Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản trình Ủy ban thường vụ Quốc hội về sự không thống nhất giữa Nghị quyết số 42 thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng so với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản.
HoREA cho biết, trong Nghị quyết 42, Quốc hội cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này được cho là cần thiết đặt trong bối cảnh nợ xấu đang có dấu hiệu gia tăng tại một số tổ chức tín dụng.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản bình thường (không có nợ xấu) muốn chuyển nhượng dự án bất động sản buộc phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng quy định các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án.
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, Nghị định 42 quy định được phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi có quyết định giao đất tạo điều kiện ưu ái cho các ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản.
Tuy nhiên, độ vênh giữa Nghị định 42 với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vô tình tạo ra tình huống doanh nghiệp gây ra nợ xấu (do có chủ ý hoặc không có chủ ý) tại các tổ chức tín dụng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản lại được chuyển nhượng dự án với điều kiện "thoáng" hơn. Còn các doanh nghiệp khỏe mạnh không gây ra nợ xấu lại bị ràng buộc chuyển nhượng dự án với điều kiện khó hơn (phải có sổ đỏ). Đây là nút thắt bất bình đẳng trong chuyển nhượng dự án cần được điều chỉnh.
Ông Châu kiến nghị, Luật và Nghị định cần thống nhất để đảm bảo tính nhất quán, bình đẳng đối với mọi đối tượng tham gia nền kinh tế. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản và cả ngân hàng cần có quyền chuyển nhượng dự án như nhau. "Thay vì ưu ái ngân hàng xử lý nợ xấu và siết chặt với doanh nghiệp không có nợ xấu, nên mở rộng điều kiện được chuyển nhượng dự án khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được bán tài sản như nhau", ông Châu đề xuất.
Ngoài việc chỉ ra độ vênh giữa Nghị định 42 với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, HoREA còn kiến nghị Quốc hội nên bổ sung quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bởi việc này sẽ giúp tăng thêm hàng rào bảo vệ cho người mua nhà khi chủ đầu tư không giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết (trong trường hợp chủ đầu tư không được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng).
Trung Tín