Tôi năm nay 36 tuổi, hiện làm nhân viên văn phòng tại Hà Nội với thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng. Tổng thu nhập cả hai vợ chồng tôi khoảng 70 triệu đồng và đang nuôi một con nhỏ 5 tuổi.
Hiện tôi có khoảng 2 tỷ đồng tiết kiệm. Sau nhiều năm ở thuê chung cư, vợ chồng tôi muốn chuyển sang nhà đất để có cuộc sống và nhiều không gian riêng tư hơn thì có thể mua được nhà thấp tầng hay không? Nếu có, tôi nên sắp xếp phương án tài chính như thế nào thì hợp lý? Tôi cảm ơn!
Độc giả: Văn Kiên
Chuyên gia tư vấn:
Chào bạn,
Trước hết, với mức giá trong khoảng 2 tỷ đồng, tuy khó nhưng bạn vẫn có khả năng tìm được nhà thấp tầng tại Hà Nội với diện tích khoảng 20-30 m2 trong ngõ sâu, hoặc một số khu vực giáp Hà Nội.
Do không có thông tin về khu vực bạn làm việc, những yếu tố thuận lợi cho sinh hoạt của bạn và gia đình cũng như mục tiêu của bạn là để ở hay đầu tư, tôi chưa thể tư vấn chi tiết cho bạn về khu vực cũng như cụ thể bất động sản nào sẽ phù hợp. Tuy nhiên, nếu xét về việc mua một căn nhà để nâng cao chất lượng sống đúng như nhu cầu của vợ chồng bạn, đồng thời đảm bảo khả năng giữ giá lâu dài và tính thanh khoản cao cho bất động sản, bạn cần sử dụng đòn bẩy tài chính để có thể lựa chọn một căn nhà thấp tầng tốt hơn. Một lý do nữa tôi khuyên bạn nên dùng đòn bẩy tài chính thay vì đợi tích lũy đủ là thời gian tích lũy càng lâu thì chi phí phải chi trả càng cao do giá bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực ở Hà Nội và các khu vực lân cận có xu hướng luôn luôn tăng, ngay cả trong giai đoạn thị trường bất động sản cả nước gặp khó khăn.
Ở trường hợp gia đình bạn có một con nhỏ và tổng thu nhập 70 triệu đồng một tháng. Bạn không chia sẻ cụ thể mức chi tiêu, các khoản nợ có thể đang có nên tôi giả định bạn sẽ tiết kiệm được 28 - 35 triệu đồng mỗi tháng để tính toán câu chuyện vay vốn ngân hàng cho bạn.
Với số tiền tiết kiệm mỗi tháng này, giả sử bạn vay ngân hàng thời gian 30 năm, lãi suất bình quân 10% một năm thì về lý thuyết bạn có thể vay được số tiền đến 3 tỷ đồng là vừa đủ khả năng trả nợ gốc và lãi hàng tháng. Hiện một số ngân hàng cung cấp gói vay lãi suất có thể ở mức 7,5% - 8% một năm cố định trong 5 năm. Để đảm bảo bạn có được những chuẩn bị cần thiết khi quyết định vay vốn, tôi sẽ tính toán trên mức lãi suất 10% một năm - mức lãi suất thả nổi phổ biến hiện nay.
Để đảm bảo an toàn khi vay, dự phòng cho những rủi ro như: biến động tăng về lãi suất, thu nhập của gia đình bạn có thể bị giảm..., mức trả nợ gốc và lãi hàng tháng tôi đề xuất là tối đa 70% số tiền gia đình mình có thể tiết kiệm, tương đương 24,5 triệu đồng. Tức là số tiền bạn nên vay ngân hàng để mua nhà vào khoảng 2,2 tỷ đồng là phù hợp và bạn có thể lựa chọn những căn nhà thấp tầng có giá khoảng 4 - 4,5 tỷ đồng.
Một hướng gợi mở thêm, nếu mục tiêu mua nhà thấp tầng của bạn là để ở và ưu tiên của bạn là môi trường sống với những tiện ích cho gia đình, đặc biệt là cho con nhỏ, bạn có thể tìm hiểu những dự án có những chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán cũng như có sự hỗ trợ ngân hàng trong chính sách cho vay (lãi suất cố định trong thời gian lên tới 15 năm, ân hạn gốc 24 tháng) như đang được áp dụng tại một dự án phía Đông Hà Nội.
Toàn cảnh một đại đô thị phía Đông Hà Nội. Ảnh: TG
Phương án trả góp này, theo tôi có một số điểm có lợi cho người mua nhà. Đầu tiên, thời gian ân hạn nợ gốc khá dài, đủ để gia đình bạn có thêm khoản tích lũy cho mục tiêu trả nợ cũng như các kế hoạch khác. Hai là, với việc lãi suất được cố định trong suốt thời gian vay, bạn sẽ tính toán chính xác được số tiền phải thanh toán mỗi tháng, từ đó chủ động được kế hoạch tài chính và không phải bận tâm về lãi suất thả nổi. Thông thường, lãi suất thả nổi mà không có trần cố định là rủi ro lớn nhất với người mua nhà trả góp.
Ngoài yếu tố về dòng tiền đảm bảo trả nợ hàng tháng, trước khi quyết định vay vốn ngân hàng, bạn cần quan tâm đến việc bảo vệ tài chính, cụ thể là xây dựng một quỹ dự phòng từ 3 đến 6 tháng chi tiêu để phòng những trường hợp bất ngờ xảy ra làm ảnh hưởng đến thu nhập...
Bạn cần dự phòng về những biến động về chi tiêu trong tương lai. Ví dụ bạn có thêm em bé hoặc những chi phí hỗ trợ người thân trong sinh hoạt hoặc hỗ trợ y tế để tính toán số tiền vay ngân hàng phù hợp, tránh trường hợp sau khi vay vốn ngân hàng một thời gian, dòng tiền của bạn bị yếu đi do gia tăng các chi phí trong cuộc sống.
Bạn cũng cần tính phương án tăng tích lũy hoặc tăng nguồn thu nhập. Với những bước chuẩn bị và phương án vay vốn như trên, hy vọng bạn có cái nhìn tổng quan và có thể đưa ra quyết định mua nhà thấp tầng phù hợp.
Ông Tạ Thanh Tùng
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT