Khi cơn sốt diễn ra hồi đầu năm bắt đầu trầm lắng, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản ở thời điểm giá cao băn khoăn, nên bán cắt lỗ tài sản hay tiếp tục chờ đợi thị trường hồi phục trở lại.

Chia sẻ với Vhome, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, khi thị trường đi xuống xuống, thanh khoản giảm, việc bán bất động sản khó khăn nên giá bán chắc chắn phải giảm mới giao dịch được. Tuy nhiên, theo ông, việc có cắt lỗ hay không cần phân tích kỹ lưỡng dựa trên sự tổng hoà của nhiều yếu tố.

Bài toán cân đối tài chính

Theo ông Toản, đây là yếu tố quan trọng nhất của một nhà đầu tư khi cân nhắc việc có nên bán cắt lỗ bất động sản hay không. Việc cắt lỗ bao nhiêu sẽ phụ thuộc mức độ tài chính của người mua, họ có phải sử dụng đòn bẩy tài chính hay không, khả năng cân đối dòng tiền ra sao... Tùy theo năng lực, khả năng bám sát thị trường khu vực mà nhà đầu tư đưa ra những phương án xử lý khác nhau.

Để giảm thiểu thiệt hại, theo ông Toản, đối với các nhà đầu tư tiềm lực yếu, phải đi vay mượn thì phương án tối ưu là chấp nhận cắt lỗ, thậm chí cắt lỗ sâu để thoát hàng do áp lực lãi vay hàng ngày. Song với những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có, nếu đang nắm trong tay bất động sản tiềm năng tốt thì nên kiên nhẫn chờ đợi cho đến khi thị trường phục hồi hoặc những yếu tố hạ tầng, quy hoạch được thực thi.

Đánh giá pháp lý

Một yếu tố nữa là nếu nhà đầu tư đang cầm sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư triển khai tiến độ tốt và họ là đơn vị uy tín thì mức giá giảm sẽ không lớn. Ngược lại, nếu mua những dự án có tính pháp lý lỏng lẻo, rủi ro lớn, không an toàn thì giá chắc chắn sẽ giảm mạnh hơn. Thậm chí, một số dự án chưa hoàn thiện giấy tờ giá chỉ còn 30-40% giá trị so với lúc mua vào nhưng cũng chẳng có người hỏi mua, tương tự như câu chuyện đầu tư bất động sản Mê Linh (Hà Nội) hơn một thập kỷ trước.

"Đến nay, nhiều dự án tại Mê Linh bán dưới dạng hợp đồng góp vốn từ hơn 10 năm trước giá vẫn chưa thể phục hồi bằng giai đoạn sốt đỉnh điểm đó", ông Toản nói.

Phân loại danh mục sản phẩm đang nắm giữ

Nhà đầu tư đang có trong tay chung cư, đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng hay nhà phố... cũng đồng nghĩa là tỷ lệ giá giảm sẽ khác nhau. Nhà phố, đất nền nếu có pháp lý hoàn chỉnh thì tốc độ giảm không nhiều vì là công cụ giữ tiền tốt. Loại bất động sản này nếu dùng làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng cũng không gặp nhiều trở ngại.

Với phân khúc chung cư thì tốc độ tăng giá sẽ chậm hơn. Với những dự án chung cư có tiến độ tốt thì việc cho thuê thành công thì cũng mang lại lợi nhuận khá ổn định, dù mức sinh lời với hoạt động này thường không cao, dao động quanh mức 5-7% mỗi năm. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư rót vốn vào những dự án chung cư chậm tiến độ, chủ đầu tư kém... thì có thể cân nhắc việc cắt lỗ càng sớm càng tốt.

Trong khi đó, với bất động sản nghỉ dưỡng, giữa bối cảnh như hiện nay, trong ngắn hạn là chưa thấy cơ hội phục hồi về thanh khoản, pháp lý cũng còn nhiều vướng mắc.

"Nếu nhà đầu tư coi đây là một tài sản sinh lời thì theo tôi loại hình này rõ ràng đang rõ ràng yếu thế hơn so với những bất động sản khác", ông Toản nói.

Bởi vậy, theo chuyên gia này, nhà đầu tư cần so sánh, đánh giá các sản phẩm đang có trong danh mục để đưa ra quyết định lựa chọn nên tái cơ cấu danh mục sản phẩm ra sao.

Phân tích tiềm năng khu vực

Quy hoạch là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất tác động đến sự biến động của bất động sản. Những khu vực có quy hoạch tốt, thời hạn triển khai rõ ràng thì cơ hội tăng giá là chắc chắn.

Tuy nhiên, có những khu vực, để bản vẽ quy hoạch chuyển đổi từ giấy tờ và báo cáo trở thành thực tế thì mất khá nhiều thời gian. Trong khi đó, mỗi người có một quan điểm và mong muốn đầu tư khác nhau. Có người thì muốn đầu tư ngắn hạn, lướt sóng và thấy lãi ngay nhưng có người lại sẵn sàng đầu tư dài hạn để được lãi gấp nhiều lần hơn. Bởi vậy, dựa vào mục tiêu đầu tư của từng người để lựa chọn cho phù hợp.

"Tôi lấy ví dụ, nhiều năm trước, một số nhà đầu tư mua ở thị trường Gia Lâm, Hà Nội từng phải bán lỗ để mua đi nơi khác do không chờ đợi được quy hoạch. Một số người tin vào quy hoạch và chờ đợi được thì một vài năm gần đây lại thắng lớn khi nhiều chủ đầu tư lớn rót vốn vào khu vực này", ông Toản nói.

Do đó, theo ông, nếu nhà đầu tư mua những dự án có hạ tầng tốt, ổn định, gần khu dân cư, có thể ở được, chủ đầu tư uy tín... mức độ giảm sẽ không nhiều, thậm chí khi thị trường ổn định lại giá sẽ tăng. Với loại bất động sản này có thể tiếp tục nắm giữ.

Dạ Hoa