEA, khu vực được dự đoán có mức tăng trưởng GDP đạt 5% trong thập kỷ tới, Việt Nam được đánh giá sẽ có khả năng đạt được mức tăng trưởng GDP cao nhất khu vực, đạt 6,6% một năm trong giai đoạn này.
Đô thị hóa là một trong những yếu tố chính thúc đẩy mức tăng trưởng GDP của Việt Nam. Dân số đô thị Việt Nam dự kiến sẽ tăng 2,6% CAGR (tốc độ tăng trưởng hằng năm kép) cho đến năm 2030, cao nhất ở Đông Nam Á. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn ở mức 36% tổng dân số năm 2018, so với 55% và 60% ở Indonesia và Trung Quốc.
Khi có nhiều người di chuyển vào các thành phố và đảm nhận các công việc sản xuất và dịch vụ có giá trị cao hơn, thu nhập của người cũng sẽ tăng lên. Theo số liệu của Viện Brookings, Việt Nam dự kiến sẽ có mức tăng trưởng dân số thuộc tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực, ở mức 19% CAGR trong giai đoạn 2020-2025. Con số này cao hơn nhiều so với mức 14% ghi nhận trong thập kỷ qua và cao hơn mức tăng bình quân dự kiến của toàn khu vực trong cùng giai đoạn 2020-2025 là 11%.
Khách mua hàng trong một hệ thống bán lẻ tại Hà Nội. Ảnh: Anh Tú
Nhân khẩu học cũng là một trong những yếu tố thuận lợi tại thị trường Việt Nam. Với 90 triệu dân, Việt Nam đã thu hút các nhà bán lẻ với dân số tương đối trẻ - 70% ở độ tuổi từ 15 đến 64 - hứa hẹn sẽ là động lực chính cho tăng trưởng thị trường mạnh mẽ.
Bên cạnh đó, các yếu tố khác như tăng trưởng khách du lịch giúp mang đến thêm nguồn cầu cho bán lẻ và sự phát triển hạ tầng cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thêm các cơ hội phát triển dự án bán lẻ mới ngoài khu vực trung tâm.
Tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư cũng như bán lẻ trong khu vực. Đáng chú ý là từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến hàng loạt các thương vụ mua bán sáp nhập. Có thể kể đến như việc Berli Jucker mua lại Metro Cash & Carry Vietnam, là hợp đồng mua bán và sáp nhập lớn nhất từ trước đến nay tại Việt Nam.
Sau đó không lâu, Central Group - một tập đoàn khổng lồ khác của Thái Lan, đã mua lại Nguyễn Kim Trading - nhà bán lẻ điện tử hàng đầu Việt Nam - và BigC Vietnam - chuỗi siêu thị lớn thứ hai về số lượng cửa hàng tại Việt Nam. Emart - nhà bán lẻ hàng đầu của Hàn Quốc – cũng chính thức gia nhập sân chơi vào năm 2015 với một trung tâm mua sắm trị giá 60 triệu USD ở phía bắc TP HCM.
Một đại gia bán lẻ khác cũng đến từ Hàn Quốc, Lotte Mart đã khá thành công với hàng loạt siêu thị và trung tâm thương mại khắp cả nước. Aeon, một trong những tập đoàn bán lẻ hàng đầu thế giới đến từ Nhật Bản cũng đang từng bước mở rộng mạng lưới với trung tâm thứ 5 tại Hà Đông, Hà Nội sẽ đi vào hoạt động vào tháng 11/2019. Cũng từ Nhật Bản, Takashimaya đã hiện hiện tại Việt Nam từ năm 2016 tại vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP HCM.
Nhu cầu thuê tốt đã đảm bảo hiệu suất hoạt động cao cho các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa. Trong năm 2019, diện tích trống vẫn duy trì ổn định khoảng 90% ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm với giá thuê cao. Các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Các đơn đặt hàng thuê diện tích lớn phải chờ đợi nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp.
Tuy nhiên, thập niên qua thị trường bán lẻ vẫn có những gam màu tối với sự cạnh tranh và đào thải khá khắc nghiệt. Việc rút khỏi thị trường của các thương hiệu lớn như Auchan, hay việc thu hẹp mạng lưới hoạt động của Parkson tại thị trường nội địa. Hay sự kiện hàng loạt thương hiệu cửa hàng tiện lợi nước ngoài chật vật giành miếng bánh thị phần hay phải chuyển nhượng cho đối thủ nội địa như trường hợp Shop and Go cho thấy đây không phải là một sân chơi dễ dàng.
Sự thăng trầm của các thương hiệu đình đám cho thấy thị trường bán lẻ Việt Nam là miếng bánh đầy tiềm năng nhưng không phải ai cũng có thể nắm bắt được cơ hội chiếm lĩnh thị phần. Những thay đổi trong thói quen tiêu dùng, cũng như sự cạnh tranh từ thương mại điện tử đã khiến việc phát triển được một mô hình bán lẻ phù hợp với thị trường mục tiêu trở thành yếu tố quyết định sự thành bại của một thương hiệu.
Bài học từ Aeon với chiến lược gia nhập thị trường "chậm mà chắc" cho thấy việc hiểu được thói quen tiêu dùng và lựa chọn đúng mô hình là cực kỳ quan trọng. Có văn phòng đại diện tại Việt Nam từ 2008, phải đến năm 2014 Aeon mới chính thức đưa vào hoạt động trung tâm đầu tiên là Aeon Mall Celadon Tân Phú (TP HCM). Việc chọn đúng mô hình với mục tiêu hướng đến dịch vụ dành cho các gia đình mua sắm, vui chơi, phù hợp với xu hướng của thị trường đã đem đến cho thương hiệu này những thành công nhất định sau 5 năm hoạt động.
Sự quan trọng của việc chọn đúng mô hình còn được minh chứng qua những trường hợp thất bại khác. Đối với Parkson đó là mô hình cơ cấu khách thuê kém đa dạng, tập trung quá nhiều vào nhóm ngành thời trang và mỹ phẩm, trong khi ăn uống và giải trí đang là lĩnh vực thu hút khách mua sắm. Việc thiếu tính khác biệt trong mô hình trong bối cảnh thị trường cạnh tranh là bài học khác từ sự ra đi của thương hiệu Auchan và Shop & Go.
Một nốt trầm khác là loại hình khối đế thương mại tại các tòa nhà chung cư đang khá chật vật trong việc tìm hướng đi và mô hình phù hợp do những hạn chế về quy mô, thiết kế, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm vận hành và sự cạnh tranh cao.
Để nắm bắt được cơ hội thành công, các đơn vị điều hành bán lẻ cần nghiên cứu kỹ để nhận biết rõ hơn xu hướng phát triển của thị trường bán lẻ trong thời gian tới. Ngoài xu hướng tập trung vào các nhóm ngành ăn uống và giải trí nhằm tăng lưu lượng khách, phát triển không gian xanh, việc áp dung công nghệ và dữ liệu lớn (Big Data), mô hình bán lẻ hợp kênh (omni channel)... càng được đầu tư mạnh mẽ.
JLL kết luận, trước sự thay đổi hành vi mua sắm và cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, "trải nghiệm" và "mô hình phù hợp" sẽ là từ khóa cho sự thành công của các bất động sản thương mại trong thập niên tới.
Hà Thanh