Thông tư cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 của Bộ Xây dựng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7. Ủng hộ Bộ Xây dựng, HoREA cho rằng ngưỡng giới hạn số lượng căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 trong một dự án nhà ở thương mại không vượt quá 25% tổng số căn hộ là hợp lý. Hiệp hội đưa ra hàng loạt lý do căn hộ 25m2 sẽ giải được cơn khát nhà ở diện tích nhỏ giá rẻ cho nhiều người đang sống và làm việc tại các đô thị lớn.
Căn hộ nhỏ phù hợp với gia đình hạt nhân
HoREA phân tích, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy, xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Theo đó, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Cuộc điều tra này cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi...
Tổng số hộ năm 2019 là 2,56 triệu hộ, tăng đến 40,23% so với thập niên trước. Số hộ 1-2 người chiếm hơn 32%. HoREA cho rằng số hộ gia đình hạt nhân một thế hệ hoặc số hộ chỉ có một đến 2 người đang gia tăng và căn hộ 25 m2 phù hợp với nhóm khách hàng này.
Nhà 25 m2 cao hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người
Diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP HCM chỉ đạt 19,4 m2, thấp hơn mức bình quân của cả nước 23,2 m2 trên đầu người. Hai chỉ tiêu này đều đang thấp hơn căn hộ diện tích tối thiểu 25 m2 được Bộ Xây dựng "bật đèn xanh". Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6 m2 trên đầu người tại TP HCM. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà, căn hộ thuê, mượn hoặc ở nhờ vì những người này chưa có nhà ở riêng.
Một dự án căn hộ 25 m2 được xây thí điểm để lấy ý kiến người dân tại TP HCM năm 2017. Ảnh: Vũ Lê
Hàng triệu người thu nhập thấp có nhu cầu căn hộ nhỏ
HoREA đánh giá nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động tại TP HCM là rất lớn. Đây đều là những người có thu nhập trung bình, thấp đô thị, công nhân lao động.
Cụ thể, có đến 34,3% dân số chưa có vợ, chồng, 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu căn hộ nhỏ. Có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải.
Ngoài ra, phần lớn trong số hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.
Lao động nhập cư vào TP HCM cần nơi an cư
Trong khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động, nhiều người có nhu cầu căn hộ nhỏ, hoặc nhà ở xã hội. Trong số hơn 400.000 công nhân lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố, có đến 63% là người nhập cư. Phần lớn họ đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.
Căn hộ nhỏ có tổng giá trị "mềm" hơn căn hộ to
Căn hộ 25 m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó. Tổng giá trị căn hộ 25 m2 vì vậy mềm hơn, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.
Ví dụ: căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng mỗi m2, nhưng với căn hộ nhỏ phân khúc cao cấp, có diện tích 30 m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng.
Với căn hộ bình dân đơn giá bán 25 triệu đồng mỗi m2, những căn diện tích 30 m2 tổng giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.
Dù ủng hộ căn hộ 25m2, HoREA thừa nhận loại bất động sản này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Tuy nhiên hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các vấn đề này bằng việc giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.
Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở 25 m2 không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích hợp lý. Đây có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt.
Hiện giá trị đất cấu thành khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí.
Theo bà Hằng, khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25 m2 trở lên, có một yếu tố vô cùng quan trọng cần được cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viên, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.
Nhiều năm qua, TP HCM nhiều lần bác căn hộ 25 m2 vì quan ngại loại nhà ở siêu nhỏ này sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình đô thị hóa. Điều này dẫn đến hệ lụy làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.
Với thực trạng đô thị đang bị quá tải trầm trọng, lãnh đạo TP HCM quan ngại nếu "nới lỏng" căn hộ thương mại 25 m2 có thể phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện "nhà ổ chuột" trên cao trong lòng đô thị.
Trung Tín