Báo cáo mới công bố của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cho biết, đầu tư vào căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận đang dần trở nên phổ biến và thu hút nhiều khách hàng. Người mua thường bị hấp dẫn bởi các cam kết lợi nhuận khủng.
Tuy nhiên, đơn vị này khuyến cáo giới đầu tư cần trực tiếp tham khảo qua nhiều kênh khác nhau vì chính người mua sẽ phải chịu trách nhiệm cho đồng tiền họ bỏ ra. CBRE khuyên nhà đầu tư hãy tìm ra đáp án cho 6 câu hỏi trước khi chọn mặt gửi vàng.
Thứ nhất: Bạn đã kiểm tra những dự án đạt các yêu cầu về pháp lý chưa?
Thứ hai: Chủ đầu tư đã từng phát triển những dự án nào, có uy tín không?
Thứ ba: Tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc có thực sự hấp dẫn?
Thứ tư: Mức cam kết lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra có khả thi không?
Thứ năm: Nếu bạn tự cho thuê thì lợi nhuận cho thuê một năm là bao nhiêu? Có hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác không?
Thứ sáu: Mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai như thế nào và có ảnh hưởng đến giá thuê và giá bán sản phẩm sau này hay không?
Căn hộ nghỉ dưỡng condotel.
Mục đích của việc tìm câu trả lời cho 6 câu hỏi này nhằm đảm bảo các quyết định đầu tư được đưa ra một cách khách quan và được cân nhắc nhiều khía cạnh. Bởi lẽ cuộc đua cam kết lợi nhuận bùng nổ trên thị trường căn hộ condotel là con dao hai lưỡi. Xét ở góc độ marketing, đây là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua. Cam kết càng cao có thể dễ dàng bán hàng nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Hiện nay pháp luật cũng chưa có quy định hay cơ chế nào bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận đã đề ra. Do đó, lời khuyên cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng lên không bao giờ thừa.
Trước đó, hồi quý III, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng để dễ bề bán hàng.
HoREA phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.
Với những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí cho cam kết lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: trang bị nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh. Với những dự án condotel chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, người mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.
Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.
Thống kê của HoREA, loại hình đầu tư condotel xuất hiện tại Việt Nam từ đầu năm 2014 và đến nay đã bùng nổ tại các khu vực ven biển, hải đảo, đặc biệt ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích trên dưới 45 m2.
HoREA quan ngại trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề pháp lý nếu nhóm sản phẩm này chưa đạt tính minh bạch cao.
Vũ Lê