Chị Nguyên cho biết ban đầu dự tính mua căn chung cư hai phòng ngủ, không quá xa nội thành, giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng. Vợ chồng chị tìm hiểu dự án ở khu vực An Dương Vương (quận Bình Tân). Tuy nhiên, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 48 m2 ở đây đã có giá 2,8 tỷ đồng, còn căn 2 phòng ngủ diện tích 58-63 m2, vị trí xấu nhất, giá từ 3,1-3,3 tỷ đồng (chưa tính VAT).
Sang dự án khác trên đường Võ Văn Kiệt, chị Nguyên nói giá căn 2 phòng ngủ, diện tích từ 62 m2 trở lên đều trên mức 3 tỷ đồng chưa gồm thuế VAT. Theo môi giới tư vấn, đây hiện là hai dự án duy nhất có hàng sơ cấp mở bán và giá "mềm" nhất khu vực này. "Vượt xa khả năng tài chính, chúng tôi đành tìm khu khác", chị cho hay.
Ngược lên khu Đông, chị Nguyên tá hỏa hơn khi các dự án mở bán tại đây đều có giá trên 50 triệu đồng mỗi m2. Một dự án nằm khá xa trung tâm, trên tuyến Vành đai 3, quảng cáo giá "rẻ" nhất thị trường, chỉ 45 triệu đồng mỗi m2 nhưng thực tế các căn vị trí tốt, diện tích ổn toàn trên 3 tỷ đồng.
"Vợ chồng tôi tính kiếm các chung cư cũ nhưng căn chất lượng tốt, không vướng pháp lý, giá cũng trên 45 triệu đồng mỗi m2. Rẻ hơn thì toàn kẹt pháp lý hoặc chất lượng xuống cấp", chị Nguyên nói.
Chị Hoa, 35 tuổi, sống tại quận Tân Phú, cũng cho biết đã tiết kiệm suốt nhiều năm để mong mua một căn hộ tại TP HCM "an cư lập nghiệp". Dẫu vậy, ngân sách gia đình chị hiện nay chỉ có thể trả cho căn hộ tầm 2 tỷ đồng (đã tính chuyện đi vay 1 tỷ đồng).
Tuần rồi, chị tìm hiểu căn hộ thuộc một khu đô thị nằm trên đường Bờ Bao Tân Thắng (quận Tân Phú), nhưng căn 80 m2 giá 3,9-4,3 tỷ đồng, các căn 55-60 m2 giá bán 2,5-2,7 tỷ đồng thì lại rơi trúng các block đang vướng lùm xùm pháp lý.
Vợ chồng chị đang xem tiếp một chung cư cũ trên đường Lương Minh Nguyệt, phường Tân Thới Hòa, các căn 60-66 m2 có giá 2,9-3,2 tỷ đồng. "Ba năm trước, chung cư này giá chỉ 30-32 triệu đồng mỗi m2 nhưng không đủ tiền mua, giờ tăng lên 45 triệu đồng một m2 càng không mua nổi. Thu nhập tăng chậm, giá nhà tăng nhanh nên làm bao nhiêu cũng không đủ mua nhà", chị Hoa tâm sự.
Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy, hầu hết chung cư ở TP HCM đã lập mặt bằng mới. Giá tăng không chỉ ở những dự án mới, nhiều nơi đã đưa vào sử dụng cả chục năm cũng tăng hoặc neo ở mức cao. Những dự án tầm giá 2-2,5 tỷ đồng cũng có nhưng khá xa trung tâm, hoặc dự án cũ thuộc phân khúc nhà bình dân với chất lượng không cao, vướng pháp lý, khó vay ngân hàng...
Bất động sản khu Tây TP HCM, đoạn qua huyện Bình Chánh tháng 10/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo số liệu từ chuyên trang Batdongsan, quý III năm nay, nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 đang rất cao. Tuy nhiên, TP HCM chỉ có 1 dự án mở bán giá dưới 40 triệu đồng một m2, còn lại đều từ 45-80 triệu đồng. Hầu hết dự án mở bán giai đoạn 2022 - 2023 đều có giá trên 3 tỷ đồng mỗi căn.
Nhìn nhận diễn biến này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay 10 tháng đầu năm nay, 96% nguồn cung căn hộ chào bán tại TP HCM là nhà cao cấp, giá trung bình từ 61 triệu đồng một m2, không có dự án bình dân nào. Xét trên lượng hàng các chủ đầu tư có kế hoạch triển khai trong năm 2024, có 71% trong đó là nhà cao cấp; 16% trung cấp (giá dưới 2.000 USD, tương đương dưới 46 triệu đồng mỗi m2) và 12% là nhà bình dân (dưới 1.000 USD, tức dưới 23 triệu mỗi m2).
Cũng theo CBRE Việt Nam, trong 3 năm qua, tỷ lệ căn hộ trung cấp, bình dân tại thành phố liên tục giảm. Cụ thể, năm 2019 căn hộ trung cấp, bình dân chiếm 70% nguồn cung, giai đoạn 2020 - 2021 giảm xuống 20-30%; năm 2022 còn vỏn vẹn 6% và 10 tháng đầu năm là 16%. "Căn hộ trung cấp, bình dân có sức tiêu thụ tốt, nhu cầu mua cao nhưng lại ít nguồn hàng", bà Dung cho hay.
Số liệu từ Cushman & Wakefield cũng chỉ ra trong 1 thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ TP HCM tăng gần 4,4 lần, giá bán đã tăng 200%, trung bình mỗi năm, giá chung cư thành phố tăng thêm 12%. Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho biết từ năm 2020 đến nay, thành phố đang bị lệch pha nguồn cung, nhà cao cấp chiếm áp đảo 70-80% tổng sản phẩm. Phần còn lại là nhà ở trung cấp và không còn nhà giá bình dân.
"Giá nhà hiện nay đã vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình đô thị. Muốn mua một căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, nhóm đóng thuế bậc 1 (nhóm vừa không đủ tài chính mua nhà ở thương mại, cũng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội) dù mỗi năm dành dụm khoảng 100 triệu đồng cũng phải mất 25 năm mới có thể mua nhà", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tính toán.
Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long, cho biết nhu cầu nhà ở trên thị trường rất lớn nhưng giao dịch bất động sản thời gian qua lại giảm sâu, khó phục hồi. Nguyên nhân một phần đến từ việc nhà đầu tư mất niềm tin với thị trường, với chủ đầu tư. Một phần nữa là do sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng, nhu cầu mua nhà ở thực cao hơn rất nhiều so với khả năng cung cấp sản phẩm của thị trường hiện tại. Người mua thực muốn mua nhà vừa tầm tài chính, nhưng không có sản phẩm dù là ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp.
Bàn về hướng giải quyết bài toán "lệch cung", ông Ngọc cho rằng bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng đặc thù, cần đưa nhà ở dễ sở hữu trở lại tầm tay nhóm người mua nhà thu nhập tầm trung.
"Nhà dễ sở hữu ở đây không nhất thiết là nhà giá rẻ mà là sản phẩm có giá phù hợp với nhu cầu người mua ở từng loại hình, phân khúc. Tìm hiểu được phân khúc người mua thật ở đâu, sản phẩm nào đáp ứng đúng nhu cầu để đưa ra nguồn cung sát thực tế", ông Ngọc chia sẻ.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng các vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý kéo dài đang kéo chi phí xây dựng lên cao. Do đó, một khi thủ tục hành chính được rút ngắn mới mong giảm được giá nhà ở cho người dân có nhu cầu. Bên cạnh đó, cần giải quyết các khó khăn pháp lý để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân, từ đó tăng nguồn cung.
Luật Nhà ở 2023 cũng vừa có quy định cho phép doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội được tách bạch lợi nhuận từ 20% quỹ đất phát triển thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội. Điều này theo các chuyên gia sẽ khuyến khích và tạo động lực để doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển nhà ở xã hội, nhà bình dân. Nếu tiếp tục khơi thông các vướng mắc về thủ tục pháp lý, nhà giá rẻ sẽ sớm quay lại thị trường.
Nguyên Tiêu